Беда сваливается на бедные головы чаще всего летом, в ходе обязательных годовых собраний.
И если оказывается, «что «большинством голосов» решение о таком ремонте принято, у проигравшего меньшинства возникает сакраментальный вопрос: «Что теперь делать?»
«Неужели, – спросила меня одна пенсионерка, – остается только бежать из этого дома?»
Такой исход, действительно, нельзя исключать, но в большинстве случаев проигрыш – совсем не окончательный.
Сейчас – как раз время отстаивать свои интересы.
Имеются варианты
При внимательном рассмотрении того, как принималось решение о ремонте дома, в большинстве случаев можно найти основания для применения нормы статьи 29 из 4‑го раздела Закона о КТ, озаглавленного «Недействительность решений».
Ошибки совершаются почти всегда – либо при оформлении исходной документации для созыва собрания, либо в технологии принятия решения, либо при оформлении протокола. Но для реализации этой нормы закона придется обращаться в суд. И проще пойти другим путем: навязать правлению второй тайм игры, чтобы начать ее снова «с центра поля». Для этого придется воспользоваться нормой 20‑й статьи Закона о НКО, по которой 1/10 членов КТ могут сами собрать общее собрание жильцов в том же порядке, по которому это обязано делать правление, но с предложенной этой «группой товарищей» повесткой дня.
Обычно в доме т. н. вторичного жилого фонда находится хотя бы 10% собственников квартир, не желающих влезать в абсолютно экономически неэффективную долговую кабалу.
Потенциальными сторонниками малоимущих товарищей бывают владельцы квартир, сдающие жилье в аренду. Им‑то дорогостоящий ремонт здания абсолютно не нужен. Платежи в погашение кредита на арендаторов переложить явно не удастся. А средства, вырученные от сдачи в аренду квартиры, придется полностью отдавать банку многие годы, и, как в старом анекдоте говорилось, доход от собственности будет равен доходу от воды, где варились яйца.
Когда группа по созыву собрания для изменения решения заработает, вопрос в повестку дня нового собрания надо формулировать развернуто, чтобы всем жителям дома стало понятно, что обсуждение целесообразности реновации будут вести на основе анализа данных об оплате коммунальных услуг в аналогичных домах, где такая реновация уже состоялась, и чем в финансовом смысле это обернулось для собственников квартир.
Имеет смысл кроме вопроса об избежании нелепых затрат также включить в повестку дня вопрос о выборах нового правления – вместо финансово безграмотных энтузиастов дорогостоящих инвестиций.
Технология борьбы
Если группа по защите своих интересов начнет готовить новое собрание, первая проблема, с которой она может столкнуться – отсутствие у нее адресов всех членов КТ. То есть правление еще одно собрание по поводу ремонта собирать не станет и адресов инициативной «группе товарищей» не даст. Тогда придется прибегнуть к использованию 45‑й статьи Закона о КТ – «Право собственника квартиры на получение информации», используя норму этой статьи, по которой (после получения отказа от правления) закон разрешает «подать в порядке безыскового производства заявление в суд для возложения на правление обязательства дать информацию или представить возможность ознакомления с документами».
Как только инициативная группа начнет действовать, очень важно сообщить о намерении пустить под откос предыдущее решение о реновации «Кредексу» (активному проталкивателю идеи радикальной перестройки зданий) и банку, от которого ждут получения кредита (название банка легко определить по номеру на счетах, получаемых от правления). Это надо сделать, чтобы гарантированно затормозить проект. Надо также довести до сведения банка, что есть жильцы, которые будут постоянно задерживать обслуживание кредита, если – вдруг – не удастся отменить решение мифического большинства. Банку вряд ли улыбается перспектива банкротить КТ (хотя это у них получается).
А дальше предстоит кропотливая подготовка аргументации об экономический бессмысленности вложений в полную реновацию (хотя, с точки зрения теплосбережения, такой ремонт имеет смысл). Но экономии от того не будет не сейчас, ни в течение 15 или 20 лет (на такие сроки дают кредиты). Более того, не будет денежной экономии и потом: в том далеком будущем, о системах отопления и судьбе зданий в котором никто ничего сегодня сказать не может. Материалов для аргументации об отказе вкладываться в перестройку сегодня – более чем достаточно.
Для достижения успеха важно тщательно проработать тексты статей Закона о НКО, касающихся подготовки, проведения и протоколирования общих собраний. Там важно каждое слово и каждый установленный срок.
Структура КТ в спальных районах примерно схожа со структурой всего нашего общества, где почти 5% абсолютно бедных и почти 18% – относительно бедных.
Так что не надо стесняться заявлять о желании экономить.
