В Эстонии все чаще говорят о необходимости ограничить краткосрочную аренду жилья. Одни уверены, что она разгоняет цены и усугубляет дефицит квартир в Таллинне. Другие напоминают, что это – важная часть туристического сектора и нормальный источник дохода для тысяч собственников. Спор идет почти вслепую: рынок пытаются регулировать, толком его не исследовав, пишет журналист и автор проекта «Реальная Балтия» Андрей Деменков.
ЕС постепенно ужесточает правила для платформ краткосрочной аренды. Сервисы вроде Airbnb обяжут передавать данные властям, страны создают реестры объектов, а крупные города один за другим усиливают контроль. В Европе пришли к довольно очевидному выводу: рынок, который невозможно нормально посчитать, невозможно и регулировать.
Эстония уже начала двигаться в ту же сторону. Осенью прошлого года вышло исследование Lühiajalise üüri turg Eestis, подготовленное по заказу Министерства экономики и коммуникаций.
Исследование оценило рынок краткосрочной аренды в Таллинне примерно в 2500–3000 объектов и более чем в 10 000 спальных мест. Причем чуть больше половины объектов доступны только сезонно. Уже это показывает, насколько рынок подвижен. Квартира, которую сегодня сдают туристам, через несколько месяцев может уйти в долгосрочную аренду, а потом снова вернуться на платформы.
Особенно сильно краткосрочная аренда сконцентрирована в Старом городе. Там насчитали 667 объектов, средняя вместимость составила 4,7 человека. Фактически часть Старого города постепенно превращается уже не просто в туристическую зону, а в подобие распределенной гостиницы.
Еще показательнее структура собственности. Четыре крупнейших оператора контролировали около трети объектов на Airbnb и более 40% вместимости. То есть разговоры о владельцах одной квартиры, которые время от времени подрабатывают на туристах, описывают уже далеко не весь рынок.
Авторы исследования, при всей критике происходящего, не предлагают сразу закручивать гайки. Наоборот, главный вывод довольно осторожный: сначала государству нужно научиться нормально видеть рынок.
Сначала считать
Краткосрочная аренда – вообще очень неудобный рынок для государства. Он раздроблен, подвижен и легко уходит в тень. Особенно сейчас, когда квартиру можно за несколько минут выставить сразу на нескольких платформах, а завтра убрать.
Именно поэтому исследование получилось важным. Оно хотя бы показало масштаб явления и выявило зоны, где проблема действительно начинает концентрироваться.
Например, в Старом городе исследователи уже увидели влияние краткосрочной аренды на рынок жилья. По их оценке, рост краткосрочной аренды на 1% уменьшает число предложений долгосрочной аренды примерно на 0,3%.
Казалось бы, немного. Но рынок жилья вообще меняется медленно, а свободных квартир в центре Таллинна и без того негусто. Даже небольшое сокращение предложения постепенно подталкивает цены вверх.
Однако авторы не утверждают, что краткосрочная аренда уже обрушила доступность жилья в Таллинне. Даже в самых проблемных районах влияние пока оценивают как ограниченное. И это – крайне важный момент, который обычно теряется в политических спорах. Потому что дальше начинается самое опасное – соблазн быстрых и простых решений.
Запретить проще всего
Есть дефицит жилья? Значит, виновата краткосрочная аренда. Осталось только запретить или максимально усложнить правила. Политически это звучит красиво и понятно. Особенно на фоне роста цен на аренду и раздражения людей, которые все хуже понимают, смогут ли они вообще купить или снять жилье в Таллине.
Но рынок жилья устроен сложнее политических лозунгов.
Даже если часть квартир действительно вернется в долгосрочную аренду, это не решит главную проблему – нехватку доступного жилья и высокую стоимость строительства. В последние годы жилье в Эстонии дорожало прежде всего из-за роста строительных расходов, подорожания кредитов, дорогой энергии и общего торможения строительного сектора.
Кроме того, Таллинн – все же не Барселона и не Амстердам, где турпоток начал вытеснять местных жителей из центров городов. Мы очень любим перенимать чужие модели регулирования, забывая, что масштабы проблем могут отличаться в разы.
Есть и еще одна опасность: в какой-то момент власти могут обнаружить, что ограничения вроде бы приняты, а рынок никуда не исчез. Он просто стал менее прозрачным.
Эстония уже проходила подобное в других сферах. Например, после резкого повышения алкогольных акцизов в 2017 году значительная часть торговли просто утекла в Латвию. Люди не перестали покупать алкоголь – они начали делать это иначе. Государство же потеряло часть налогов и контроля над рынком.
С краткосрочной арендой механизм может оказаться похожим. Если регулирование станет слишком тяжелым и хаотичным, часть рынка просто уйдет в серую зону. В результате государство будет видеть рынок еще хуже, чем сейчас.
Это не значит, что рынок нужно оставить вообще без правил. Правила как раз нужны. Но сначала – прозрачность, учет и понятные требования. Реестр объектов, обмен данными с платформами, мониторинг рынка. И только потом – разговор о жестких ограничениях, если они действительно понадобятся.
Потому что запретить всегда проще всего. Намного сложнее – сначала разобраться, где проблема реальна, а где ее уже дорисовывает политическая паника.
