Isegi kui korterilaen on ammu tasutud, võib märge hüpoteegi kohta registrisse jääda aastateks. Vahel jäetakse see meelega kustutamata, et tulevikus oleks lihtsam võtta uut laenu. Mida selline hüpoteek tegelikult tähendab ja kas sellise koormatisega korteri ostmist tasub karta, uuris MK-Estonia.
Alina ja Dmitri tähistasid hiljuti tinapulmi – nad on koos olnud juba 10 aastat. Praegu kavatseb abielupaar osta oma esimese korteri ja otsib just sobivat varianti. Neile jäi silma üks heas korras ja mugava asukohaga kahetoaline korter Tallinna magalarajoonis. Ostetava kodu finantseerimiseks plaanivad nad võtta pangalaenu.
Korteril on aga üks nüanss: eelmine omanik ostis selle kunagi laenuga ja registris on siiani märge hüpoteegi kohta.
„Maakler kinnitab, et laen on ammu tasutud ning hüpoteek on tegelikult „tühi“ ega mõjuta enam midagi,“ räägib Dmitri. „Veelgi enam, ta ütleb, et sellise hüpoteegi võiks lausa alles jätta. See võib aidata tulevikus raha säästa, kui peaksime kunagi otsustama korteri müüa. Meie aga ei jaga neid asju ega mõista, kas see on ka tegelikult hea mõte.“
Abikaasad tunnistavad, et see detail tekitas neis omajagu küsimusi.
„Millistel juhtudel on tõesti mõtet jätta korterile “nullhüpoteek”?“ küsib Alina „Millised võivad olla varjatud ohud? Kellele see üldse kasulik on – korteriomanikule, pangale või hoopis vahendajatele? Kas hiljem ei teki meil probleeme, kui tahame elamispinna maha müüa või kinkida? Või oleks targem pärast laenu tasumist hüpoteegikanne kohe kustutada ja vormistada korter ilma igasuguste koormatisteta?“
Nagu avatud uks
Advokaadibüroo Vindex vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov selgitab: kõigepealt on oluline mõista, mis on hüpoteek.
„Õiguslikus mõttes on hüpoteek märge kinnisvara panga kasuks seadmise kohta riiklikus registris. Laenu võib tagasi maksta, kuid hüpoteek ise eksisteerib seni, kuni kanne ametlikult kustutatakse,“ ütleb ta.
Kui võlg on täielikult tasutud, pole pangal enam alust raha nõuda ega kinnisvara ära võtta. Kuid formaalselt on pank endiselt märgitud pandipidajaks, mis tähendab, et korteril säilib koormatis.
„Seejuures pole seaduses sellist mõistet nagu „null-“ või „tühi“ hüpoteek. Tavaliselt nimetatakse nii olukorda, kus kanne tagatise kohta on olemas, kuid sellega seotud võlg on juba tasutud või pole seda veel tekkinudki. Kui kõik on korras, ei takista selline hüpoteek korteri kasutamist ega müümist. Kuid on oluline mõista: pant on olemas, seda lihtsalt ei kasutata praegu,“ selgitab advokaat.
Ta toob piltliku võrdluse:
„Hüpoteeki võib võrrelda uksega. Avatud uksega korter maksab vähem kui suletud uksega korter. Praegu võib see küll lukus olla, kuid teatud asjaoludel saab selle avada.“
Näiteks kui lepingu tingimused lubavad, saab juba olemasoleva hüpoteegi tagatisel võtta uue laenu.
Miks jäetakse hüpoteek mõnikord kustutamata?
Hüpoteegi kande kustutamine kinnistusraamatust on suhteliselt lihtne: pärast laenu tasumist esitab pank avalduse ja märge eemaldatakse. Uue hüpoteegi seadmine hiljem on aga tunduvalt keerulisem, nõudes notariaalset lepingut, registreerimist ja lisakulutusi.
