Многие люди десятилетиями живут в доме, полученном еще от родителей, даже не подозревая, что вопрос с оформлением земли под ним до сих пор не решен. Именно такие ситуации государство теперь намерено наконец урегулировать, установив окончательные сроки завершения земельной реформы. Кто может лишиться своего участка и что предпринять, чтобы этого не случилось, выясняла «МК-Эстония».
После смерти родителей Вадим решил оформить на себя дачный дом, в котором семья проводила каждое лето. Он был уверен, что никаких неожиданностей не будет: дом построили еще несколько десятилетий назад, участок всегда был в пользовании семьи, никто никогда не говорил о каких-либо проблемах с документами.
«Родители ухаживали за участком, делали ремонт, сажали плодовые деревья, планировали оставить дачу внукам… – рассказывает мужчина. – Мы с женой были уверены, что никаких вопросов с документами нет – об этом вообще никто никогда не заговаривал».
Став хозяином дачи, Вадим не стал сразу заниматься переоформлением документов – спешки не было. Однако при попытке переписать недвижимость на себя мужчина обнаружил, что право собственности на землю так и не было оформлено.
«Теперь, чтобы записать землю на себя, приходится поднимать старые документы, обращаться в местное самоуправление и выяснять, почему процедура, начатая много лет назад, так и не была доведена до конца», – говорит Вадим.
9000 гектаров «ничьей» земли
Спустя более трех десятилетий после начала земельной реформы государство намерено наконец поставить в ней точку. Министерство экономики и коммуникаций подготовило концепцию поправок к Закону о земельной реформе, которая должна определить окончательные сроки оформления оставшихся земельных участков. Если предложения будут приняты, часть неоформленных земель после истечения установленного срока автоматически перейдет в собственность государства.
На первый взгляд может показаться, что речь идет лишь о нескольких забытых клочках земли. Однако на самом деле ситуация – гораздо масштабнее.
Хотя земельная реформа на 99% завершена, до сих пор в Эстонии остается почти 9840 неоформленных земельных участков общей площадью около 9000 гектаров.
Большинство из них представляют собой так называемые «полосы» – небольшие участки между объектами недвижимости, не имеющие самостоя-
тельного хозяйственного значения. Но есть и гораздо более сложные случаи: дома, владельцы которых десятилетиями живут на земле, юридический статус которой так и не был окончательно урегулирован.
В министерстве признают, что при нынешних темпах земельная реформа может затянуться еще на долгие годы. Одни процедуры застопорились из-за отсутствия необходимых документов, другие – из-за споров о собственности, третьи – из-за нехватки ресурсов у местных самоуправлений.
Именно поэтому государство предлагает установить четкие правила завершения реформы и определить дальнейшую судьбу всех оставшихся участков.
При этом чиновники подчеркивают: «В настоящее время речь идет лишь о концепции будущего законопроекта, а не об уже вступившем в силу законе. Сейчас только разрабатывают решение, цель которого – завершить земельную реформу, продолжающуюся более 30 лет, определить собственника для каждого неоформленного земельного участка и сократить число ситуаций, когда правовой статус земли остается неопределенным на протяжении многих лет».
Советник по земельной политике и государственному имуществу Министерства экономики и коммуникаций Теа Фабер добавляет, что работа над документом продолжается, поэтому предлагаемые решения еще могут измениться.
Неужели государство отберет землю?
Многие собственники недвижимости, которые еще не привели документы в порядок, опасаются: не получится ли так, что государство фактически заберет землю под домом, если ее пользователь по каким-либо причинам не успел оформить документы?
Формулировка «после окончания земельной реформы неоформленные участки автоматически перейдут в государственную собственность» звучит тревожно. Однако в Министерстве экономики и коммуникаций уверяют: цель реформы – вовсе не в том, чтобы лишить людей имущества, а в том, чтобы наконец устранить правовую неопределенность, которая сохраняется уже несколько десятилетий.
По словам Теа Фабер, предлагае-мые изменения в первую очередь затронут незавершенные процедуры земельной реформы.
«В настоящее время еще необходимо завершить оформление 9840 земельных участков общей площадью около 9000 гектаров. Точное количество людей назвать невозможно, поскольку с одним земельным участком могут быть связаны несколько человек. Кроме того, существует немало случаев, когда жилой дом или другое строение человека находится на земле, право собственности на которую в рамках земельной реформы до сих пор окончательно не оформлено», – поясняет она.
При этом в министерстве подчеркивают: даже если земельный участок формально перейдет государству, это еще не означает, что человек автоматически лишится возможности оформить землю под своим домом.
«Цель реформы – ни в коем случае не в том, чтобы лишить людей возможности приобрести землю только потому, что завершить земельную реформу к установленному сроку оказалось невозможно», – уверяет Теа Фабер.
Именно поэтому для участков, на которых находятся постройки, предполагается совершенно иной подход, чем для пустующих земель.
