Наступило лето – горячая пора во многих квартирных товариществах (КТ), когда утверждают годовой финансовый отчет и план хозяйственной деятельности. Общие собрания КТ, на которых решают важные вопросы, бьющие по кошелькам собственников квартир, нередко вызывают у жителей больше вопросов, чем ответов. Одни не понимают, почему финансовые документы предоставили всего за пару дней до собрания, другие – почему за важное решение, касающееся всего дома, проголосовали несколько человек. Какие правила действуют на самом деле и как собственнику защитить свои права, выясняла «МК-Эстония».
Общие собрания – один из главных инструментов управления многоквартирным домом. Именно там принимают решения о ремонтах, кредитах, расходовании денег товарищества, выборе правления и многих других вопросах, которые напрямую влияют на жизнь всех жильцов.
Однако на практике именно вокруг собраний возникает больше всего споров: кого нужно уведомлять, что считается кворумом, можно ли голосовать через интернет, какие документы вправе требовать собственники и как оспорить решение, если оно кажется незаконным.
Чтобы разобраться в самых распространенных вопросах, «МК-Эстония» попросила разъяснить нюансы юриста бюро Progressor Игоря Алексина, основателя крупнейшего сообщества о квартирных товариществах в Facebook Сергея Никонова и руководителя юридического отдела и члена правления Союза квартирных товариществ Эстонии Урмаса Марди.
- «В каких случаях квартирное товарищество обязано проводить общее собрание и когда можно обойтись без него?»
Игорь Алексин: Если нужно принять какое-либо существенное решение, связанное с управлением домом, расходованием средств, обращением в суд, проведением ремонтных работ, изменением устава или использованием средств товарищества, необходимо созывать общее собрание. Для этого оно и существует.
При этом решать текущие и незначительные вопросы правление может самостоятельно. Например, заменить лампочку или выполнить другие мелкие работы по содержанию дома.
Но если речь идет о более серьезных изменениях – например, о выделении средств на замену дверей в подъездах или других крупных работах – решение должно быть принято общим собранием.
- «Как часто должны проходить общие собрания?»
Сергей Никонов: Максимальное их количество законом не ограничено. А вот минимальное связано с необходимостью принять годовой отчет, который правление представляет общему собранию.
Квартирное товарищество обязано представить годовой отчет в регистр в установленный законом срок. Поэтому минимум одно общее собрание в год должно состояться. Все остальные собрания проводят по мере необходимости.
- «Могут ли жильцы потребовать проведения собрания?»
Сергей Никонов: Да. Одна десятая членов квартирного товарищества может создать инициативную группу и обратиться к правлению с письменным требованием о проведении общего собрания.
В обращении необходимо указать причину созыва собрания и вопросы, которые предлагается вынести на обсуждение. Документ должны подписать все инициаторы.
Если правление отказывается созывать собрание, инициаторы получают право организовать его самостоятельно. В таком случае они сами направляют уведомления собственникам и проводят собрание в соответствии с требованиями закона.
- «Как жильцов должны уведомлять о собрании и за сколько времени?»
Урмас Марди: Согласно закону, уведомить собственников о проведении общего собрания необходимо как минимум за семь дней до его проведения. Если уставом товарищества предусмотрен более длительный срок, следует руководствоваться именно им.
Уведомление должно быть доведено до сведения всех собственников квартир. Если собственник сообщил товариществу свой адрес электронной почты, уведомление должно быть направлено именно на этот адрес.
Недавнее решение Государственного суда подтвердило: если товарищество не отправило уведомление на указанный собственником электронный адрес, это может считаться существенным нарушением порядка созыва собрания и в некоторых случаях поставить под сомнение законность принятых решений.
- «Что такое кворум?»
Сергей Никонов: Кворум – это установленный законом минимум участников собрания, необходимый для того, чтобы собрание могло принимать решения.
По закону для этого необходимо участие более половины собственников, которым принадлежит более половины квартирной собственности дома.
Если кворума нет, созывают новое собрание по той же повестке дня. В этом случае решения могут принимать уже независимо от количества присутствующих собственников.
Однако существуют вопросы, для которых действуют особые требования.
Например, при принятии решения о крупном кредите требуется поддержка более половины всех собственников дома, а не только тех, кто пришел на собрание.
- «Сколько собственников должны поддержать решение о крупных работах?»
Игорь Алексин: Большинство решений можно принимать только при наличии кворума. Иными словами, в собрании должны участвовать более половины членов товарищества, которым принадлежит более половины общей площади дома.
Если кворум не собран, можно провести повторное собрание. В этом случае требования к количеству участников уже не применяют, и решения могут быть приняты независимо от числа присутствующих.
- «Если квартира принадлежит нескольким собственникам, каждый из них имеет отдельный голос?»
Урмас Марди: Нет. Одной квартире соответствует один голос.
Если квартирная собственность принадлежит нескольким лицам совместно, они должны реализовывать свое право голоса совместно. Это означает, что совладельцы либо участвуют в собрании вместе, либо уполномочивают одного из них или третье лицо представлять их интересы.