„Sisuliselt on see peaaegu samasugune protseduur nagu kinnisvara müük,“ selgitab Tverdohlebov. „Seetõttu jätavad omanikud mõnikord vana hüpoteegi alles, et tulevikus vajaduse tekkides formaalsustega kiiremini ühele poole saada ja kulusid kokku hoida.“
Sellisel juhul on tagatis juba olemas ning seda saab kasutada ilma uue vormistamiseta.
Advokaadi sõnul on aga sellisel säästmisel mõtet vaid siis, kui omanik mõistab hästi ka võimalikke riske.
Lugu võib osutuda keerulisemaks
Olemasoleva hüpoteegiga korteri ostmine, eriti kui see on seatud eelmise omaniku poolt, võib olla riskantne.
„See on umbes nagu hoida korterivõtit välisukse ees mati all,“ nendib Tverdohlebov. „Teoreetiliselt võib kõik korras olla, kuid kogu ajalugu on võimatu kontrollida.“
Näiteks võib selguda, et eelmine omanik ei ole laenu täielikult tagasi maksnud, pank tegi arvutustes vea või avastas hiljem tasumata viivised ning arvestas neile intressid.
„Kui selline nõue peaks ilmnema, võib tekkida olukord, kus võlg on seotud justnimelt selle hüpoteegiga. Sellisel juhul võib korter osutuda sissenõude objektiks,,“ hoiatab advokaat.
Tema sõnul on ostjal peaaegu võimatu kontrollida panga ja eelmise omaniku vaheliste suhete kogu ajalugu, kuna tegemist on konfidentsiaalsete andmetega.
Seetõttu leiab Tverdohlebov, et enamasti on turvalisem vana hüpoteek kustutada ja seada uus siis, kui selleks tekib vajadus.
Vandeadvokaat toob näite ka oma praktikast:
„Kord arestis kohtutäitur võlgniku kinnisvara, millel oli juba hüpoteek, kuid hüpoteeki ennast ei arestinud. Võlgnik kasutas seda olukorda ära: ta jagas hüpoteegi osadeks ja andis need üle pankadele , kes väljastasid talle uusi laene. Tulemuseks oli see, et sama korteri tagatisel oli vormistatud mitu kohustust,“ räägib Tverdohlebov.
Kui vara hakati müügiks ette valmistama, tuli ilmsiks, et sellel lasuvad juba täiendavad nõuded. Seetõttu langes kinnisvara väärtus järsult ning võlausaldaja, kes arvas, et tema nõue on tagatud, pidi väga ebameeldivalt üllatuma.
„Ehk siis hüpoteek võib olla küll „tühi“, kuid teatud asjaoludel saab seda täita,“ ütleb advokaat.
Kuidas võib hüpoteek vara väärtust mõjutada
Jevgeni Tverdohlebov toob ka piltlikuma näite: „Oletame, et keegi ostis korteri laenuga 60 000 euro eest, kuid hüpoteek seati 70 000 eurole – arvestusega, et kinnisvara väärtus aja jooksul kasvab. Hiljem otsustab ta korteri müüa. Ja seda saab teha mitmel moel.“
Esimene variant on müüa korter ilma laenuta. Ostja maksab müüjale kogu eluaseme hinna, näiteks needsamad 60 000 eurot, samas kui pangale jätkab laenu tasumist endine omanik.
Teine variant on müüa korter koos laenuga. Siis lähevad kohustused panga ees üle uuele omanikule ja tema jätkab laenu tagasimaksmist. Antud olukorras maksab ta müüjale vaid korteri väärtuse ja järelejäänud laenusumma vahe.
Kuid siin peitub risk: kui laenu ei tasuta, on pangal õigus hüpoteek realiseerida – ehk müüa korter maha, et oma raha tagasi saada.
Kolmas variant ja ostja jaoks kõige turvalisem variant on korteri müümisel laen koheselt kustutada ning hüpoteek kustutada.
„On äärmiselt oluline mõista, kes täpselt vastutab laenu eest pärast tehingut ja kuidas tagada kohustuste täitmine,“ rõhutab advokaat.
