Ставки растут: насколько из-за повышения Euribor могут увеличиться платежи по кредитам и лизингам

Шестимесячный Euribor снова преодолел отметку в 3%, а значит – у части заемщиков при очередном пересмотре процентной ставки могут вырасти расходы на обслуживание кредита. Даже небольшое изменение процента при крупном и долгосрочном займе способно заметно отразиться на семейном бюджете. Насколько ощутимым может оказаться рост, можно ли договориться с банком о более выгодных условиях и когда имеет смысл задуматься о рефинансировании – выясняла «МК-Эстония».

Еще недавно Euribor снижался, и владельцы кредитов могли рассчитывать на уменьшение расходов. Но в конце сентября шестимесячный Euribor снова превысил 3%. В последний раз похожая ситуация была осенью 2024 года.

Изменения затрагивают очень многих: по данным Банка Эстонии, более 95% жилищных кредитов в стране привязаны к Euribor, чаще всего – к шестимесячному. Но рост ставки не означает, что уже завтра у всех заемщиков изменится платеж. Если договор привязан к шестимесячному Euribor, банк проводит перерасчет раз в полгода.

«Поэтому рост процентных ставок доходит до платежей постепенно. Часть последствий роста, начавшегося весной, большинство заемщиков уже ощутили, а часть еще впереди», – объясняет экономист Банка Эстонии Таави Раудсаар.

Незадолго до того, как шестимесячный Euribor снова преодолел отметку 3%, Европейский центральный банк повысил ключевые процентные ставки на 0,25 процентного пункта. Однако ЕЦБ не устанавливает Euribor напрямую: его уровень зависит от ситуации на денежном рынке и ожиданий относительно дальнейших решений регулятора.

Попросить скидку

Изменение Euribor даже на один процентный пункт при долгосрочном займе означает десятки дополнительных евро в месяц. Насколько именно вырастет платеж, прежде всего зависит от остатка долга.

«Средний размер нового жилищного кредита составляет около 150 000 евро, а средний остаток действующего примерно вдвое меньше – 75 000 евро, – говорит Таави Раудсаар. – В первом случае повышение Euribor на один процентный пункт увеличивает ежемесячный платеж примерно на 85 евро, во втором – на 40 евро».

При этом серьезного роста числа заемщиков, которые перестали справляться с обязательствами, статистика пока не отражает.

«Заемщики в Эстонии в подавляющем большинстве очень хорошо справлялись с платежами. Рост процентных ставок, безусловно, сильнее ограничивает их бюджет, однако сам по себе обычно не приводит к общему росту числа проблемных ситуаций», – отмечает Раудсаар.

Но отсутствие просрочки еще не означает, что подорожание займа остается незаметным для семейного кошелька. Поэтому вопрос не только в том, насколько может увеличиться платеж, но и в том, можно ли уменьшить маржу, которую определяет уже сам банк.

И здесь у заемщика есть возможность попробовать уменьшить расходы, особенно если договор оформили несколько лет назад, когда условия на рынке были другими. Но ждать, что банк сам однажды предложит давнему клиенту платить меньше, не стоит.

По данным Банка Эстонии, примерно треть владельцев жилищных кредитов за последние годы обращались в банки за более выгодными условиями. Большинство из тех, кто это сделал, добились улучшений. Две трети заемщиков никогда об этом не просили.

Это, впрочем, не означает, что все они переплачивают. У части клиентов старые условия могут быть такими же, как нынешние, или даже выгоднее. Однако разница между действующими и новыми договорами все же есть: средняя маржа по действующим жилищным кредитам сейчас составляет около 1,7%, а по новым – 1,5%.

«За последние четыре года конкуренция на рынке жилищного кредитования значительно усилилась, а средние рыночные условия стали более выгодными для заемщика, – говорит экономист Банка Эстонии Таави Раудсаар. – Вероятно, еще есть люди, которым стоило бы запросить более выгодное предложение».

«Маржа – это условие договора, согласованное между банком и заемщиком. Как правило, банк не обязан менять ее только потому, что новым заемщикам предлагает другие условия, – поясняют в Финансовой инспекции. – Поэтому стоит время от времени пересматривать условия своего договора и запрашивать предложения как у своего банка, так и, по возможности, у банков-конкурентов».

Начать можно со своего кредитора.

