В этом году Земельно-пространственный департамент проводит новую оценку, из-за которой кадастровая стоимость земли снова вырастет, а вместе с ней – и земельный налог (maamaks). Что нужно учитывать владельцам недвижимости и где предусмотрены для них льготы, узнавала «МК-Эстония».
Налогово-таможенный департамент (НТД) уже начал рассылать уведомления, и жители Эстонии обнаружили в них суммы, которые намного существеннее ожидаемых.
«Скажите, а это точно – рост всего на 10%, который нам обещали?» – спрашивают шокированные люди.
Статистика такова: в 2026 году 334 600 частных лиц и 35 700 юридических лиц, или почти 370 300 физических лиц, должны будут уплатить земельный налог на общую сумму 90,3 миллиона евро.
Размерами обновленных платежей люди делятся в соцсетях:
- «В 2026 году земельный налог в Нарва-Йыэсуу за участок 35 соток вырос с 48,56 евро до 73,06 евро!»
- «В прошлом году в Харьюмаа было 170 евро с копейками, в этом – уже 208».
- «Почти 10 соток в Кохтла-Ярве: было 23, стало 43».
- «За квартиру в Таллинне в прошлом году был земельный налог 5,50. В этом году 19,50!»
- «Земельный налог был 57 евро, сейчас 122 евро. Таллинн».
- «Был 53 евро, пришел новый 127 – волость Кохила».
Землю оценят заново
Напомним, в 2021 году Рийгикогу принял решение о новой массовой оценке земли и назначил ее на 2022-й. Результаты должны были применить для расчета земельного налога с 2024 года.
Однако в результате массовой оценки 2022 года (проведенной после более чем 20-летнего перерыва) выяснилось, что кадастровая стоимость участков выросла в среднем в 8,3 раза, что повлекло с 2024 года значительный рост земельного налога.
Позднее изменили и параметры земельного налога: с 2025 года повысили предельные ставки, а также скорректировали правила роста налога и размера льгот.
Также приняли решение впредь проводить переоценку каждые четыре года.
В Земельно-пространственном департаменте сообщили, что в этом году пройдет очередная массовая переоценка земли. Обновленные данные о стоимости участков станут доступны владельцам к концу октября этого года.
Руководитель отдела оценки земли департамента Марье Кольмар-Грюнер, рассказывая об отличиях методики массовой переоценки 2026 года по сравнению с 2022 годом, отмечает, что процедуру проводят совместно с профессиональными оценщиками. Основанием для неё станут данные сделок по состоянию на 30 июня 2026 года. На основе них сформируют классы местоположения и проанализируют влияние факторов, воздействующих на стоимость.
В этот раз оценку земли будут проводить без выезда специалистов на участки. Стоимость определят с помощью различных расчетных моделей на основе имеющихся данных.
«Для учёта влияния местоположения все земельные участки Эстонии на основе цен сделок разделят на восемь классов местоположения со схожим уровнем стоимости, – объясняет Колмар-Грюнер. – Это необходимо для различий в методике оценки, поскольку рынок в разных регионах функционирует по-разному. В первый класс входят районы с самой высокой ценой – центры Таллинна и Тарту. В восьмой – районы с самой низкой ценой. Большая часть сельских территорий Эстонии относится к восьмому классу».
В модели оценки строительной земли, где важен класс местоположения, учитывают только сделки из того же класса местоположения, что и оцениваемый участок. Поэтому сделки в Таллинне и Тарту не влияют на налоговую стоимость участков в более низких классах.
Далее для жилых участков новую стоимость будут рассчитывать по сделкам с недвижимостью последних лет вокруг конкретного надела. Требуется не менее десяти недавних сделок.
Если в небольшой деревне такого количества нет, зону поиска постепенно расширяют – при необходимости до масштаба всей Эстонии, пока не наберется нужное число.
При этом действует важное правило: если в самой дешевой ценовой зоне поблизости сделок не было и при расширении радиуса в выборку попадает дорогая наша столица, такие сделки не учитывают – сравнение проводят только внутри сопоставимых ценовых зон.
Аналогичный принцип применим и к целевому назначению земли. Если человеку принадлежит участок, имеющий несколько назначений (например, жилая земля, сельхозземля, лесная земля и инфраструктура в пределах одного участка), каждую часть оценивают отдельно по соответствующей модели. В случае сельскохозяйственной земли отдельно оценивают каждый вид угодий. Полученные результаты суммируют.
