Известно, что те, кто уже написал заявление о выходе из второй пенсионной ступени, выведут оттуда 1,3 миллиарда евро. Это значит, что осенью на руках у населения появится огромная сумма денег.
Конечно, часть этих средств пойдет на потребление, предметы роскоши и каждодневные нужды. Но специалисты отмечают, что многие захотят при помощи этих денег сделать первый взнос на покупку недвижимости. И если сейчас, как говорят маклеры, объектов недвижимости катастрофически уже не хватает, то что будет осенью?
Многие в свете дефицита объектов недвижимости уже задумались: а не продать ли им осенью свою квартиру, чтобы побольше за нее выручить? Мы опросили маклеров, что они думают, появится ли на рынке недвижимости осенью этого года множество квартир? Изменятся ли условия для покупки и ставки по кредитам? И не грозит ли Эстонии снова бум недвижимости, который в 2005–2007 гг. превратился в пузырь, который лопнул?
Новые популярнее старых
Сертифицированный маклер бюро Uus Maa Марина Ходус подтверждает: «Такое ожидание, что появившиеся свободные средства из пенсионного фонда люди вложат в недвижимость, у нас есть. Скорее всего, полученные деньги будут использоваться для первого взноса кредита. В то же время есть мнение, что люди захотят удовлетворить и свои каждодневные потребности: поехать путешествовать, купить новую машину, сделать ремонт и т. д. Чтобы использовать свободные деньги как инвестиции в будущее, нужен определенный уровень финансовой грамотности, и таких людей, я думаю, меньшинство».
Количество предложений на рынке, скорее всего, будет тем же. Возможно, добавляет она, сознательный продавец ждет осени, чтобы спросить побольше, но вряд ли таких много и вряд ли это значительно увеличит количество предложений на рынке.
«Цены на недвижимость уже выросли, и они, скорей всего, останутся примерно на том же уровне, – говорит маклер. – Не думаю, что банки и застройщики изменят правила игры, снизят процентные ставки и размер первого взноса. Но в новых проектах количество продаж увеличится, в это я верю».
Она подчеркивает: никакого пузыря больше не будет. Ведь банки давно извлекли уроки из прошлого кризиса и больше не позволят рынку перегреться. Государство также строго следит за ситуацией: например, уже несколько лет назад первоначальный взнос по кредиту повысили до 20%.
«Еще один показатель, исключающий повторение 2005–2007 годов, – это рост цен на недвижимость и рост зарплат, происходящие пропорционально, – подчеркивает Марина Ходус. – Что же касается количества предложений, то их стало меньше, и, по-видимому, недостаток предложений будет и в конце года. Насколько это повлияет на рост цен – пока неизвестно. Я думаю, незначительно. Разница между ценами на новое и старое жилье будет порядка 30%. Что я сейчас вижу: тренд по возможности покупать новую недвижимость, а не старую, продолжится и в будущем».
Она добавляет, что в Тарту и Раквере тоже наблюдается повышение активности и рост цен на недвижимость.
Бесплатного уже не будет
«Недвижимость символизирует для человека определенную стабильность и уверенность, – говорит исполнительный директор портала Kinnisvara24.ee Катрин Арон. – И люди в нынешней нестабильной ситуации именно их и ищут. Также многие боятся инфляции и поэтому хотят свое имущество куда-то надежно инвестировать. С учетом, что в среднем у людей во II пенсионной ступени – порядка 6000 евро, и у них также есть и другие накопления, то на первый взнос действительно во многих случаях хватает».
Она добавляет, что в III–IV квартале на рынке недвижимости могут появиться новые объекты, но не стоит так уж сильно на это рассчитывать. Обычно все же больше всего объявлений о недвижимости появляется во II квартале, то есть сейчас. Это вызвано тем, что весной выставляют на продажу дачи и землю, которые зимой, например, продавать просто нет смысла.
В июле-августе же – пик объявлений о сдаче квартир в аренду. В октябре-ноябре обычно становится меньше сезонных объектов.
«Но в этом году может быть так, что в III квартале появятся новые объекты, которые люди до этого придерживали с так называемыми спекуляционными целями, – говорит Катрин Арон. – То есть некоторые надеются, что осенью цены на недвижимость в связи с пенсионной реформой еще больше вырастут. И могут появиться на рынке также те, кто решит, что это хорошее время обязательно нужно использовать. Но, скорей всего, эти объекты не уравновесят спрос, и большого наплыва новых квартир и домов все же ждать не стоит».