«Если с момента оформления договора или последнего пересмотра его условий прошло уже несколько лет, имеет смысл подать в банк заявление с просьбой пересмотреть маржу, – говорит руководитель направления жилищных кредитов Swedbank Анне Пяргма. – Если заемщик исправно вносил платежи, имеет регулярный и стабильный доход, а условия по новым займам на рынке стали выгоднее, то, скорее всего, договор можно изменить».

Но прежде чем соглашаться на новые условия, стоит выяснить, придется ли платить за изменение договора и сколько времени потребуется, чтобы эта сумма окупилась. А если свой банк не готов заметно снизить расходы, можно проверить, что предложат конкуренты.

А если сменить банк?

Многие также задумываются о том, чтобы перевести кредит в другой банк, где более выгодные условия. Но более низкая ставка у конкурента еще не означает, что перенос кредита автоматически окажется выгодным. Чтобы понять реальную экономию, придется учесть расходы не только нового, но и прежнего банка.

«Следует учитывать как расходы, связанные с новым займом, так и затраты при прекращении прежнего договора. Это могут быть плата за договор или его изменение, компенсация за досрочное погашение, оценка недвижимости, нотариальные расходы и затраты на изменение залога», – перечисляет руководитель бюро надзора за услугами Департамента защиты прав потребителей и технического надзора Диана Линтс.

Поэтому предложения банков лучше переводить из процентов в евро: посчитать, сколько удастся сэкономить за оставшийся срок, сколько придется заплатить за переход и когда эти расходы окупятся.

В Министерстве финансов признают, что дополнительные затраты остаются одним из препятствий для рефинансирования. По данным Банка Эстонии, ежегодно из одного банка в другой переносили около 300–400 жилищных кредитов.

«Учитывая общий объем жилищного кредитования, доля рефинансирования могла бы быть выше. Причин здесь несколько, и расходы, связанные с переходом, безусловно, играют роль, – говорит заместитель руководителя отдела политики финансовых услуг Минфина Томас Аувяэрт. – Рефинансирование может не иметь смысла, если разница в условиях невелика, остаток долга или оставшийся срок небольшие либо полученная экономия не покрывает разовые расходы за разумное время».

Но цена – не единственное, что может измениться вместе с банком. Новый заем означает новый договор, а значит, другими могут стать правила досрочного погашения, платежных каникул, изменения договора или залога.

«В некоторых случаях действующий договор может содержать выгодные для потребителя условия, от которых при рефинансировании он откажется. Поэтому немного более выгодное с финансовой точки зрения предложение с учетом всех условий договора не обязательно окажется для потребителя лучше», – предупреждает Диана Линтс.

Переход упростят

Часть расходов при смене банка государство уже пытается сократить. С 1 апреля 2026 года при рефинансировании жилищного кредита банк не всегда обязан требовать новый экспертный акт оценки недвижимости. Но на этом изменения могут не закончиться.

Еще один источник расходов связан с ипотекой, установленной в пользу прежнего банка. Сейчас переход кредита к конкуренту может потребовать нотариальных действий. В Рийгикогу рассматривают поправки, которые должны упростить передачу существующей ипотеки от одного банка другому.

«Если та же ипотека переходит от одного банка к другому, у клиента не возникает дополнительных обязательств, а новое соглашение о залоге заключают одновременно, нотариальное удостоверение соглашения о залоге больше не потребовалось бы. Было бы достаточно соглашения с цифровой подписью», – объясняет Томас Аувяэрт.

По его словам, такое изменение позволило бы упростить типичное рефинансирование и сократить нотариальные расходы. Однако поправки пока рассматривает парламент, поэтому пользоваться новым порядком заемщики еще не могут.

«Новый банк все равно должен оценить платежеспособность клиента и достаточность залога. Цель изменений не в том, чтобы отказаться от ответственного кредитования, а в том, чтобы переход не был неоправданно дорогим и сложным», – говорит Аувяэрт.

Платить меньше – отдать больше

Если главная проблема – слишком большой ежемесячный платеж, одним из способов его уменьшить может стать увеличение срока. Разница в месячном бюджете способна оказаться весьма заметной.

Например, платеж в банке LHV для заемщика, который взял жилищный кредит на сумму в 150 000 евро, составит 950 евро в месяц. Если оставшийся срок увеличить с 20 до 30 лет, то, согласно расчету банка, платеж снизился бы примерно до 760 евро – почти на 190 евро.

