Paljud inimesed elavad aastakümneid majas, mis on saadud veel vanematelt, aimamata, et selle aluse maa vormistamise küsimus on senini lahendamata. Just sellised olukorrad kavatseb riik nüüd lõpuks reguleerida, kehtestades maareformi lõpetamiseks lõplikud tähtajad. Kes võib oma maatükist ilma jääda ja mida ette võtta, et seda ei juhtuks, selgitas «MK-Estonia».
Pärast vanemate surma otsustas Vadim vormistada enda nimele suvila, kus pere veetis iga suve. Ta oli veendunud, et mingeid üllatusi ei tule: maja ehitati juba mitu aastakümmet tagasi, krunt oli alati pere kasutusel, keegi polnud kunagi rääkinud mingitest probleemidest dokumentidega.
«Vanemad hoolitsesid krundi eest, tegid remonti, istutasid viljapuid, plaanisid jätta suvila lastejaastele… – räägib mees. – Olime naisega veendunud, et dokumentidega mingeid küsimusi pole – sellest ei alustanud üldse keegi kunagi juttu.»
Saanud suvila peremeheks, ei hakanud Vadim kohe tegelema dokumentide ümbervormistamisega – kiirustamist polnud. Kuid püüdes kinnisvara enda nimele kirjutada, avastas mees, että omandiõigust maale polnudki vormistatud.
«Nüüd tuleb maa enda nimele saamiseks tõsta üles vanad dokumendid, pöörduda kohalikku omavalitsusse ja selgitada välja, miks palju aastaid tagasi alustatud protseduuri ei viidudki lõpule,» ütleb Vadim.
9000 hektarit «eikellegimaad»
Rohkem kui kolm kümnendit pärast maareformi algust kavatseb riik sellele lõpuks punkti panna. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium valmistas ette maareformi seaduse muutmise kontseptsiooni, mis peab määrama ülejäänud maatükkide vormistamise lõplikud tähtajad. Kui ettepanekud vastu võetakse, läheb osa vormistamata maadest pärast kehtestatud tähtaja möödumist automaatselt riigi omandisse.
Esmapilgul võib tunduda, et jutt käib vaid mõnest unustatud maatükikesest. Kuid tegelikult on olukord palju ulatuslikum.
Ehkki maareform on 99% ulatuses lõpetatud, on Eestis senini ligi 9840 vormistamata maatükki kogupindalaga umbes 9000 hektarit.
Enamik neist kujutab endast niinimetatud «ribasid» – väikeseid krunte kinnisasjade vahel, millel puudub iseseisev majanduslik tähendus. Kuid on ka palju keerulisemaid juhtumeid: majad, mille omanikud elavad aastakümneid maal, mille õiguslikku staatust polegi lõplikult reguleeritud.
Ministeeriumis tunnistatakse, et praeguse tempo juures võib maareform venida veel pikki aastaid. Mõned protseduurid on takerdunud vajalike dokumentide puudumise tõttu, teised omandivaidluste tõttu, kolmandad kohalike omavalitsuste ressursside nappuse tõttu. Just seetõttu paneb riik ette kehtestada reformi lõpetamiseks selged reeglid ja määrata kõigi ülejäänud kruntide edasine saatus.
Seejuures rõhutavad ametnikud: «Praegu on jutt vaid tulevase eelnõu kontseptsioonist, mitte juba jõustunud seadusest. Praegu alles töötatakse välja lahendust, mille eesmärk on lõpetada üle 30 aasta kestnud maareform, määrata igale vormistamata maatükile omanik ja vähendada olukordi, kus maa õiguslik staatus jääb paljudeks aastateks määramatuks.»
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi maapoliitika ja riigivara nõunik Tea Faber lisab, et töö dokumendi kallal jätkub, mistõttu pakutavad lahendused võivad veel muutuda.
Kas tõesti võtab riik maa ära?
Paljud kinnisvaraomanikud, kes pole dokumente veel korda ajanud, kardavad: ega ei juhtu nii, et riik võtab faktiliselt majaaluse maa ära, kui selle kasutaja ei jõudnud mingil põhjusel dokumente vormistada?
Sõnastus «pärast maareformi lõppu lähet vormistamata krundid automaatselt riigi omandisse» kõlab murettekitavalt. Kuid Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis kinnitatakse: reformi eesmärk ei ole sugugi inimestelt vara võtmine, vaid aastakümneid kestnud õigusliku määramatuse lõplik kõrvaldamine.