Ошибки будут исправлены
Земельно-пространственный департамент проводит очередную оценку земли на основе данных регистров, в результате чего каждому кадастровому участку присваивается налоговая стоимость. Оценку выполняют с применением массовой методики, и она распространяется на все участки страны. Для расчета земельного налога принципиально, что определяют именно стоимость земли – наличие на участке спелого леса или, наоборот, застройки на нее не влияет. Для лесных земель локальный радиус сделок не используют: ориентиром служат сделки с лесными участками по всей Эстонии.
Целевое назначение устанавливает местный орган власти, однако данные о своей земле можно бесплатно просмотреть в онлайн-среде Minu Kataster по адресу www.minu.kataster.ee
Владелец может проверить, нет ли в данных ошибок.
«Там же можно в любое время сообщить об ошибке – срока давности для исправлений нет. В разделе информации о стоимости земли показано, какие модели оценки применяли и как сформирована налоговая стоимость, включая факторы по каждой модели и пояснения к ним. Сообщить об ошибке можно непосредственно в системе», – объясняет специалист.
Какого роста цен можно ожидать?
Определить единый процент изменения стоимости по всем категориям земель невозможно, однако данные статистики Земельно-пространственного департамента показывают: за последние годы недвижимость заметно подорожала.
Так, в 2022 году было зарегистрировано 2618 сделок купли-продажи незастроенных участков, предназначенных для жилищного строительства – это на 45% меньше, чем годом ранее.
Совокупный оборот этого сегмента достиг 181,9 млн евро. Средняя стоимость квадратного метра составляла 32,6 евро, средняя цена одной сделки – 63 000 евро, тогда как медианное значение находилось на уровне примерно 40 000 евро.
Динамика в Харьюмаа привлекает особое внимание, где рост стоимости участков как под жилье, так и сельскохозяйственного назначения демонстрирует стремительный взлет.
Если в 2022 году квадратный метр незастроенной земли под жилье стоил там в среднем 43,54 евро, то к 2025 году показатель вырос до 85,17 евро, что означает увеличение на 96%!
Средняя цена гектара пахотной земли в Харьюмаа поднялась с 5186,26 евро в 2022 году до 6155,45 евро в 2025 году – прирост составил 19%.
Можно платить налог в рассрочку
«Расчет земельного налога по новым данным начнут применять с 2028 года, поэтому в 2026 году суммы не изменятся и есть время подготовиться к будущим преобразованиям», – объясняет руководитель службы земельного налога НТД Рийта Парксепп.
Она напоминает, что земельный налог полностью поступает в бюджеты местных самоуправлений.
На размер поступлений влияют налоговые ставки, пределы роста и решения о льготах для владельцев жилья.
По сравнению с 2025 годом наибольшее процентное изменение ожидается в волости Раэ (почти максимальные ставки, предел роста 30%, льгота для владельцев жилья отменена), в Кохтла-Ярве (максимальные ставки, предел роста 100%, льгота 200 евро) и в Тарту (максимальные ставки, предел роста 50%, льгота 500 евро).
Наименьшее изменение – в волостях Муху, Пыхья-Сакала и Виймси.
В 2026 году льгота для собственника жилья стала фиксированной. Каждое самоуправление могло установить ее до 1000 евро, а дополнительно – льготы для пенсионеров и репрессированных.
Для получения льготы собственника жилья подавать заявление не нужно. Льготы для пенсионеров и репрессированных устанавливают местные власти, и для их оформления следует обращаться к самоуправлению. НТД автоматически учитывает льготы при формировании уведомления.
Действующий закон позволяет местным самоуправлениям устанавливать предел ежегодного роста налога от 10 до 100%.
Если предельная ставка повышения составляет 10%, сумма налога до применения льгот увеличится максимум на 10% по сравнению с предыдущим годом.
Если прирост меньше 5 евро, налог увеличивается на 5 евро.
«Диапазоны ставок остались прежними, – уточняет Парксепп. – Для жилой земли и дворовой части сельхозземли – 0,1–1%; для сельхозземли – 0,1–0,5%; для земель иного назначения – 0,1–2% от налогооблагаемой стоимости».
На сайте Налогово-таможенного департамента опубликована таблица «Ставки земельного налога и налоговые льготы в 2026 году», где указаны ставки, пределы роста и действующие льготы.
«Если налог невозможно уплатить сразу, рекомендуем подать заявление на рассрочку через электронные услуги e-MTA», – советует представитель департамента.
