Kui jutt käib küttest, kurdetakse kõige sagedamini külma üle. Kuid juhtub ka vastupidi – korteris on liiga soe ja sellistes tingimustes elamine muutub ebamugavaks. Siis kerkib keeruline küsimus: kes peab probleemi lahendama ja selle kõrvaldamise kinni maksma, kui pole selge, kus täpselt peitub selle algpõhjus – kas maja süsteemis või korteris endas? Kus lõppevad korteriühistu juhatuse kohustused ja algab omaniku vastutusala? Ja kas on võimalik tõestada, et tegemist on hoopis varjatud puudusega, seda uuris MK-Estonia.
Tallinnas elav Dmitri (39) sattus keerulisse olukorda: pärast kütteseadme vahetust kortermajas, kus ta elab, läks tema korteris väga palavaks – temperatuur tõusis kohati pea 30 kraadini.
Ei taha kütta tänavat
„Ostsin selle kahetoalise korteri umbes neli aastat tagasi,“ alustab Dmitri oma lugu. Jutt käib viiekorruselisest majast Koplis aadressil Uus-Maleva 9. „Alguses küttega tõsiseid probleeme ei olnud, kuid olukord muutus järsult pärast seda, kui 2025. aasta suvel vahetati majas katel uue ja kaasaegse küttesüsteemi vastu.“
Ta lisab: „Järgmise küttehooaja algusega hakkas temperatuur korteris perioodiliselt tõusma peaaegu 30 kraadini. Eriti raske oli pakaseliste ilmadega. Need olid juba üsna ekstreemsed tingimused.“
Dmitri sõnul pöördus ta korduvalt korteriühistu poole palvega temperatuuri alandada või vähemalt öisel ajal kütet vähendada.
„Mingeid märgatavaid muutusi aga ei järgnenud,“ väidab mees. „Selle asemel soovitati mul pakasega aknaid avada, radiaatoritele riputada või lihtsalt küttehooaja lõppu oodata. Väljas on 16 kraadi külma ja mulle öeldakse – tehke aknad lahti!“
Seejuures märgib Dmitri, et kaebusi polnud ainult temal: „Osa elanikke kaebas külma üle, samas kui teised, vastupidi, kannatasid kuumuse käes. Küttesüsteemi seadistust kohandati lõpuks nende järgi, kes nõudsid aktiivsemalt temperatuuri tõstmist. Orienteeruti eelkõige neile, kes kõige valjemini kaebasid.“
Püüdes juhtunu põhjustes selgust saada, hakkas Dmitri küttesüsteemi põhjalikumalt uurima ja avastas, et tema korteri radiaatorid erinevad standardsetest. Elutoas võtab radiaator enda alla peaaegu terve seina, ka magamistoas on radiaator tavapärasest suurem.
„Kuid mina ostsin korteri juba sellisel kujul ja pole iseseisvalt midagi muutnud,“ rõhutab mees. „Kes täpselt need radiaatorid paigaldas ja millal see toimus, on praegu praktiliselt võimatu kindlaks teha. Korterit ostes ei käida ju seda vaatamas koos terve armee inseneride ja spetsialistidega.“
Tema sõnul ei kuumenenud korter enne katla vahetamist isegi talvel üle. Just seetõttu oletab mees, et uus küttesüsteem võis maja soojusjaotust teisiti mõjutada või tuua esile korteri enda eripärad.
Kaks juristi – kolm arvamust
Kuna ühistu kaudu lahendust ei leitud, hakkas Dmitri ise väljapääsu otsima. Üks spetsialistidest tegi ettepaneku paigaldada spetsiaalsed regulaatorid, mis võimaldaksid kontrollida kuuma vee juurdevoolu radiaatoritesse. Tööde eeldatavaks maksumuseks hinnati umbes 300 eurot.
Selle ettepanekuga pöördus Dmitri uuesti ühistu poole, lootes, et kulud kaetakse maja üldistest vahenditest.