Tea Faberi sõnul puudutavad pakutavad muudatused eelkõige maareformi lõpetamata toiminguid. «Praegusel ajal on veel vaja lõpetada 9840 maatüki vormistamine kogupindalaga umbes 9000 hektarit. Täpset inimeste arvu on võimatu nimetada, kuna ühe maatükiga võib olla seotud mitu inimest. Lisaks on üsna palju juhtumeid, kus inimese elamu või muu ehitis asub maal, mille omandiõigust pole maareformi raames senini lõplikult vormistatud,» selgitab ta.
Seejuures rõhutatakse ministeeriumis: isegi kui maatükk läheb formaalselt riigile, ei tähenda see veel, et inimene kaotab automaatselt võimaluse oma maja alust maad vormistada.
«Reformi eesmärk ei ole mitte mingil juhul võtta inimestelt võimalust omandada maad vaid seetõttu, et maareformi lõpetamine kehtestatud tähtajaks osutus võimatuks,» kinnitab Tea Faber.
Just seetõttu planeeritakse kruntidele, millel asuvad ehitised, täiesti teistsugust lähenemist kui tühjadele maadele. «Ehitistega kruntide puhul on kavas lahutada maa riigi omandisse üleandmise küsimus ja hoonetega seotud küsimus. See tähendab, et kõigepealt viiakse maareform lõpule maa omaniku määramise osas ja seejärel lahendatakse ehitistega seotud küsimused – näiteks hoonestusõiguse seadmine või maa omandamine,» selgitab ministeeriumi esindaja.
Teisisõnu kavatseb riik kõigepealt määrata iga maatüki omaniku ja alles seejärel reguleerida olukorra sellel asuvate hoonetega. Selline mehhanism võimaldab reformi väljatöötajate arvates viia maareformi lõpule, ootamata ära kõigi ehitiste omandiõiguse vaidluste lahendamist. Veelgi enam, just selliste juhtumite jaoks plaanib ministeerium kehtestada pikema üleminekuperioodi.
«Tahame anda võimaluse maa omandamiseks ka neile inimestele, kes pole senini suutnud dokumentaalselt tõendada oma omandiõigust ehitisele,» ütleb Tea Faber.
Tõsi, ministeeriumis tehakse kohe märkus: loota sellele, et pärast seaduse vastuvõtmist saab rahulikult oodata veel mitu aastat, ei tasu. «Majaomanikele soovitame mitte oodata seadusandluse muudatusi, vaid juba praegu kontrollida oma maatüki staatust, pöördudes kohalikku omavalitsusse,» märgib Tea Faber.
Millega alustada, kui maa on senini vormistamata?
Tea Faberi sõnul on probleem kõige sagedamini seotud mitte vormistamise soovi puudumisega, vaid sellega, et kunagi jäi protseduur seisma dokumentide nappuse tõttu. «Kehtiva seadusandluse kohaselt saab maad erastada vaid seaduslikul alusel püstitatud maja omanik. Paljudel juhtudel venis protseduur just seepärast, et puuduvad dokumendid, mis tõendaksid ehitise omandiõigust, maa kasutusõigust või hoone püstitamise seaduslikkust,» selgitab ta.
Just seetõttu soovitavad ministeeriumis mitte jätta seda tähtsat asja hilisemaks. Võib-olla kõige tähtsam küsimus selliste majade omanikele on – mida teha juba praegu? «Tasuks kontrollida olemasolevaid dokumente ja vajadusel täpsustada või täiendada neid koos kohaliku omavalitsusega. Soovitame eelkõige pöörduda omavalitsusse ja selgitada välja, millises staadiumis on konkreetse krundi vormistamine ja milliseid dokumente on vaja veel esitada maareformi lõpetamiseks,» ütleb Tea Faber.
Nagu selgus, pole selliseid juhtumeid Eestis sugugi vähe. Maa- ja Ruumiametis selgitatakse, et tänaseni pole õnnestunud lõpule viia just kõige keerulisemaid protseduure. Mõnikord muutub ühe krundi vormistamine tõeliseks juurdluseks. «Peamiselt on järele jäänud maareformi kõige keerulisemad juhtumid, samuti krundid, mille osas on vaidlusi. Eriti palju aega nõuavad ehitistega krundid. On vaja uurida dokumente, otsida andmeid arhiividest, saata pärimisi, teha kindlaks hoonet omanikud või nende pärijad, samuti hinnata ehitiste tegelikku seisukorda,» räägib Maa- ja Ruumiameti maa omandiõiguse määramise büroo juhataja Raul Ermus.
