Июнь – месяц, когда в большинстве квартирных товариществ (КТ) на общих собраниях обсуждают итоги прошлого года и планы на ближайшее будущее, пишет Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук, научный руководитель клуба «Кардис». Мне удалось у 19 человек узнать: ходят ли они на такие собрания? «Да», – сказали шестеро. Двое дают кому-то доверенности на представление их интересов. Но абсолютное большинство опрошенных собрания игнорирует. Почему?
Мотив у всех одинаков: зачем терять время, если правление КТ всё равно продавливает предлагаемое им решение, используя, как правило, пачку доверенностей. Как сказал один из моих собеседников: «Не хочется всё время находиться в меньшинстве, когда решают вопрос о самых безумных тратах».
Большинство большинству рознь
Между тем, начиная с 2018 года, недостаточно просто получить большинство голосов (даже с помощью доверенностей) по всем обсуждаемым на собраниях КТ вопросам для принятия решений, связанных с инвестированием в товарищескую недвижимость.
С 1 января 2018 года начал действовать новый «Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе».
Согласно ему, принятие решений в КТ обеспечивается тремя разными видами большинства голосов.
Во-первых, как и раньше, преимущество хотя бы в один голос от числа присутствующих на общем собрании собственников квартир. В случае отсутствия кворума на собрании правление собирает жильцов повторно, и решения в таком случае принимают простым большинством голосов (сколь мало число присутствующих ни оказывается).
Второй вид большинства, действующий по закону для некоторых решений: т. н. квалифицированное большинство, или 2/3 участников собрания, а также специально для КТ узаконенное большинство – более 50% голосов собственников, которым принадлежит более 50% долевой собственности.
А третий вид большинства: соглашение членов КТ, то есть – поддержка решения всеми собственниками квартир.
В реальной жизни, по причине правовой малограмотности как жильцов, так и правлений КТ, любые решения считаются принятыми, если за них голосует больше половины собственников квартир, участвующих в собрании.
Разберёмся на примере
Каким большинством голосов может быть принято решение о возведении на придомовой территории странного сооружения для защиты содержимого мусорных баков?
«Дома мусора» стали городской модой, и правления КТ сооружают их самых разных форм, снабжая запорами разной степени надежности. Достаточно ли для принятия решения на этот счёт простого большинства участников повторного общего собрания?
По закону собрания принимают решения большинством голосов в пределах «обычного управления». Что это такое, сказано во 2-й части 35-й статьи действующего закона. Там перечислены семь видов решений, ни одно из которых создания новых объектов необщей собственности не предусматривает.
Но означает ли это, что любое развитие долевой собственности требует соглашения всех собственников квартир? Исходя не из буквы, а из «духа закона», можно сделать вывод, что такое соглашение непременно понадобится, если на участке, принадлежащем КТ, сооружают что-то, что затем будет внесено в Крепостную книгу как дополнительная долевая собственность. А каркас, обтянутый сеткой, на это вряд ли тянет.
Лучше всего решение о его сооружении принять большинством, предусмотренным частью 3 статьи 9 закона о КТ. Таким большинством (второго типа) имеет смысл принимать решения, выходящие за рамки «обычного управления», но не меняющие радикально объект долевой собственности.
Однако принятие решения таким способом не должно «ущемлять сверх меры интересы ни одного из собственников квартир» (пункт 2 части 2 статьи 9 закона о КТ).
Относится ли такое ограничение к ситуации, когда размер средств, собираемых для реализации инвестиционной идеи, для некоторых жильцов неподъёмен? Так бывает с одинокими пенсионерами, получающими сумму, еле-еле обеспечивающую прожиточный минимум, или с инвалидами, с многодетными семьями и т. п. – очевидно, здесь применима процитированная выше норма закона.
Различные формы «большинства» предусмотрены законом и на случай, когда принимают решение о взятии товариществом кредита. На этот случай имеется специальная статья 36 закона о КТ, где сказано, что если возникающее от взятия кредита обязательство не выше «суммы хозяйственных расходов предыдущего хозяйственного года», то такое решение относится к сфере «обычного управления» и принимается большинством голосов присутствующих на собрании.
Но если размер кредита выше, то необходимо большинство, предусмотренное частью 3 статьи 9 закона о КТ (то есть львиной долей голосов владельцев большинства площадей квартир).
Меньшинство не беззащитно
Уже семь лет точка зрения правления товарищества не может быть «продавлена» на собрании «вторичной свежести». Нарушение процедур вполне может служить поводом для признания решения недействительным.
Чтобы в этом разобраться – неплохо проконсультироваться со специалистами по правовой политике в области КТ.