„Kuid,“ räägib ta, „juhatuses ühtset arvamust ei olnud. Mõned ühistu liikmed nõustusid, et probleem on seotud maja üldise küttesüsteemiga, teised aga leidsid, et tööde eest peaks tasuma korteri omanik. Lõpuks anti mulle mõista, et kompensatsioonile pole mõtet loota.“
Püüdes mõista, kes peaks ikkagi vastutuse võtma, pöördus Dmitri tasuta õigusnõustamisele. Tema sõnul selgitati talle esmalt, et radiaatorid on osa maja üldisest küttesüsteemist, mis tähendab, et probleemi kõrvaldamisega peab tegelema korteriühistu. Nende argumentidega läks mees uuesti juhatuse jutule.
„Hiljem aga, pärast kolleegidega konsulteerimist, muutis jurist oma esialgset hinnangut,“ ohkab Dmitri. „Mulle selgitati, et kui radiaatorid paigaldati kunagi ilma kooskõlastuseta, siis võis vastutus võimalike tagajärgede eest minna koos korteriga üle uuele omanikule.“
Siiski soovitati Dmitril pöörduda maakleri poole ja uurida, kas tekkinud olukorda saaks käsitleda korteri varjatud puudusena.
„Kuid ka sealt tuli negatiivne vastus. Maakler märkis, et korter osteti enam kui kolm aastat tagasi, mistõttu on selliste nõuete esitamise tähtajad juba möödas. Püüdsin selgitada, et varem ei saanud ma probleemist teada, kuna ülekuumenemine ilmnes alles pärast katla vahetust. Ütlesin, et see on varjatud puudus, mis avaldus alles nüüd, kuid mulle vastati: nüüd on see juba teie probleem,“ räägib ta.
Lõppkokkuvõttes, nendib Dmitri, tuleb välja, et tegemist on nõiaringiga.
„KÜ viitab vanadele muudatustele korteris, maakler aegumistähtaegadele, juristide vastused on aga hakanud üksteisele vastu rääkima. Samal ajal on tehniline lahendus probleemile juba leitud. Tuleb lihtsalt paigaldada regulaatorid – ja kõik ongi lahendatud. Kuid keegi ei oska öelda, kes peaks selle eest maksma,“ ütleb ta.
Lisaks keelati Dmitril kuni kütteperioodi lõpuni küttesüsteemi sekkumine sisuliselt ära.
Ametlikus vastuses märkis ühistu, korteriomanikel pole õigust ilma loata vahetada ventiile, reguleerimiskraane ega radiaatoreid, kuna see võib häirida kogu maja süsteemi tööd.
Oma tõde
Kõnealuse korteriühistu juhatuse liige Jelena Fedoruk kinnitab, et Dmitri korteri ülekuumenemise probleem on ühistule teada. Tema sõnul ollakse juhatuses aga seisukohal, et tekkinud olukorra peamine põhjus peitub eelkõige korteri radiaatorites.
„Dmitri ostis korteri juba muudetud küttesüsteemiga, mistõttu ei pea ühistu end radiaatorite vahetamise eest vastutavaks,“ rõhutab Fedoruk. „Seega tuleb välja, et ta peab need ise nõuetekohasesse seisukorda viima ja selle probleemi lahendama.“
Seejuures täpsustab juhatuse liige eraldi, et jutt ei käi uuest katlast, vaid kütteseadmete juhtimissüsteemi moderniseerimisest. Tema sõnul on maja sisemine süsteem sealjuures jäänud vanaks ja ühetoruliseks. Samal ajal teostab Utilitas praegu Uus-Maleva tänaval soojatrassi uuendustöid.
Fedoruk juhib tähelepanu asjaolule, et majas ei laeku kaebusi mitte ainult kuumuse, vaid ka külma kohta. Tema sõnul on eriti keeruline olukord neljandas trepikojas, kus elanikud külmetavad vanade konstruktsioonide ja keldris valitseva pideva niiskuse tõttu.