Комментарий
Хольгер Эрлих, представитель Министерства регионального развития и сельского хозяйства
По прогнозу НТД, в 2026 году общие поступления земельного налога вырастут примерно на 11%, однако у двух третей владельцев земли налог либо не изменится, либо снизится. Значительную часть этой группы составляют домовладельцы, у которых налог полностью покрывает льгота, а также владельцы участков, где сумма налога уже достигла уровня, рассчитанного от налогооблагаемой стоимости.
У трети владельцев налог увеличится, но в большинстве случаев рост составит менее 20 евро в год. Более чем на 100 евро налог вырастет менее чем у 3% владельцев, при этом примерно в половине таких случаев речь идёт о нежилых участках. Для жилой земли значительные повышения встречаются крайне редко: при росте до 20 евро доля жилой земли составляет около 80%, а среди повышений более чем на 1000 евро – лишь около 10%.
С 2026 года самоуправления получили право устанавливать льготы для домовладельцев и предел ежегодного роста налога. Большинство муниципалитетов установили минимальный предел – 10% (50 из 78), а максимальные льготы на землю под жильем часто достигают 1000 евро. Даже в Кохтла-Ярве, где предел роста составил 100%, у четырёх из пяти владельцев налог не увеличится, а более чем на 20 евро – лишь у 5%.
Налог на жилую землю растёт не так быстро, как на коммерческую: у 72% жилых участков изменений нет, тогда как у нежилых – у 63%. Рост свыше 20 евро заметен у 5% жилых и 6% нежилых участков. Если смотреть по владельцам, более чем на 100 евро налог увеличится у 0,8% владельцев жилой земли и у 4,4% владельцев нежилой.
Оценка земли 2022 года и новые правила делают систему более справедливой: налог теперь лучше соответствует стоимости участка, а нагрузка смещена на владельцев дорогой и коммерческой земли. Средняя налоговая нагрузка домовладельцев снизилась с 6% в 2025 году до примерно 4,5% в 2026 году. В большинстве случаев налог не изменится или увеличится лишь на десятки евро в год.
Источник: Maablogi (https://maablogi.ee/2026/02/11/maamaks‑2026-mis-tegelikult-juhtub/ Блог редактирует отдел по связям с общественностью Министерства регионального развития и сельского хозяйства).
Это важно!
Как проверить обязанность по уплате земельного налога на 2026 год?
После входа в среду e-MTA нужно выбрать в меню слева «Налоги» –> «Земельный налог» –> «Уведомления о земельном налоге» и вы увидите прогнозируемую сумму земельного налога на 2026 год.
Посмотреть прогнозируемые суммы земельного налога по кадастровым единицам можно, выбрав «Налоги» –> «Земельный налог» –> «Прогноз земельного налога».
Основа расчета земельного налога – стоимость земли. Для расчета налога стоимость земли умножают на ставку налога. К полученной сумме при необходимости применяют предельную ставку повышения налога, после чего вычитают налоговые освобождения и льготы.
Если вы не получили уведомление о земельном налоге:
- Сначала проверьте в среде e-MTA, выдано ли вам налоговое уведомление.
- Если сумма налога – меньше 5 евро, то там написано, что налоговых уведомлений нет.
- Если вы не получили уведомление о земельном налоге к 25 февраля, вы обязаны сообщить об этом Налогово-таможенному департаменту в течение 30 дней.
Льгота для собственника жилья в 2026 году
В 2026 году льгота для собственников жилья будет фиксированной суммой, и ее размер (в пределах от 0 до 1000 евро) определит местное самоуправление.
Если местное самоуправление не установило сумму льготы (т. е. сумма равна нулю), то льготу для собственника жилья при определении земельного налога не применяют.
У человека есть право получить льготу для собственника жилья, если по состоянию на 1 января выполнены три условия:
- человек – владелец или пользователь земельного участка,
- землю используют с целью жилой застройки или в качестве приусадебного участка, входящего в состав доходной сельскохозяйственной земли,
- в здании, расположенном на этой земле, по данным Регистра народонаселения, находится постоянное место жительства человека.
Если недвижимость, включая квартиру, находится в совместной или долевой собственности, льготу для собственника жилья рассчитывают пропорционально доли собственности, в пределах общей суммы льготы, установленной местным самоуправлением.
Если после вычетов, льгот для собственника жилья и дополнительных льгот сумма земельного налога за землю в пределах одного местного самоуправления составляет не менее 5 евро, у налогоплательщика возникает обязательство по уплате земельного налога.
Источник: НТД.
