Рейнаас привел Ärileht такой пример: «У пожилого человека есть дом в Нымме. Большой и затратный. Пенсии хватает, чтобы отапливать пару комнат. Но продавать его он не хочет. Человек заключает договор с банком, по которому получает надбавку к пенсии, а банк устанавливает на недвижимость ипотеку. Дальнейшее уже зависит от здоровья и божьей воли. После смерти дом и ипотека станут частью наследуемого имущества».
Он добавил: «Пенсии за недвижимость, вероятно, были бы актуальны в регионах, где жизнь дорогая, но и стоимость недвижимости также высока».
И такая схема обеспечивает дополнительный доход, который может повысить качество жизни на пенсии.
Председатель парламентской фракции Партии реформ Ынне Пиллак сказала, что они поддерживают все идеи, которые помогают пенсионерам увеличить доходы.
«Идея пенсии на основе недвижимости заключается в том, чтобы у пенсионера появилась возможность получать доход от принадлежащей ему недвижимости. Это поможет увеличить ежемесячный доход. Однако если мы ходим развивать эту идею дальше, нужно разработать и государственные гарантии, чтобы у людей сохранялось чувство защищенности и не возникало возможности для злоупотреблений», – отметила Пиллак.
Также в ходе обсуждения коалиционного договора родилась идея предоставить возможность тем, у кого есть накопления во II пенсионной ступени, направить их на первый взнос на покупку недвижимости. Дескать, молодые часто не могут купить себе жилье, потому что никак не накопить на первый взнос.
Больше вопросов, чем ответов
«Что касается идеи обратной ипотеки, то на сегодняшний день в Эстонии невозможно получить кредит только под залог недвижимости, – говорит представитель Swedbank Анне Пяргма. – Кредит может получить человек, у которого имеется регулярный и устойчивый доход, а также платежеспособность для выполнения своих обязательств».
По ее словам, введение механизма обратной ипотеки требует всестороннего анализа и ответа на следующие вопросы: кто и за счёт каких средств будет возвращать кредит, как будет происходить использование заёмных средств и как распоряжаться имуществом в случае, если у него несколько владельцев, и т. д.
«Тщательного анализа требует и другая идея – использование II пенсионной ступени в качестве дополнительного залога, – добавляет Пяргма. – И здесь – тоже больше вопросов, чем ответов. На данный момент закон не позволяет обременять пенсионные накопления. Кроме того, важно учитывать, что у молодых людей, которые потенциально заинтересованы в приобретении первого жилья, накопления во второй ступени, как правило, ещё невелики».
Она добавляет: «Например, возьмем молодых людей, родившихся в 2000 году – то есть тех самых, кто мог бы интересоваться покупкой первого жилья. Согласно статистике, договор о II пенсионной ступени заключили чуть более 12 тысяч человек. Средний размер накоплений у них – 2578 евро».
Разные варианты
«Дискуссию о пенсионной схеме с использованием недвижимости начал ещё в 2012 году тогдашний премьер-министр Таави Рыйвас, однако, к сожалению, она затерялась среди других, более острых тем, – говорит представитель Coop Pank Карин Осипова. – Тогда также посчитали, что рынок недвижимости и люди в Эстонии к такой схеме ещё не были готовы».
По ее словам, в международной практике «пенсию из недвижимости» уже используют во многих странах.
Например, в США, Канаде и Австралии – это обеспеченный государством ипотечный кредит, который пенсионеру возвращать не нужно. Пенсионер может взять кредит частями или всю сумму сразу и использовать её, например, на повседневные расходы.
Но он должен жить в этой недвижимости и поддерживать ее в порядке. А это имущество, как правило, нельзя передать по наследству.
«После смерти пенсионера кредит становится подлежащим возврату, и наследники могут выкупить недвижимость, выплатив банку остаток кредита и накопленные проценты. В противном случае имущество остаётся банку, который реализует его для возврата выданного кредита и процентов», – подчеркивает она.
Если же стоимость недвижимости упала настолько, что банк не может покрыть свои убытки, недостающую часть выплачивает государственная страховка. Взносы за эту страховку делает пользователь кредита, то есть пенсионер.