„Mina ise karjun, et mul on külm, seintest õhkub külma,“ räägib ta.
Just seetõttu, selgitab juhatuse liige, on viimastel aastatel tulnud küttesüsteemi kohandada alumiste ja jahedamate korterite elanike kaebuste järgi. Kuid Dmitri korteris teeb tema hinnangul olukorra hullemaks liiga suur radiaator, mis ei vasta ruumi ruutmeetritele.
Tema hinnangul saab probleemi lahendada suhteliselt lihtsalt – vahetades radiaatori või selle sektsioonid välja perioodil, mil küte on juba välja lülitatud. Seejuures on korteriühistu seisukohal, et kulud peaks kandma korteriomanik.
„Ega meie pole süüdi, et endised elanikud nii panid,“ rõhutab Fedoruk.
Ta märgib ka, et juhatuse arvates võis korteri eelmine omanik paigaldada suurema radiaatori seetõttu, et tal endal oli külm. Samas ei ole korteriühistu tema sõnul saanud mingit teavet selliste muudatuste kohta küttesüsteemis.
Ühtlasi rõhutab ta, et korteriühistu ei keeldu tegelemast maja üldise küttesüsteemiga.
„Kuid me peame vaatama, milles seisneb probleem, et mõista, mida täpselt tegema peab – kas paigaldama ventiili või radiaatoreid vähemaks lõikama,“ ütleb Fedoruk.
Radiaatorite pärandus
Korteriühistute ja kommunikaalsüsteemide probleemidega aastaid tegelenud suure Facebooki grupi asutaja Sergei Nikonov jõudis pärast Dmitriga vestlemist järeldusele, et Uus-Maleva tänava majas tekkinud olukord on paljuski seotud vanade ühetoruliste süsteemide eripäradega, mis on iseloomulikud 1960. aastate lõpu tellismajadele.
„Sellistes majades jaotub soojus ebaühtlaselt: ülemised korrused võivad üle kuumeneda, samal ajal kui alumised kannatavad vastupidi soojapuuduse all,“ selgitab spetsialist. „Dmitri korteris suurendati tõenäoliselt radiaatoreid. Selliseid muudatusi tehti vanades majades sageli aastakümneid tagasi eesmärgiga korterid soojemaks muuta. Seejuures on praegu praktiliselt võimatu tuvastada, kes ja millal radiaatoreid täpselt suurendas.“
Nikonov märgib, et sarnased muudatused „pärandatakse“ sageli koos korteriga ühelt omanikult teisele.
„Ainuüksi radiaatorite suurendamise fakt ei tähenda veel, et tegemist on tingimata ebaseadusliku ümberehitusega,“ rõhutab ta. „Enne korteriühistute ja praeguse regulatsiooni tekkimist oli lubatud paljugi. Mõned majavalitsused või ehitusvalitsused võisid elanikele vastu tulla ja radiaatoreid suurendada. Tol ajal ei peetud seda rikkumiseks – inimesed püüdsid lihtsalt kütteprobleemi lahendada.”
Täiendavat rolli mängib Nikonovi arvates ka maja vanus: „Vanades tellishoonetes halveneb aja jooksul soojusisolatsioon, ühetorulistes süsteemides aga külmetavad eriti tihti just alumised korrused. Seetõttu hakatakse soojussõlmes temperatuuri tõstma kogu maja jaoks. Siis tulebki välja, et ülemised korrused kaebavad liigse palavuse ja alumised korrused suure külma üle. See on üsna levinud nähtus.“
Kommenteerides konflikti juriidilist poolt, rõhutab Sergei Nikonov, et juristid hindavad sarnastel puhkudel eelkõige küsimuse õiguslikku poolt, samas kui korteriühistu lähtub maja tehnilisest seisukorrast ja küttesüsteemi projektist.
Ekspert selgitab: kui radiaatoreid peetakse üldise küttesüsteemi osaks, siis on loogiline rääkida KÜ vastutusest. Juhatusel on aga ka teine argument – korteri radiaatoreid on kunagi suurendatud, mis tähendab, et probleemi võib käsitleda korterisisese muudatuse tagajärjena.