«Для участков, на которых расположены строения, планируется разделить вопрос передачи земли в государственную собственность и вопрос, связанный со зданиями. Это означает, что сначала будет завершена земельная реформа в части определения собственника земли, а затем будут решать вопросы, связанные со строениями – например, установление права застройки или приобретение земли в собственность», – объясняет представитель министерства.
Иными словами, государство сначала намерено определить собственника каждого земельного участка, а уже затем урегулировать ситуацию с расположенными на нем зданиями. Такой механизм, по мнению разработчиков реформы, позволит завершить земельную реформу, не дожидаясь, пока будут разрешены все споры о праве собственности на строения.
Более того, именно для подобных случаев министерство планирует установить более длительный переходный период.
«Мы хотим предоставить возможность приобрести землю и тем людям, которые до сих пор не смогли документально подтвердить свое право собственности на строение», – говорит Теа Фабер.
Впрочем, в министерстве сразу оговаривают: рассчитывать на то, что после принятия закона можно будет спокойно ждать еще несколько лет, не стоит.
«Владельцам домов мы советуем не ждать изменений законодательства, а уже сейчас проверить статус своего земельного участка, обратившись в местное самоуправление», – отмечает Теа Фабер.
С чего начать, если земля до сих пор не оформлена?
По словам Теа Фабер, чаще всего проблема связана вовсе не с отсутствием желания оформить землю, а с тем, что когда-то процедура остановилась из-за нехватки документов.
«Согласно действующему законодательству, приватизировать землю может только собственник дома, возведенного на законных основаниях. Во многих случаях процедура затянулась именно потому, что отсутствуют документы, подтверждающие право собственности на строение, право пользования землей либо законность возведения здания», – поясняет она.
Именно поэтому в министерстве советуют не оставлять это важное дело на потом.
Пожалуй, самый главный вопрос для владельцев таких домов – что делать уже сейчас?
«Стоит проверить имеющиеся документы и при необходимости совместно с местным самоуправлением уточнить или дополнить их. Мы рекомендуем прежде всего обратиться в самоуправление и выяснить, на какой стадии находится оформление конкретного участка и какие документы еще необходимо представить для завершения земельной реформы», – говорит Теа Фабер.
Как выяснилось, подобных случаев в Эстонии совсем не мало. В Департаменте земельных и пространственных ресурсов объясняют, что до сегодняшнего дня не удалось завершить именно самые сложные процедуры. Иногда оформление одного участка превращается в настоящее расследование.
«В основном остались самые сложные случаи земельной реформы, а также участки, по которым существуют споры. Особенно много времени требуют участки со строениями. Необходимо изучать документы, искать сведения в архивах, направлять запросы, устанавливать владельцев зданий или их наследников, а также оценивать фактическое состояние строений», – рассказывает руководитель бюро по определению права собственности на землю Департамента земельных и пространственных ресурсов Рауль Эрмус.
По его словам, процесс тормозит не только сложность самих дел, но и человеческий фактор.
«Процесс также замедляют бездействие лиц, имеющих право на оформление земли, и ограниченные ресурсы органов местного само-управления», – отмечает Рауль Эрмус.
При этом точно сказать, сколько именно жилых домов находятся на неоформленных земельных участках, сегодня невозможно – Департамент земельных и пространственных ресурсов такого учета не ведет.
Согласно данным Эстонской топографической базы данных (ETAK), на 1397 неоформленных земельных участках расположены жилые или общественные здания. Однако база данных не разделяет их по назначению, поэтому определить, сколько из них являются жилыми домами, нельзя. Более того, специалисты не исключают, что фактическое число таких объектов может оказаться еще выше, поскольку не все строения внесены в регистры.
В министерстве рассматривают и возможность облегчить оформление прав для тех людей, которые многие годы фактически владеют своим домом, но не могут подтвердить это необходимыми документами.
Один из обсуждаемых вариантов – признание права собственности на основании длительного владения участком (не менее 20–25 лет). Однако пока это – лишь одна из идей, а не готовая норма закона.
«Речь не идет об автоматическом приобретении права собственности. Человеку необходимо будет доказать длительное и непрерывное владение участком», – подчеркивает Теа Фабер.
Что будет, если ничего не предпринимать?
Пожалуй, самый тревожный вопрос для владельцев неоформленной недвижимости – что произойдет, если человек не успеет оформить документы до окончания переходного периода? Останется ли он жить в своем доме? И можно ли будет исправить ситуацию позже?
В Министерстве экономики и коммуникаций успокаивают: цель реформы – не оставить людей без жилья, а, наоборот, дать возможность завершить оформление там, где это по разным причинам не удалось сделать за последние десятилетия.
«Мы не заинтересованы в том, чтобы государство становилось собственником жилых домов людей. Именно поэтому и предлагаются дополнительные решения, которые позволят подтвердить право собственности на строение и оформить землю под ним», – подчеркивает Теа Фабер.