В Европе, по ее словам, чаще используют так называемые кредитные линии, которые открывают, например, на 10 лет. В течение этого времени человек платит только проценты с использованной суммы. По окончании срока начинается погашение основного долга.
В таком случае ограничений на наследование нет. Также отсутствует государственная защита от риска, что стоимость недвижимости снизится. По сути, это – просто разновидность кредита под залог недвижимости с особым графиком погашения.
«Какой путь выберет Эстония – говорить пока рано, но, безусловно, стоит создать законодательную базу, которая сделает такие продукты кредитования возможными. Это могло бы стать дополнительным решением для пенсионеров – что особенно важно в условиях стареющего общества. И в первую очередь – для тех, у кого есть недвижимость, но нет близких, кому её можно было бы передать по наследству», – подчеркивает Осипова.
По ее словам, отдельный вопрос – сколько пенсионеров действительно смогут и захотят воспользоваться такой возможностью. За пределами крупных городов цены на недвижимость обычно низкие, а недвижимость – недостаточно ликвидна.
Кроме того, жители Эстонии традиционно привязаны к собственности и не склонны влезать в долги – особенно в пожилом возрасте. Готовы ли они смириться с тем, что их имущество нельзя будет передать по наследству?
«На сегодняшний день озвучена лишь идея и обозначена потребность. Однако в каком виде модель пенсионного кредита под залог недвижимости – или так называемой обратной ипотеки – может быть реализована в Эстонии, пока неизвестно. Поэтому сейчас преждевременно делать какие-либо прогнозы или расчёты», – подытоживает она.
Комментарий
Рон Лувищук, экономический эксперт
И первая идея, и вторая – это пока еще предложение, это еще не закон. И детали пока неясны.
Например, что касается обратной ипотеки для пенсионеров, то очень важно, под какой процент она будет.
Если, как в случае с жилищным кредитом, где примерно 2,5%, – то да, это может быть для пенсионеров выгодно.
Если же 24%, как у некоторых кредиторов, – то не очень.
Самое важное – если это предложение станет законом, то пусть заранее продумают все детали и зафиксируют их. Чтобы обезопасить пенсионеров, ведь они наименее защищенная часть нашего общества.
Идея направить пенсионные накопления на уплату первого взноса при покупке недвижимости – тоже неплохая. Но, опять же, нужны детали.
Рассмотрим такой пример. Молодой человек, который живет с родителями, оканчивает университет, хочет жениться и купить для себя и своей девушки жилье. У него есть вторая пенсионная ступень, но там пока накоплено немного. Однако у него есть родители, у которых, допустим, там уже 15 000 евро. У девушки тоже есть родители, у которых во второй пенсионной ступени тоже 15 000 евро. И если сложить эти накопления и добавить то, что есть у молодых, то вполне может хватить на первый взнос для покупки хорошей 2–3-комнатной квартиры в новом доме. Если законодатель разрешит использовать вторую ступень родителей, это будет отлично.
Ведь когда у молодых есть хорошие условия для жизни и собственное жилье, они охотнее заводят детей и усиленно работают, чтобы содержать свою семью. Также это оживит рынок недвижимости. Так что и для людей, и для государства в этом я вижу плюсы.
Но есть риски для родителей молодых. Если они отдают свои пенсионные накопления на первый взнос для покупки недвижимости, то эти деньги изымают из второй пенсионной ступени или замораживают?
Если изымают, то деньги перестают работать, исчезает магия сложных процентов, и когда родители выйдут на пенсию, их накопления во второй пенсионной ступени будут существенно меньше.
Если же деньги просто «заморозят» – то есть их оставят работать во второй пенсионной ступени и в то же время их нельзя будет снять, поскольку они будут выступать как первый взнос при покупке недвижимости – то для родителей молодых это будет хорошим вариантом. Они и детям помогут, и сами при этом на пенсии без денег не останутся.
Так что эти две идеи на самом деле дают жителям Эстонии дополнительные возможности и выбор. А это всегда позитивно. Но нужно обязательно отрегулировать все нюансы, чтобы снизить риски для пенсионеров и тех, кто готов отдать свои накопления из второй ступени в качестве первого взноса при покупке недвижимости.