„Korteriühistus öeldakse: teie muutsite projekti ja suurendasite radiaatoreid – see on teie probleem,“ selgitab Nikonov.
Mis puudutab soovitust käsitleda olukorda korteri varjatud puudusena, siis siin tekib tõepoolest probleem aegumistähtaegadega: „Varjatud puuduse puhul on nõude esitamise tähtaeg kolm aastat alates korteri ostmise päevast. Temal on see tähtaeg juba möödas.“
Samas märgib Nikonov, et Dmitri on probleemi tehnilise lahenduse tegelikult juba leidnud. Jutt käib möödavooluga (nn bypass) termoregulaatorite paigaldamisest – tegemist on spetsiaalse ühendustoruga, mis võimaldab säilitada soojuskandja tsirkulatsiooni ühetorulises süsteemis. Ilma sellise konstruktsioonita, selgitab ekspert, võiks radiaatori sulgemine häirida kogu püstiku kütet.
„Kui radiaator suletakse, liigub soojuskandja mööda seda toru edasi,“ selgitab ta süsteemi tööpõhimõtet.
Samal ajal ei välista Sergei Nikonov, et probleem ei pruugi olla seotud ainult suurendatud radiaatoritega. Tema arvates võis oma rolli mängida ka pärast küttesüsteemi uuendamist paigaldatud uue soojussõlme seadistus.
Ekspert räägib, et uus süsteem ei pruugi olla just maja vana ühetorusüsteemi jaoks piisavalt korrektselt seadistatud; lisaks võisid probleemid kuhjuda ka küttesüsteemi enda sees. Maja on juba kokku puutunud radiaatorite ummistumisega: pärast ühe radiaatori vahetamist oli see peaaegu kohe umbes.
„See näitab, et küttesüsteemis siiski veel midagi ringleb ja ladestub kuskile,“ märgib ta.
Seoses sellega leiab ta, et korteriühistu ei tohiks piirduda vaid vaidlustega selle üle, kes peab maksma, vaid peaks läbi viima süsteemi täieliku tehnilise kontrolli. Eelkõige tuleks kohale kutsuda uue soojussõlme paigaldanud spetsialistid ajal, mil seadmetele kehtib veel garantii, ning kaasata sõltumatu soojusinsener, et hinnata maja küttesüsteemi seadistusi ja seisukorda.
„See vajab seadistamist, kalibreerimist, andurid tuleb üle vaadata. Oleks lausa rumalus lasta sellel garantiil raisku minna,“ rõhutab Nikonov.
Kohtuvaidluse väljavaateid hindab ekspert samas ettevaatlikult. Tema sõnul võivad ilma täiendavate tõenditeta – näiteks teiste ülemiste korruste elanike kaebusteta – osutuda võimalused kohtuasi võita üsna madalaks.
„Kõik need kohtud ja juristid võtavad üsna palju aega. Kui aga süsteem jääb endiseks, võtab ta järgmise küttehooaja taas vastu lämmatavas kuumuses,“ ütleb spetsialist.
Lugu jätkub…
Pärast vestlust Sergei Nikonoviga on Dmitri juba asunud järgima mõningaid eksperdi soovitusi ja koguma lisateavet maja küttesüsteemi seisukorra kohta. Siiski võivad taolised protsessid – eriti kui nendesse on kaasatud korteriühistu, tehnilised spetsialistid ja hooldusettevõtted – võtta üksjagu aega.
Samas kinnitab kõnealuse korteriühistu juhatuse liige, et ka nemad võtavad asjakohaseid meetmeid tarvitusele.