Если все совладельцы присутствуют на собрании, воспользоваться правом голоса они могут только при наличии общего согласия.
- «Может ли арендатор участвовать в общем собрании?»
Сергей Никонов: Сам по себе арендатор не является членом квартирного товарищества и не имеет права участвовать в общем собрании или голосовать.
Исключение возможно только в том случае, если собственник квартиры выдал ему доверенность на представление своих интересов.
- «Считается ли договор аренды доверенностью?»
Игорь Алексин: Нет. Сам по себе договор аренды доверенностью не является.
Теоретически право участия можно прописать в договоре аренды, однако на практике лучше оформить отдельную доверенность, где прямо указано, что собственник уполномочивает арендатора участвовать в общих собраниях и голосовать.
- «Как правильно оформить доверенность?»
Игорь Алексин: Нотариальное заверение не требуется. Достаточно простой письменной доверенности.
В ней следует указать, кто выдает доверенность, кому, адрес квартиры и полномочия представителя. Также можно указать конкретное собрание и вопросы повестки дня, по которым представитель вправе голосовать.
Если собственник находится в другом городе или стране, доверенность может быть подписана дигитально либо направлена по почте.
- «Можно ли проводить собрание полностью в электронном формате?»
Игорь Алексин: В принципе, да. Если все участники подключаются через одну электронную среду, например – Skype или Teams, такое собрание можно рассматривать как обычное собрание.
Однако важно иметь возможность установить личность участников и их право представлять конкретную квартиру.
При этом необходимо учитывать интересы всех жильцов. Если в доме проживают пожилые люди, которые не пользуются интернетом, они могут оказаться лишены возможности участвовать в собрании. В таком случае их права могут быть нарушены.
- «Можно ли принимать решения без проведения общего собрания?»
Урмас Марди: Да. Закон позволяет собственникам принимать решения без созыва общего собрания.
В этом случае проект решения должен быть направлен собственникам в письменной форме или в форме, позволяющей его письменное воспроизведение. В такой же форме собственники должны представить свое мнение по предложенному вопросу.
Минимальный срок для ответа составляет семь дней, если уставом товарищества не предусмотрен более длительный срок.
При этом действует тот же кворум, что и при обычном собрании. Однако решение считается принятым, если за него проголосовали более половины участников голосования, а не более половины всех собственников квартир.
Кроме того, собственник, который не принял участия в голосовании, больше не считается автоматически проголосовавшим против.
- «Можно ли принимать решения по вопросам, которых не было в повестке дня?»
Игорь Алексин: Да, если за включение такого вопроса в повестку дня проголосует не менее одной пятой членов квартирного товарищества, участвующих в собрании.
- «Если на собрании избрали новое правление, означает ли это автоматический отзыв прежнего состава?»
Урмас Марди: Нет. Это – одна из наиболее распространенных ошибок при проведении собраний.
Избрание новых членов правления не означает автоматически прекращение полномочий прежнего состава. Если собственники хотят отозвать действующее правление, этот вопрос должен быть отдельно включен в повестку дня и вынесен на голосование.
- «Какие решения принимают простым большинством голосов, а для каких – действуют особые правила?»
Игорь Алексин: Большинство решений принимают обычным голосованием при наличии кворума.
Однако если речь идет о кредите, размер которого превышает коммунальные расходы дома за предыдущий хозяйственный год, действуют более строгие требования. В таком случае решение должны поддержать более 50% всех членов квартирного товарищества, которым принадлежит более 50% общей площади дома.
Для таких решений уменьшенный кворум не применяется.
Кроме того, существуют вопросы, для решения которых может потребоваться согласие всех собственников. Например, если речь идет о существенном изменении общей собственности или изменении назначения инженерных систем дома.
- «Некоторые считают несправедливым, что владельцы больших квартир имеют большее влияние на решения. Так ли это?»
Игорь Алексин: В определенной степени такое мнение можно понять. Но при этом владельцы больших квартир обычно и платят больше, поскольку большинство расходов рассчитывают исходя из площади жилья.
Поэтому здесь соблюдается определенный баланс: большая площадь означает как большую финансовую нагрузку, так и большую долю участия в принятии решений, связанных с общим имуществом дома.
- «Обязательно ли вести протокол собрания?»
Игорь Алексин: Да. Более того, именно протокол фиксирует принятое решение. Если протокола нет, то фактически нет и самого решения.
В протоколе должны быть указаны данные протоколиста, сведения об участниках собрания, вопросы повестки дня, результаты голосования и принятые решения. После этого протокол подписывают протоколист и председатель собрания.
Сергей Никонов: Протокол необходимо составить даже в том случае, если кворум не был собран и собрание фактически не состоялось. Такой документ подтверждает, что собрание было проведено, и позволяет впоследствии организовать новое собрание.
- «Что еще обязательно должно быть отражено в протоколе?»
