«Ежегодно правления квартирных товариществ должны составлять бухгалтерский отчёт за прошедший хозяйственный год и представлять его на утверждение общему собранию собственников квартир. В действительности большинство товариществ утверждают не этот важный документ, а составленный правлением (на деле – бухгалтером КТ) упрощённый отчёт правления по итогам года», – объясняет юрист Марина Сухнева.
Отчет упрощают, по словам юриста, как раз для того, чтобы собственникам квартир было легче его понять. Далеко не каждый член КТ знаком с бухучетом и может разобраться во множестве цифр, приложений, терминологии.
«МК-Эстония» решила рассмотреть строки годового отчета на примере документа одного из квартирных товариществ и попросить юриста разъяснить, что кроется за каждой цифрой.
Бухгалтерский баланс
«Бухгалтерский баланс содержит информацию о финансовом состоянии товарищества в конкретный период времени, об имуществе, активах и долгах КТ, которые выражены в денежном эквиваленте. Основа годового бухгалтерского отчёта – баланс, который должен быть дополнен приложениями, раскрывающими каждую его цифру. В примере баланса КТ за 2023 год верхняя строка отражает информацию, что баланс составлен по состоянию на 31.12.2023 года и для сравнения представлены данные на 31.12.2022. Денежный эквивалент баланса – евро в целых цифрах, без центов после запятой. Прочитать данные/информацию баланса на самом деле очень просто, если знать формулу: имущество = обязательства + резервный капитал», – объясняет юрист.
Приложим эту формулу к показателям 2023 года и определим, что имущество товарищества состоит из реальных денег 34 375 евро на банковских счетах товарищества и требований в размере 34 788 евро.
«Обращаю внимание, что из всех цифр баланса денежные средства КТ отражает только первая строка, которая так и называется – деньги. Все другие цифры баланса отражают имущество или обязательства товарищества в денежном эквиваленте. Например, требования в примере – это сумма квартирных счетов, выставленных в январе 2024 за услуги, оказанные в декабре 2023 года – отопление, вода, электроэнергия, управление, обслуживание и другие согласно плану хозяйственной деятельности КТ счетов за определённый период», – говорит юрист.
Она объясняет, что требования превратятся в деньги только после того, как собственники оплатят счета. Требования состоят также из счетов за квартиру, которые не оплачивают уже более 30 дней. Только такие неоплаченные счета считаются долгом.
В данном товариществе долг по неоплаченным счетам – всего 1606 евро, что отражено в приложении номер 3.
«Обязательства товарищества в сумме 19 822 евро состоят из неоплаченных на 31.12.2023 счетов поставщиков коммунальных услуг за декабрь и/или начислений зарплаты работникам КТ за декабрь. Такие счета и обязательства оплачивают в январе следующего (в данном случае это было в январе 2024-го) года. Приложение номер 6 раскрывает список поставщиков, работников и конкретные суммы обязательств, – продолжает разъяснять Марина Сухнева. – Ремонтный фонд товарищества составляет 36 172 евро. Ремонтный фонд – это обязательство товарищества перед собственниками квартир сделать ремонт согласно решению общего собрания. Приложение номер 8 раскрывает размер накопленного на начало года ремонтного фонда, суммы, начисленные за год ремонтных платежей, также сумму расходов на ремонт в 2023 году и список ремонтных работ».
Нетто-имущество – это резервный капитал товарищества, размер которого должен быть не менее 1/12 от предполагаемых расходов квартирного товарищества за один год (согласно статье 48 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе).
«Размер расходов товарищества в 2023 году можно определить из обязательного для КТ приложения годовых начислений по каждой квартирной собственности, которые содержат все виды расходов, обслуживание, ремонт и коммунальные платежи. Для данного КТ сумма начислений была 218 580 евро, делим на 12 и получаем размер обязательного резервного капитала – 18 215 евро. Однако в балансе числится 13 090 евро, следовательно, собственники квартир должны собрать дополнительно 5 125 евро», – подчеркивает Марина Сухнева.
Наконец, из каких статей может состоять сумма реальных денежных средств товарищества на банковском счёте, например – 34 375 евро?
«Прежде всего это – резервный капитал (13 090 евро), остальное – это часть оплаченного ремонтного фонда, но без начисленных за декабрь взносов, также остаток денежных средств для выплат зарплаты работникам, – перечисляет юрист. – Точные цифры возможно определить только по бухгалтерским регистрам. Особенность бухучёта КТ – в том, что если расходы товарищества по году превышают доходы, то убытка в товариществе всё равно как бы нет. Это принцип соответствия доходов и расходов. Такие цифры отражаются в балансе как расходы будущих периодов (актив), которые собственникам квартир предстоит покрыть в новом хозяйственном году».
Когда сроки поджимают
Годовой финансовый отчет товарищества надо не только составить и утвердить на общем собрании – его надо также предоставить Коммерческому регистру до 1 июля следующего за отчетным периодом года. Например, отчет за 2024 год надо подать в регистр до 1 июля 2025 года.
Правления многих квартирных товариществ при этом нередко совершают ошибку – считают, что времени еще много, и оставляют отчеты и планы на последний момент, созывая общие собрания только весной. А весной многие уезжают, начинается также дачный период, нередко на собраниях нет кворума (то есть пришло менее 51% собственников квартир), и приходится созывать повторное. В итоге утвердить вовремя отчет удается не всегда – и опаздывают с его подачей.
«Все юридические лица, финансовый год которых закончился в конце прошлого года, должны представить годовой отчет до конца июня текущего года. Поскольку в этом году крайний срок приходился на воскресенье, отчеты, представленные 1 июля, также считались поданными вовремя», – говорит Сергей Никонов, эксперт и основатель сообщества по вопросам квартирных товариществ в социальной сети Facebook.
По его словам, в прошлом году 121 654 предприятия не представили годовой отчет вовремя, из них 26 681 были удалены из Коммерческого регистра, а 13 100 – оштрафованы. 1056 удаленных предприятий в итоге потом были восстановлены в регистре.
Полезно знать
Какие права есть у собственников квартир в отношении годового отчета?
Прежде всего, собственник квартиры имеет право голосовать «за» или «против» утверждения как отчета, так и плана хозяйственной деятельности.
«Если собственник не согласен с пунктами плана, он может до голосования выступить со своим мнением перед собранием, чтобы повлиять на решение других при голосовании», – говорит юрист Марина Сухнева.
До голосования у владельцев жилья должна быть возможность ознакомиться с документами.
«Предоставить документы вместе с приглашением на собрание, т. е. за 7 дней до него, считается разумным сроком», – говорит юрист.
Она объясняет, что правление обязано отправить собственникам квартир документы по электронной почте.
Обязанности раскладывать их по почтовым ящикам у правления нет. Но если у собственника квартир нет электронной почты, то в некоторых случаях правление может предоставить документы в бумажном виде.
«В приглашении на собрание правление обязано указать, как и где можно ещё ознакомиться с документами. Например, по письменному заявлению с просьбой положить документы в почтовый ящик на бумаге или получить их в конторе КТ», – говорит юрист.
Следует учитывать, что право принимать решения и голосовать по отчету есть только у собственников квартир. Если такое желание возникает у арендатора жилплощади, то ему потребуется письменная доверенность от собственника недвижимости.