Tema sõnul ei pidurda protsessi mitte ainult asjade enda keerukus, vaid ka inimfaktor. «Protsessi aeglustavad ka maa vormistamise õigust omavate isikute tegevusetus ja kohaliku omavalitsuse organite piiratud ressursid,» märgib Raul Ermus.
Seejuures öelda täpselt, kui palju elumaju asub vormistamata maatükkidel, pole tänapäeval võimalik – Maa- ja Ruumiamet sellist arvestust ei pea. Eesti topograafia andmekogu (ETAK) andmetel asuvad 1397 vormistamata maatükil elamud või ühiskondlikud hooned. Kuid andmebaas ei jaota neid otstarbe järgi, mistõttu kindlaks teha, kui paljud neist on elumajad, ei saa. Veelgi enam, spetsialistid ei välista, et selliste objektide tegelik arv võib osutuda veelgi suuremaks, kuna mitte kõik ehitised pole registritesse kantud.
Ministeeriumis kaalutakse ka võimalust hõlbustada õiguste vormistamist neile inimestele, kes elavad faktiliselt oma majas juba palju aastaid, kuid ei saa seda vajalike dokumentidega tõendada. Üks arutlusel olevatest variantidest on omandiõiguse tunnustamine krundi pikaajalise valduse alusel (vähemalt 20–25 aastat). Kuid praegu on see vaid üks ideedest, mitte valmis seaduse norm. «Jutt ei käi omandiõiguse automaatsest omandamisest. Inimesel tuleb tõendada krundi pikaajalist ja katkematut valdust,» rõhutab Tea Faber.
Mis saab, kui mitte midagi ette ei võeta?
Võib-olla kõige murettekitavam küsimus vormistamata kinnisvara omanikele on – mis juhtub, kui inimene ei jõua dokumente enne üleminekuperioodi lõppu korda ajada? Kas ta jääb oma majja elama? Ja kas olukorda saab parandada hiljem?
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis rahustatakse: reformi eesmärk ei ole jätta inimesi elupinnata, vaid vastupidi – anda võimalus viia vormistamine lõpule seal, kus see erinevatel põhjustel viimaste kümnendite jooksul ei õnnestunud.
«Me pole huvitatud sellest, et riik saaks inimeste elumajade omanikuks. Just seetõttu pakutaksegi täiendavaid lahendusi, mis võimaldavad kinnitada ehitise omandiõigust ja vormistada maa selle all,» rõhutab Tea Faber.
Siiakandis ei tasu probleemi lahendamist edasi lükata. Ministeeriumi esindajate sõnul, kui inimene teab, et tema krunt on senini vormistamata, on mõistlik juba praegu hakata dokumentidega tegelema, mitte oodata seaduse lõplikku vastuvõtmist.
Kui aga pärast maareformi lõpetamist jääb ehitisteta krunt ikkagi vormistamata, läheb see automaatselt riigi omandisse. Selleks pole vaja eraldi haldusotsust – riik lihtsalt registreeritakse Kinnistusraamatusse maa omanikuna. Just selline mehhanism pakutaksegi seaduses fikseerida. Kuid see ei tähenda sugugi, et riik kavatseb sellised krundid endale jätta. «Maa üleandmine riigile ei ole enesevalitsuslik eesmärk. See on vaid viis maareformi lõpetamiseks. Edaspidi võidakse sellised krundid anda üle kohalikele omavalitsustele või võõrandada vastavalt kehtivale seadusandlusele,» selgitab Tea Faber.
Eraldi lähenemine on ette nähtud niinimetatud «ribadele» – väikestele kruntidele naaberkinnisasjade vahel, mis tekkisid kõige sagedamini 1990. aastate alguse kaardimaterjalide ebapädevuse tõttu. Ministeeriumi esindajate sõnul ei plaani riik säilitada selliseid krunte oma omandis. Eeldatakse, että enamik neist liidetakse naaberkinnisasjadega, aga osa võib katastriandmete täpsustamise järel üldse kaduda. «Erialaste hinnangute kohaselt eksisteerib viis kuni kümme protsenti sellistest kruntidest eranditult vanade kaartide ebatäpsuste tõttu ning pärast piiride täpsustamist võivad need kaduda,» märgivad Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis.