Урмас Марди: В протокол вносят время и место проведения собрания, повестку дня, результаты голосования, принятые решения и другие обстоятельства, имеющие значение для собрания.
Кроме того, по требованию собственника в протокол должно быть внесено содержание его особого мнения или возражений по рассматриваемому вопросу.
Неотъемлемой частью протокола является список участников собрания с их подписями, а также письменные предложения и заявления, представленные на собрании.
- «Когда собственники могут ознакомиться с протоколом?»
Урмас Марди: По истечении 14 дней после завершения общего собрания протокол должен быть доступен членам товарищества.
Каждый собственник имеет право получить копию протокола общего собрания или его части.
- «Что делать, если собственник не согласен с решением собрания?»
Урмас Марди: Если у собственника есть особое мнение по обсуждаемому вопросу, он должен заявить об этом во время собрания и попросить внести свое несогласие в протокол.
С юридической точки зрения правильным считается, если собственник прямо сообщает, что не согласен с решением, и указывает, что представит письменное обоснование своего особого мнения позднее.
Если собственник участвовал в собрании, но не заявил о своем несогласии, впоследствии он может потерять право на оспаривание решения в суде.
- «В каких случаях решения общего собрания можно оспорить?»
Игорь Алексин: Решение можно обжаловать, если были нарушены правила созыва собрания, отсутствовал необходимый кворум, нарушены требования закона или положения устава.
Кроме того, существуют решения, для которых недостаточно обычного голосования. Например, если речь идет о существенном изменении дома – скажем, о полной замене системы отопления на другой вид отопления, – требуется письменное согласие всех собственников квартир. Если хотя бы одного согласия нет, решение принять нельзя.
Для обжалования необходимо обратиться в суд в течение 60 дней с момента принятия решения.
- «Какие документы товарищества собственник квартиры имеет право увидеть?»
Сергей Никонов: Собственник имеет право знакомиться практически со всеми документами квартирного товарищества.
Это могут быть договоры, сметы, решения собраний, документы по ремонтным работам и другая документация, связанная с деятельностью товарищества.
Единственное ограничение связано с защитой персональных данных. Информация о платежах конкретных жильцов, их задолженностях и другие личные данные должны быть скрыты.
- «Обязано ли правление показывать договоры и информацию о расходовании денег товарищества?»
Игорь Алексин: Да. Собственники имеют право знать, куда расходуют деньги товарищества и на каком основании производятся выплаты.
Такая информация должна быть предоставлена по требованию собственника.
- «Что делать, если в доме провели крупные работы, а собрания, как утверждают жильцы, не было?»
Сергей Никонов: Любой собственник вправе обратиться в правление и потребовать разъяснений.
Он может запросить информацию о том, какая фирма выполняла работы, на каком основании был выбран подрядчик, проводили ли конкурс предложений, существуют ли сметы, техническая документация и другие документы, подтверждающие законность и обоснованность работ.
Если такие работы действительно относятся к вопросам, которые должны были рассматривать на общем собрании, отсутствие решения собственников может стать основанием для дальнейшего разбирательства.
- «Законно ли публиковать списки должников с указанием номеров квартир?»
Игорь Алексин: Это – спорный вопрос.
С одной стороны, существуют регистры должников, где подобную информацию публикуют.
С другой стороны, распространение таких данных может причинить человеку ущерб.
Однозначного ответа здесь нет. Это – вопрос, который до сих пор вызывает дискуссии и может оцениваться по-разному в зависимости от конкретной ситуации.
ЭТО ВАЖНО!
Памятка членам КТ: все, что нужно знать о собраниях
- Минимум одно общее собрание в год должно состояться обязательно. На нем утверждают годовой отчет, который затем подают в регистр.
- Потребовать проведения собрания может одна десятая членов квартирного товарищества. Если правление откажется его созывать, инициаторы вправе организовать собрание самостоятельно.
- Если вы сообщили товариществу свой e-mail, приглашение на собрание должны отправить именно на него. Одного объявления на информационном стенде может быть недостаточно.
- Одной квартире соответствует один голос. Если у квартиры несколько собственников, они должны голосовать совместно или выбрать представителя.
- Арендатор не имеет права голосовать на собрании, если собственник не выдал ему доверенность.
- На повторном собрании решения могут принимать независимо от количества присутствующих. Поэтому игнорировать собрания и надеяться, что решение не будет принято, – плохая стратегия.
- Выбор нового правления автоматически не означает отзыв старого. Для отзыва действующего правления необходим отдельный пункт повестки дня.
- Даже если собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, протокол все равно нужно оформить.
- Если вы не согласны с решением собрания, обязательно заявите об этом и попросите внести свое особое мнение в протокол. В противном случае впоследствии может быть сложнее оспорить решение в суде.
- Собственники имеют право знакомиться практически со всеми документами товарищества, включая договоры, сметы и документы по ремонтным работам. Исключение – персональные данные других жильцов.
- Решение общего собрания можно оспорить в суде в течение 60 дней с момента его принятия.
