Купить, чтобы сдать
При этом многие покупают недвижимость в кредит, чтобы ее сдавать в аренду. Свое жилье уже есть, и заем берут, чтобы выйти на рынок аренды, и чтобы через 15–20 лет была уже вторая, свободная от кредитов квартира.
Эвелин Коплимяэ, руководитель по продажам отдела частных клиентов банка SEB, при этом отмечает: при покупке недвижимости в кредит недостаточно только самофинансирования в нужном размере (если вы покупаете недвижимость для себя, это ваш единственный дом – то минимум 15%) или дополнительного залога. Нужно также убедить банк, что вы – платежеспособный клиент, в том числе – в долгосрочной перспективе.
«SEB при выдаче займов исходит из принципов добросовестного кредитования, и мы всегда внимательно анализируем доходы и обязательства человека, который ходатайствует о кредите, а также его семьи, – подчеркивает она. – Важно, чтобы у клиента был стабильный доход, наличие которого ему легко доказать, и не было бы слишком больших обязательств. Обычно считается приемлемым, если все платежи по кредитам не превышают 30–40% от дохода. Ведь нужно, чтобы после уплаты взносов по кредиту у клиента бы оставалось достаточно денег, чтобы заплатить по счетам за коммунальные расходы, купить еду, одежду, необходимо учитывать также траты на транспорт».
Смотрят в банке также на количество иждивенцев у каждого ходатайствующего. Не обходят вниманием и желаемый объект недвижимости и его состояние, а также кредитную историю и потребительские привычки клиента.
«Для банка очень важна цель, на реализацию которой берут кредит, – подчеркивает Коплимяэ. – Конечно, можно взять заем и купить квартиру для сдачи в аренду, но надо учитывать, что в таком случае ставка по кредиту будет выше обычной, да и самофинансирование потребуется в большем размере – обычно начиная от 40%. Ведь для банка недвижимость для сдачи в аренду у частных лиц влечет за собой больший риск. Поэтому, согласно условиям договора о кредите, мы требуем: если вы купили недвижимость в кредит или недвижимость выступает в качестве залога по кредиту, о том, что вы ее сдаете в аренду, нужно всегда уведомлять банк».
Она отмечает: в условиях нынешних низких ставок по кредиту покупка недвижимости, в том числе – и для сдачи в аренду, выглядит выгодной, потому что обычно арендная плата с лихвой покрывает и взносы по кредиту, и другие расходы, связанные с квартирой, и приносит владельцу еще и дополнительный доход.
«Также в перспективе ценность недвижимости и цены на нее будут расти, – добавляет Коплимяэ. – В то же время нужно понимать, что у таких ситуаций, когда берут кредит, чтобы купить недвижимость и сдать ее в аренду, есть свои риски. Например, цены на аренду могут резко упасть, или вам может попасться недобросовестный квартиросъемщик, или квартиру вдруг надо будет срочно ремонтировать и приводить в порядок. Поэтому еще до покупки недвижимости и кредита мы советуем все тщательно продумать. Не стоит забывать, и что ставки по кредиту могут вдруг резко вырасти, и в какой-то момент платежи по кредиту могут оказаться такими же или даже больше, чем доход от сдачи недвижимости в аренду. Нужно заранее прикинуть, сможете ли вы в такой ситуации сами нести неизбежные расходы, связанные с квартирой для сдачи в аренду, и из каких денег вы будете их покрывать?»
Две – лучше, чем одна
Представитель банка Luminor Танель Ребане говорит: в подобных ситуациях нужно продумать все на несколько лет вперед.
«Во-первых, нужно рассчитать, каким будет платеж по кредиту. Во-вторых, какой будет плата за аренду, – перечисляет он. – Потом можно прикинуть, будет ли арендная плата покрывать платеж по кредиту или самому придется тоже вкладываться. Также нужно продумать, какие изменения могут быть на рынке аренды в долгосрочной перспективе».
Ребане добавляет: в принципе, если доход от аренды будет полностью покрывать платеж по кредиту, то Виктория и другие, кто действует так же, выйдут, по сути, в ноль.
«Вдобавок, у них будет не одна, а две квартиры, – подчеркивает он. – В будущем при необходимости 1-комнатную можно будет продать, и, судя по нынешним ценам на недвижимость, стоить она, очевидно, будет больше, чем сейчас».
Однако, добавляет Ребане, не стоит исключать, что цены на недвижимость в какой-то момент могут начать падать. Также нужно учитывать, что квартира, которую планировали сдавать в аренду, может какое-то время стоять пустой и вообще не приносить доход. Также арендаторы могут часто меняться. В итоге человек может столкнуться с ситуацией, что данная недвижимость приносит только расходы: коммунальные платежи и прочее тогда нужно будет оплачивать из своего кармана.
Смотрите на общую затратность
Представитель банка Coop Карин Осипова советует: в этой ситуации Виктории и другим, кто раздумывает, брать или не брать кредит на покупку жилья, лучше всего обратиться к консультанту в банке, который сможет дать рекомендации исходя из конкретно вашей ситуации.
«Если говорить в общем, то каждая сделка – покупка, продажа, сдача в аренду – должна начинаться с профессиональной оценки недвижимости и заказа экспертного мнения, – отмечает она. – При продаже и покупке они помогут оценить реальную стоимость недвижимости, и экспертную оценку можно заказать также при сдаче квартиры в аренду».
Осипова подчеркивает: если вы планируете квартиру сдавать, а она связана действующим кредитным договором, то нужно его тщательно прочитать, чтобы убедиться – не препятствует ли договор сдаче в аренду.
«Например, если вы при покупке квартиры использовали поручительство KredEx, что сейчас очень популярно, то там четко: получателем кредита должен быть тот человек, который эту квартиру и будет использовать, – говорит она. – Что исключает сдачу недвижимости в аренду».
Если же препятствий в договоре касательно сдачи недвижимости в аренду нет, то следующий шаг – продумать, будете ли вы ее сдавать на долгосрочный период или на небольшой срок.
«Если вы хотите сдавать на короткий срок, то обычно можно ставить более высокую цену, но вам придется больше и чаще этой квартирой заниматься и искать арендаторов, – описывает плюсы и минусы того или иного варианта специалист. – Если же вы хотите найти съемщика на долгий период, то стоимость аренды должна быть ниже. И нужно учитывать, что могут возникать перебои с поступлением платежей за аренду – по разным причинам. Например, арендатор вдруг не заплатил или вы не можете найти в квартиру нового жильца, а платить по кредиту все равно нужно. На всякий случай нужно также продумать: если возникнет необходимость срочно продать эту квартиру, как быстро вы сможете это сделать?»
Она отмечает: не стоит также забывать о налогах. И обязательно нужно узнать, как лучше и выгоднее будет вам сдавать недвижимость – как частному лицу или же создав предприятие, которое будет заниматься недвижимостью в аренду.
«При покупке жилья нужно перед сделкой обязательно изучить, в каком состоянии эта недвижимость, а также ознакомиться с ее документацией, – подчеркивает Карин Осипова. – Например, соответствуют ли ее данные в регистре строений действительности? Если нужно брать кредит на покупку жилья, то я советую запросить предложения в нескольких разных банках. Многие сравнивают проценты, но я бы посоветовала смотреть на общую расходность кредита или на то, насколько дорого (вместе со всеми сопутствующими расходами и платами) вам тот или иной кредит на самом деле в итоге обойдется».
2/2 