Kokkuhoid ei ole alati õigustatud
Tverdohlebovi sõnul saab hüpoteegiga teha mitmesuguseid juriidilisi toiminguid: jagada seda osadeks, anda üle teistele võlausaldajatele või muuta nõuete järjekorda. Just seetõttu võib vana hüpoteegi olemasolu mõnikord tekitada täiendavaid keerukusi.
„Kui inimene mõistab riske hästi, võib ta ise otsustada, kas jätta hüpoteek alles või mitte,“ ütleb advokaat.
“Kuid kahtluste korral on lihtsam ja turvalisem see kanne kustutada ning vajadusel vormistada uus.“
Tõsi, see nõuab lisakulutusi – olenevalt teenustasudest võib-olla umbes tuhat eurot või isegi rohkem. Ent säästmine hüpoteetilistelt tulevikukuludelt ei ole alati õigustatud, kui juba praegu eksisteerib risk, olgugi et väike.
„On täiesti võimalik, et midagi halba ei juhtu,“ lisab Tverdohlebov. „Aga kui olukord muutub, võivad tagajärjed osutuda märkimisväärseks. Seetõttu on enne olemasoleva hüpoteegiga korteri ostmist oluline kõiki asjaolusid põhjalikult hinnata.“
LIFEHACK
Kuidas kaitsta oma korterit kelmide eest?
Lugesin hiljuti teie lehest advokaadi nõuandeid selle kohta, kuidas kaitsta eakaid ja nende vara kelmide eest. Seal oli kirjas, et eluaseme puhul võib aidata korterile seatud “nullhüpoteek”.
Tahaks rääkida oma loo – mindki päästis hüpoteek. Olen 79-aastane, abikaasa suri mõne aasta eest, nii et elan Tallinnas kahetoalises korteris üksi. Ja alles hiljuti oleksin peaaegu langenud kelmide ohvriks.
Kõigepealt helistati mulle väidetavalt pangast ja teatati, et keegi üritab minu nimele laenu vormistada. Ma ehmusin ja… andsin neile kõik andmed, mida nad küsisid.
Varsti helistasid mulle juba „politseitöötajad“ ja ütlesid, et esimene kõne oli kelmus ning nüüd on vaja kiiresti minu korter „päästa“. Nad kinnitasid, et selleks pean vormistama laenu oma kodu tagatisel, et kurjategijad ei saaks ise minu kinnisvara tagatisel raha välja võtta, saadud summa aga pidin kandma “turvalisele” kontole.
Ma olin siis nii hirmunud, et olin tol hetkel valmis tegema kõike, mida nad ütlevad. Minu tahe oli justkui halvatud…
Õnneks, nagu hiljem selgus, oli minu korteril hüpoteek – 20 aastat tagasi, kinnisvarabuumi ajal, poeg abiellus ja palus mul aidata tal kodulaenu saada. Minu korter tuli panna tagatiseks, et see läheks sissemaksena kirja ning poeg saaks koos naisega võtta laenu 30 aastaks. Laenu on nad juba ammu tagasi maksnud, aga minu korterilt hüpoteegi eemaldamiseks pole neil ilmselt mahti olnud. Ma ise ei teadnud sellest mitte midagi – arvasin, et kui kõik on makstud, siis pole ka mingit kannet.
Aga just see hüpoteek päästiski sisuliselt minu korteri! Pangas hakati küsimusi esitama ja detaile täpsustama, ma helistasin pojale – ja sain korralikult pragada!
„Miks sa minuga ühendust ei võtnud? Ema, need on ju petturid, kas sa tõesti aru ei saa?“ riidles poeg minuga.
Nii et mind päästis otseselt seesama heategu, mille mina 20 aastat tagasi tegin. Seepärast otsustasin jagada oma lugu, et hoiatada ka teisi: kelmid ei maga, nad mõtlevad välja uusi skeeme ning sellistel puhkudel tuleb enne mingite sammude astumist esimese asjana helistada lähedastele lähedastele ja nendega nõu pidada.
Valeria Arkadjevna, Tallinn