Также за прошлые годы люди уже привыкли, что каждый год у нас появляются новые многоквартирные дома, но застройщики снизили темп, когда пришел коронакризис, и строительство просело.
«К этой дыре добавилось подорожание стройматериалов, и это все затормозило появление новых проектов на рынке, – констатирует Арон. – Поэтому большого наплыва объектов в конце года не будет».
Это приведет к тому, что цены на недвижимость, которые и сейчас уже активно растут, вырастут еще больше.
«Основной фактор роста цен – нехватка объектов, – подчеркивает специалист. – Вместе с увеличившимся объемом накоплений у людей, относительной готовностью банков кредитовать и ростом расценок на строительство. Так как цены сейчас растут, спрос больше, чем предложение, то я не думаю, что условия покупки будут другими. Зачем продавцам предлагать бесплатные кухни или парковочные места, когда интерес клиентов и так велик? Доля самофинансирования тоже снижаться не будет – это было бы логично, когда интерес к недвижимости был бы низким.
Банки сейчас тоже довольно охотно выдают кредиты, особенно на новые объекты с энергосбережением класса А. Цены на недвижимость в спальных районах банки в какой-то момент могут уже начать ограничивать, поскольку они уже приближаются к ценам на квартиры в домах, построенных 10 лет назад. Но если растет стоимость новых квартир, то за ними растут и цены на панельки».
Люди уезжают из города
В то же время, по сравнению с объектами, которые появились пять лет назад, сейчас квартиры и дома гораздо более качественные – как по планировке, так и по внутренней отделке, и больше соответствуют своей цене. Люди в то же время стали лучше разбираться и уже готовы больше заплатить за качественную вещь. Это дало толчок возникновению так называемых люксовых квартир.
Что же касается повторения пузыря недвижимости, который лопнул, то Арон отмечает, что история не повторится, потому что все из этого опыта извлекли урок.
«Поэтому следующий кризис будет другим, – добавляет она. – Хоть цены и растут, сейчас ситуация все же другая, чем в 2005–2007 гг. Тот кризис возник из-за ошибок финансового сектора. Но сейчас банки ужесточили требования, и если они дают кредит, то на нормальных условиях, и никакого «праздника кредитов» уже нет. Если в 2005 году выдавали кредиты с нереальной маржей (0,5–0,6%), то сейчас самая низкая ставка – 1,95%. Также у многих уже есть свои накопления, чтобы прожить, если что, 4–6 месяцев, если будут проблемы с работой, а также больше капитал для покупки недвижимости».
При этом все эти факторы все же не исключают ралли цен на недвижимость. Объемы строительства новых домов низки, и там, где только начинает работать экскаватор, все квартиры уже обычно проданы.
«Цены на старые квартиры тоже растут, но на самом деле у многих объявления просто висят, реального желания продать нет, и в целом недвижимости, которую можно было бы купить, не так-то много», – констатирует Арон.
Так что, верит она, большого обвала цен на недвижимость вскоре все же не последует – может быть, лишь какие-то незначительные корректировки. Чтобы образовался пузырь, должен быть наплыв объектов на рынок, а этого сейчас нет.
Подписная кампания началась! Подпишись на газету «МК-Эстония» на полгода и сэкономь 12,01 евро!
«Цены же за квадратный метр, которые будут к концу года, сложно предсказать, поскольку они во многом зависят от спроса в данном районе, типа объекта (дом, квартира, земля и так далее), возраста недвижимости и его класса энергосбережения, – перечисляет Арон. – А также от многого другого. Сейчас цены на недвижимость в Таллинне растут. И на самом деле они все последние годы постоянно, но довольно незаметно росли. И люди все больше смотрят за пределы столицы – если раньше это были Пеэтри, Табасалу и Виймси, то теперь уже Юри, Раазику или Суурупи. А цены на квартиры в Пеэтри уже конкурируют с ценами на квартиры в Таллинне, да и стоимость недвижимости в Юри и Ассаку тоже от них недалека. Такая же картина и в Тарту».
Таким образом, если вы хотите квартиру продать, то лучше подождать осени. А если купить и есть подходящий объект, то лучше не тянуть – а то уведут.
Статья целиком опубликована только в печатной версии газеты.
Подписку на газету можно оформить здесь.