Тем не менее откладывать решение проблемы не стоит. По словам представителей министерства, если человек знает, что его участок до сих пор не оформлен, разумнее уже сейчас начать разбираться с документами, а не ждать окончательного принятия закона.
Если же после завершения земельной реформы участок без строений так и останется неоформленным, он автоматически перейдет в собственность государства. Для этого не потребуется отдельного административного решения – государство просто будет зарегистрировано в Крепостной книге в качестве собственника земли. Именно такой механизм и предлагается закрепить в законе.
Однако это вовсе не означает, что государство намерено оставить такие участки за собой.
«Передача земли государству – не самоцель. Это лишь способ завершить земельную реформу. В дальнейшем такие участки могут быть переданы местным самоуправлениям или отчуждены в соответствии с действующим законодательством», – поясняет Теа Фабер.
Отдельный подход предусмотрен для так называемых «полос» – небольших участков между соседними объектами недвижимости, которые чаще всего появились из-за несовершенства картографических материалов начала 1990-х годов.
По словам представителей министерства, государство не планирует сохранять такие участки в своей собственности. Предполагается, что большинство из них будут присоединены к соседним объектам недвижимости, а часть может вообще исчезнуть после уточнения кадастровых данных.
«По предварительным оценкам, от пяти до десяти процентов таких участков существуют исключительно из-за неточностей старых карт и после уточнения границ могут исчезнуть», – отмечают в Министерстве экономики и коммуникаций.
При этом чиновники подчеркивают, что до вступления закона в силу остается еще немало времени. Сейчас документ находится на стадии подготовки, после чего его еще предстоит согласовать, обсудить и рассмотреть в Рийгикогу. Поэтому владельцам недвижимости пока не стоит паниковать. Но если есть сомнения в статусе своего земельного участка, лучше не откладывать проверку документов.
Как отмечает Рауль Эрмус, именно бездействие собственников остается одной из главных причин того, что земельная реформа до сих пор не завершена. С простыми случаями смогли разобраться еще много лет назад. Сейчас остались именно самые сложные ситуации.
«Оставшиеся случаи требуют серьезной работы как со стороны государства, так и со стороны людей, имеющих право оформить землю. Чем раньше человек начнет заниматься этим вопросом, тем проще будет довести процедуру до конца», – подчеркивает Рауль Эрмус.
Как государство собирается сообщить людям о новых сроках?
Многие читатели наверняка спросят: как человек вообще узнает, что для оформления его участка установлен срок? Ведь далеко не все регулярно следят за изменениями законодательства.
В Министерстве экономики и коммуникаций признают, что этот вопрос еще предстоит решить. Согласно плану, после наступления срока неоформленные земельные участки на основании закона перейдут в собственность государства. В настоящее время отдельного персонального уведомления собственников не планируется, однако в этом вопросе могут появиться уточнения.
Права владельца здания, безусловно, не останутся без внимания. Если здание человека находится на земельном участке, который переходит в собственность государства, впоследствии будут урегулированы и права собственника здания, например – путем предоставления права застройки или приобретения земельного участка.
«Поскольку законопроект пока находится лишь на стадии разработки, окончательное решение о том, каким образом будут информировать людей, еще не принято. Очевидно, что перед вступлением закона в силу необходимо будет обеспечить широкое информирование населения», – отмечает Теа Фабер.
По словам представителей министерства, до вступления закона в силу предусмотрен переходный период, поэтому у людей будет возможность привести документы в порядок.
Однако специалисты советуют не рассчитывать только на будущие уведомления.
«Если человеку известно, что вопрос с оформлением земли до сих пор не решен, лучше уже сейчас обратиться в местное самоуправление и выяснить, на каком этапе находится процедура. Это позволит избежать неприятных сюрпризов после вступления закона в силу», – говорит Теа Фабер.
Главное – не откладывать
Хотя вокруг будущей реформы уже появилось немало тревожных слухов, в министерстве подчеркивают: главная задача государства – не изъять землю у людей, а наконец завершить реформу, которая продолжается уже более трех десятилетий.
Впрочем, это вовсе не означает, что владельцам неоформленных участков можно спокойно ждать принятия закона.
Как показывает практика, большинство оставшихся случаев – далеко не простая формальность. Зачастую приходится искать архивные документы, устанавливать наследников, подтверждать право собственности на строения или разбираться с давно возникшими имущественными спорами.
«Остались самые сложные случаи. Их решение требует серьезной работы и со стороны государства, и со стороны людей, заинтересованных в оформлении земли», – подчеркивает Рауль Эрмус.
Если есть хотя бы малейшие сомнения в том, оформлена ли земля под вашим домом или дачным участком, не стоит ждать окончания реформы. Лучше уже сейчас обратиться в местное самоуправление, выяснить статус участка и при необходимости начать приведение документов в порядок. Это позволит уладить вопрос спокойно, не дожидаясь момента, когда сроки будут окончательно определены законом.