„Süsteemi seadistamisega tegelenud tehnik jõudis samuti järeldusele, et soojuse jaotumine majas on häiritud. Tal ei õnnestunud iseseisvalt soojust korruste ja korterite vahel täpselt ära jaotada. Seetõttu arutame me juba täiendavaid meetmeid olukorra parandamiseks. Eelkõige käib jutt küttesüsteemi läbipesust ja püstikute uuest tasakaalustamisest pärast Utilitase tööde lõppu,“ selgitab juhatuse liige Jelena Fedoruk.
Kommentaar
Oleg Matvejev, vandeadvokaat
Kui korter soetati ostu-müügilepingu alusel, on eelmiste omanike vastu suunatud rahaliste nõuete aegumistähtaeg kolm aastat. Pärast kolme aasta möödumist pole nõuet reeglina mõtet kohtusse esitada, kuna sellel puudub perspektiiv.
Uuel omanikul on küll õigus nõuda endiselt omanikult hüvitist kohtuvälise pöördumise raames, kuid arvestades aegumistähtaega, on selle kohtu kaudu väljanõudmine perspektiivitu.
Kui on tõendatud, et suurendatud radiaator tekitab tugeva kütmise korral ebamugavusi, temperatuur on korteris radiaatori tõttu tõepoolest liiga kõrge ning see on paigaldatud korteriühistuga kooskõlastamata, siis saame rääkida varjatud puudusest.
Regulaatorite vahetamise hind on 300 eurot ning jah, formaalselt võib minna kohtusse ja nõuda seda raha korteri endiselt omanikult. Tuleb aga arvestada, et nõude väikest summat silmas pidades ei pruugi suure tõenäosusega kõikide advokaadi- ja õigusabikulude väljamõistmine kohtus õnnestuda.
Kui see ülemäära suur radiaator on inimesele tõepoolest tõsiseks probleemiks, eriti kui tegemist on töötava inimesega, siis leiab ta võimaluse need 300 eurot ära maksta ja leida vastuvõetavam lahendus. Kindlasti tasub aga radiaatori mudel korteriühistuga kooskõlastada, kuna korterelamu küttesüsteemi loetakse kaasomandiks.
Kommentaar
Anna Joannesjan, Utilitas Tallinna Soojuse tehnilise teeninduse osakonna juht
Hoone Uus-Maleva tn 9 oli varem ühendatud Uus-Maleva katlamaja võrguga. 2025. aastal ühendati Uus-Maleva katlamaja võrgu tarbijad kaugkütte põhivõrguga, kus võrguvee rõhud on suuremad. Seni oli hoone ühendatud kaugküttevõrguga otseühendusega, mis tähendab, et kaugküttevesi ringles hoone küttesüsteemi torudes, sealhulgas radiaatorites.
Nüüd aga paigaldati majja täisautomaatne sõltumatu ühendusega soojussõlm koos juhtimisautomaatikaga. Automaatne soojussõlm reguleerib hoonesse jõudva soojuse pealevoolu temperatuuri vastavalt välisõhutemperatuuri muutustele. Majasisest küttegraafikut saab soojussõlme automaatika abil muuta vastavalt konkreetse hoone vajadustele sõlme hooldaja või kasutaja poolt.
Kuna kliendi ümberühenduse põhivõrgu kaugküttele algatas Utilitas ise, otsustati see teostada Utilitase kulul.
Utilitas vahetas ainult soojussõlme, mitte kogu hoone küttesüsteemi. Kui osa kortereid hoones kuumeneb üle ja osa jääb külmemaks, viitab see suure tõenäosusega sellele, et hoonesisene küttesüsteem ei ole piisavalt tasakaalustatud.
Kuna tegemist on vana ühetorusüsteemiga (ühe püstiku korterid on ühendatud järjestikku kas ülevalt või alt), mõjutab olukorda ka see, kas korterites on radiaatorid vahetatud vastavalt projektile või mitte. Tihti on olukordi, kus mõnes korteris vahetatakse radiaatorid ilma hoone haldajaga kooskõlastamata ning sellega viiakse süsteem tasakaalust välja ja põhjustatakse ala- või ülekütmine teistes korterites.