Seejuures rõhutavad ametnikud, et seaduse jõustumiseni jääb veel üsna palju aega. Praegu on dokument ettevalmistamise staadiumis, misjärel tuleb seda veel kooskõlastada, arutada ja käsitleda Riigikogus. Seetõttu pole kinnisvaraomanikel praegu mõtet paanikasse sattuda. Kuid kui on kahtlusi oma maatüki staatuses, on parem dokumentide kontrollimist mitte edasi lükata.
Nagu märgib Raul Ermus, on just omanike tegevusetus üks peamisi põhjuseid, miks maareform pole senini lõpetatud. Lihtsate juhtumitega suudeti ühele poole saada juba palju aastaid tagasi. Praegu on järele jäänud just kõige keerulisemad olukorrad. «Järelejäänud juhtumid nõuavad tõsist tööd nii riigi kui ka maa vormistamise õigust omavate inimeste poolt. Mida varem inimene hakkab selle küsimusega tegelema, seda lihtsam on protseduur lõpule viia,» rõhutab Raul Ermus.
Kuidas kavatseb riik teavitada inimesi uutest tähtaegadest?
Paljud lugejad kindlasti küsivad: kuidas inimene üldse saab teada, et tema krundi vormistamiseks on kehtestatud tähtaeg? Ega kõik ei jälgi regulaarselt seadusandluse muudatusi. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumis tunnistatakse, et see küsimus tuleb veel lahendada. Plaani kohaselt lähet pärast tähtaja saabumist vormistamata maatükid seaduse alusel riigi omandisse. Praegu ei ole ette nähtud omanike eraldi personaalset teavitamist, kuid selles küsimuses võivad tulla täpsustused.
Hoone omaniku õigused ei jää kindlasti tähelepanuta. Kui inimese hoone asub maatükil, mis läheb riigi omandisse, reguleeritakse edaspidi ka hoone omaniku õigused, näiteks hoonestusõiguse seadmise või maatüki omandamise teel. «Kuna eelnõu on praegu alles väljatöötamise staadiumis, pole lõplikku otsust selle kohta, millisel viisil inimesi teavitatakse, veel vastu võetud. On ilmne, et enne seaduse jõustumist tuleb tagada elanikkonna lai teavitamine,» märgib Tea Faber.
Ministeeriumi esindajate sõnul on enne seaduse jõustumist ette nähtud üleminekuperiood, mistõttu on inimestel võimalus dokumendid korda ajada.
Kuid spetsialistid soovitavad mitte loota ainult tulevastele teadetele.
«Kui inimesele on teada, et maa vormistamise küsimus on senini lahendamata, on parem juba praegu pöörduda kohalikku omavalitsusse ja selgitada välja, millises etapis protseduur on. See võimaldab vältida ebameeldivaid üllatusi pärast seaduse jõustumist,» ütleb Tea Faber.
Peamine – mitte edasi lükata
Ehkki tulevase reformi ümber on juba tekkinud üsna palju murettekitavaid kuulujutte, rõhutatakse ministeeriumis: riigi peamine ülesanne ei ole maa äravõtmine inimestelt, vaid lõpuks reformi lõpetamine, mis kestab juba üle kolme kümnendi. Tõsi, see ei tähenda sugugi, et vormistamata kruntide omanikud võivad rahulikult oodata seaduse vastuvõtmist.
Nagu näitab praktika, pole enamik järelejäänud juhtudest sugugi lihtne formaalsus. Tihtipeale tuleb otsida arhiividokumente, teha kindlaks pärijaid, kinnitada ehitiste omandiõigust või tegeleda ammu tekkinud varavaidlustega. «Järele on jäänud kõige keerulisemad juhtumid. Nende lahendamine nõuab tõsist tööd nii riigi kui ka maa vormistamisest huvitatud inimeste poolt,» rõhutab Raul Ermus.
Kui on kas või vähimagiid kahtlusi selles, kas teie maja või suvilakrundi alune maa on vormistatud, ei tasu oodata reformi lõppu. Parem on juba praegu pöörduda kohalikku omavalitsusse, selgitada välja krundi staatus ja vajadusel alustada dokumentide korda ajamist. See võimaldab lahendada küsimuse rahulikult, ootamata ära hetke, mil tähtajad saavad seadusega lõplikult määratud.
