Eestis räägitakse üha sagedamini vajadusest piirata eluruumide lühiajalist üürimist. Ühed on veendunud, et see kergitab hindu ja süvendab korteripuudust Tallinnas. Teised meenutavad, et tegemist on turismisektori olulise osaga ning tavapärase sissetulekuallikaga tuhandetele kinnisvaraomanikele. Vaidlus käib peaaegu pimesi – turgu püütakse reguleerida ilma seda põhjalikult uurimata, kirjutab ajakirjanik ja projekti „Reaalne Baltikum“ autor Andrei Demenkov.
Euroopa Liit karmistab järk-järgult lühiajalise üüri platvormide reegleid. Sellised teenused nagu Airbnb peavad hakkama ametiasutustele andmeid edastama, riigid loovad majutusobjektide registreid ning suured linnad tugevdavad üksteise järel järelevalvet. Euroopas on jõutud üsna ilmse järelduseni: turgu, mida ei ole võimalik korralikult mõõta, ei ole võimalik ka tõhusalt reguleerida.
Ka Eesti on hakanud samas suunas liikuma. Eelmise aasta sügisel avaldati Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel valminud uuring „Lühiajalise üüri turg Eestis“.
Uuring hindas Tallinna lühiajalise üüri turu suuruseks ligikaudu 2500–3000 objekti ja üle 10 000 voodikoha. Veidi enam kui pooled objektid on saadaval vaid hooajaliselt. Juba see näitab, kui liikuv see turg on. Korter, mida täna üüritakse turistidele, võib mõne kuu pärast minna pikaajalisele üürile ning seejärel taas platvormidele naasta.
Eriti tugevalt on lühiajaline üür koondunud vanalinna. Seal loendati 667 objekti, mille keskmine mahutavus oli 4,7 inimest. Tegelikult muutub osa vanalinnast järk-järgult mitte lihtsalt turismipiirkonnaks, vaid omamoodi hajutatud hotelliks.
Veel kõnekam on omandistruktuur. Neli suurimat operaatorit kontrollisid ligikaudu kolmandikku Airbnb objektidest ja üle 40% majutusmahust. Seega ei kirjelda jutud ühe korteri omanikest, kes aeg-ajalt turistide pealt lisaraha teenivad, enam kaugeltki kogu turgu.
Uuringu autorid ei paku kriitikast hoolimata välja kohest karmide piirangute kehtestamist. Vastupidi – nende peamine järeldus on üsna ettevaatlik: kõigepealt peab riik õppima turgu korralikult nägema.
Kõigepealt tuleb mõõta
Lühiajaline üür on riigi jaoks väga ebamugav turg. See on killustunud, pidevas muutumises ja võib kergesti liikuda varimajandusse. Eriti nüüd, kui korteri saab mõne minutiga korraga mitmele platvormile üles panna ning järgmisel päeval eemaldada.
Just seetõttu on uuring oluline. See näitas vähemalt nähtuse ulatust ja tõi välja piirkonnad, kus probleem hakkab tõepoolest koonduma.
Näiteks vanalinnas märkasid uurijad juba lühiajalise üüri mõju eluasemeturule. Nende hinnangul vähendab lühiajalise üüri mahu kasv 1% võrra pikaajalise üüri pakkumiste arvu ligikaudu 0,3%.
Esmapilgul ei tundu see palju. Kuid eluasemeturg muutub üldiselt aeglaselt ning Tallinna kesklinnas on vabu kortereid niigi vähe. Isegi väike pakkumise vähenemine võib aja jooksul hindu ülespoole suruda.
Samas ei väida autorid, et lühiajaline üür oleks juba Tallinna eluasemete kättesaadavuse kokku kukutanud. Isegi kõige probleemsemates piirkondades peetakse selle mõju seni piiratud ulatusega nähtuseks. See on väga oluline tähelepanek, mis poliitilistes vaidlustes sageli kaob. Sest sealt edasi algab kõige ohtlikum osa – kiusatus otsida kiireid ja lihtsaid lahendusi.
Keelata on kõige lihtsam
Kas eluasemeid on vähe? Järelikult on süüdi lühiajaline üür. Jääb vaid see keelata või reegleid võimalikult palju karmistada. Poliitiliselt kõlab see arusaadavalt ja atraktiivselt, eriti olukorras, kus üürihinnad tõusevad ning inimesed mõistavad üha vähem, kas nad suudavad üldse Tallinnas eluaset osta või üürida.
Kuid eluasemeturg on poliitilistest loosungitest keerulisem.
Isegi kui osa kortereid naaseks pikaajalisele üüriturule, ei lahendaks see peamist probleemi – taskukohaste eluasemete puudust ja ehituse kõrget hinda. Viimastel aastatel on eluasemete hinnad Eestis tõusnud eelkõige ehituskulude kasvu, kallinenud laenude, energiahinna tõusu ja ehitussektori üldise aeglustumise tõttu.
Pealegi ei ole Tallinn siiski ei Barcelona ega Amsterdam, kus turistide voog on hakanud kohalikke elanikke linnakeskustest välja tõrjuma. Meile meeldib sageli üle võtta teiste riikide regulatsioonimudeleid, unustades, et probleemide ulatus võib erineda kordades.
On veel üks oht: ühel hetkel võivad ametivõimud avastada, et piirangud on küll vastu võetud, kuid turg pole kuhugi kadunud. See on lihtsalt muutunud vähem läbipaistvaks.
Eesti on midagi sarnast juba kogenud teistes valdkondades. Näiteks pärast alkoholiaktsiisi järsku tõstmist 2017. aastal liikus märkimisväärne osa kaubandusest lihtsalt Lätti. Inimesed ei lõpetanud alkoholi ostmist – nad hakkasid seda tegema teisel viisil. Riik kaotas aga osa maksutulust ja kontrollist turu üle.
Lühiajalise üüri puhul võib mehhanism osutuda sarnaseks. Kui regulatsioon muutub liiga koormavaks ja kaootiliseks, liigub osa turust lihtsalt halli tsooni. Tulemuseks on see, et riik näeb turgu veelgi halvemini kui praegu.
See ei tähenda, et turg tuleks täielikult reegliteta jätta. Reegleid on vaja. Kuid kõigepealt on vaja läbipaistvust, arvestust ja selgeid nõudeid: objektide registrit, andmevahetust platvormidega ning turu pidevat seiret. Alles seejärel tuleks arutada rangemaid piiranguid, kui need osutuvad tõepoolest vajalikuks.
Sest keelata on alati kõige lihtsam. Palju keerulisem on kõigepealt välja selgitada, kus probleem on tegelik ja kus seda võimendab poliitiline paanika.