Sarnastes olukordades peab korteriühistu koos hooldusfirmaga otsima põhjust ning vajadusel konsulteerima küttesüsteemide spetsialistidega, et otsustada konkreetsete tegevuste üle. Olenevalt probleemist võib lahendus olla soojussõlme küttegraafiku korrigeerimine, tsirkulatsioonipumba rõhu korrigeerimine, hoone küttesüsteemi tasakaalustamine, küttesüsteemi püstikute läbipesu, korterite radiaatorite ülevaatus.
Utilitas saab kliente nõustada kaugkütte ja soojussõlmega seotud küsimustes, kuna meie osutame kaugkütteteenust ning tagame seda, et kliendi soojussõlme jõuab hoone vajadusele vastav soojuse kogus.
Kommentaar
Igor Aleksin, Progressor Õigusbüroo jurist
Nagu paljudes juriidilistes vaidlustes, taandub siingi palju tõendusmaterjalile. Kui lähtuda sellest, et korteri ülekuumenemise probleem on tõepoolest olemas, regulaatori paigaldamine suudaks selle lahendada ning radiaatorid vahetati välja veel endiste omanike poolt, siis on olukord kahetine.
Maja küttesüsteemш, sealhulgas korterites sees asuvaid radiaatoreid, peetakse kõigi korteriomanike kaasomandiks. Seda süsteemi haldab korteriühistu ja just ühistu peab tekkivate probleemidega tegelema. Kui küttesüsteem põhjustab seda, et ühes korteris on liiga palav ja teises liiga külm, on korteriühistu kohustatud otsima lahendust.
Eestis on nõuded eluruumide temperatuurile eraldi reguleeritud. Minimaalne temperatuur ei tohi langeda alla 18 kraadi. Kui välistemperatuur ületab 22 kraadi, siis korteris ei tohi temperatuur tõusta üle 27 kraadi. Muul ajal peab temperatuur püsima mõistlikul ja mugaval tasemel.
Nende nõuete täitmise kohustus lasub korteriühistul. Ühistu peab vältima olukordi, kus osades korterites on temperatuur alla normi, teistes aga oluliselt kõrgem. Millisel viisil see saavutatakse, on korteriühistu enda otsustada. Seejuures peab lahendus olema ühtaegu tõhus ja võimalusel ka ökonoomne.
Kui antud juhul võimaldab regulaatorite paigaldamine korteri temperatuuri tõepoolest normaliseerida, kahjustamata sealjuures teiste elanike huve, siis võib sellist lahendust pidada igati asjakohaseks. Eesti kohtupraktika näitab, et üldise küttesüsteemi seisukorra eest vastutab just nimelt korteriühistu. Samas on radiaatorite omavoliline vahetamine ühistu teadmata tavaliselt võimatu, kuna tegemist on kogu maja üldise kommunikatsiooniga.
Ent isegi siis, kui radiaatorid on kunagi vahetatud ilma kooskõlastuseta, ei vabasta see asjaolu iseenesest korteriühistut kohustusest küttesüsteemi hooldada. Kohtupraktikas on juba olnud juhtumeid, kus KÜ kandis sellegipoolest vastutust vahetatud radiaatoritega seotud tagajärgede eest.
See ei tähenda, et radiaatorite omavoliline vahetamine loetaks automaatselt seaduslikuks. Korteriühistu võib endiselt nõuda küttesüsteemi taastamist esialgsesse seisukorda korteriomaniku kulul. Kuid samal ajal on ühistu kohustatud tagama küttesüsteemi normaalse toimimise ning hoidma korterites sobivat temperatuuri. Seetõttu ei saa välistada olukorda, kus korteriühistu peab regulaatorid siiski enda kulul paigaldama.
Kui korteriühistu väidab, et radiaatorid vahetati kunagi ilma vastava kooskõlastuseta, tuleb seda veel ka tõestada. Üldise küttesüsteemi elementide vahetamine korteriühistu teadmata tundub praktikas pigem vähetõenäoline.