«Если цель – заметно уменьшить ежемесячный платеж, небольшого снижения маржи может оказаться недостаточно. В таком случае в первую очередь можно рассмотреть некоторое увеличение срока кредита, – говорит руководитель финансирования частных лиц LHV Кэтлин Ватсель. – Но при этом нужно учесть, что общая сумма процентов вырастет, и рассчитать, насколько можно продлить срок, не увеличивая общие расходы неоправданно сильно».

То есть эти 190 евро нельзя считать чистой экономией. Заемщик просто медленнее возвращает основной долг и дольше платит проценты банку.

Есть и другие способы временно облегчить нагрузку. Например, платежные каникулы. Но они не уменьшают сам долг.

«Платежные каникулы могут помочь при временных финансовых трудностях, но это не способ надолго уменьшить ежемесячный платеж. Невыплаченная часть основного долга останется на будущее, и, если окончательный срок кредита не продлить, последующие платежи могут стать выше», – объясняет представитель Coop Pank Карин Оссипова.

Еще один вариант – изменить график погашения. Если сейчас долг выплачивают равными частями, переход на аннуитетный график способен уменьшить платежи в ближайшие годы. Однако, как отмечает Осипова, общая сумма процентов за весь срок в таком случае может оказаться выше.

Поэтому в Департаменте защиты прав потребителей и технического надзора советуют перед изменением договора запросить новый график платежей и сопоставить его со старым.

«Нужно сравнить не только то, насколько уменьшится ежемесячный платеж, но и сколько в общей сложности придется вернуть за весь оставшийся срок», – говорит руководитель бюро надзора за услугами Диана Линтс.

Есть и предел тому, насколько далеко можно отодвинуть окончательный расчет с банком. Согласно условиям Банка Эстонии срок жилищного кредита, как правило, не должен превышать 30 лет. Банки могут делать исключения, но лишь для ограниченной части новых займов.

Поэтому снижение процентной ставки действительно уменьшает расходы, а увеличение срока, платежные каникулы или изменение графика прежде всего перераспределяют финансовую нагрузку во времени.

Зафиксировать ставку

Есть еще один вариант – зафиксировать процентную ставку на определенный срок. Но не факт, что Euribor обязательно продолжит расти, и это – не гарантированный способ сэкономить.

«Фиксированная ставка не обязательно будет дешевле кредита, привязанного к Euribor. Ее основная ценность в другом – будущие расходы становятся предсказуемыми и стабильными, – объясняет Карин Осипова. – Клиент, по сути, меняет риск колебаний Euribor на уверенность в том, что процентная ставка и платеж в течение оговоренного периода не изменятся».

При этом банк не просто берет сегодняшний шестимесячный Euribor и фиксирует его на несколько лет. По словам Осиповой, при расчете учитывают ожидания финансового рынка относительно процентных ставок на более длительный срок. Поэтому в конкретный момент фиксированная ставка может оказаться как выше, так и ниже плавающей.

У банков различаются и сроки фиксации. Например, Coop Pank предлагает один, три или пять лет, а LHV – пять лет. Для условного заемщика из нашего примера LHV на момент ответа рассчитал общую фиксированную ставку примерно в 3,85%. При кредите 150 000 евро на оставшиеся 20 лет это соответствовало платежу около 897 евро в месяц.

«Люди нередко начинают задумываться о фиксации только после того, как Euribor уже вырос. Но к этому моменту изменение ситуации и ожиданий уже отражено в фиксированной ставке, – говорит представитель LHV Кэтлин Ватсель. – Поэтому рассматривать такой вариант стоит заранее, если стабильный платеж помогает планировать семейный бюджет».

Перед фиксацией стоит подумать и о планах на ближайшие годы. Если человек предполагает продать жилье, рефинансировать кредит или досрочно вернуть значительную его часть, сначала стоит выяснить условия выхода из договора. Например, LHV предупреждает, что досрочное изменение или прекращение договора с фиксированной ставкой может обойтись в 1% от остатка кредита.

В SEB процентную ставку также можно зафиксировать на срок до пяти лет, а Swedbank предлагает пятилетний вариант. Кроме того, у Swedbank есть другая модель – фиксированный аннуитетный платеж. В этом случае при изменении Euribor обычно меняется не ежемесячная сумма, а срок: при росте Euribor он увеличивается, при снижении – сокращается. Это не фиксированная процентная ставка, поэтому два варианта важно не путать.

КОММЕНТАРИЙ

Эно Юуль,

профессиональный маклер, член правления Эстонской палаты маклеров

При рефинансировании банк смотрит не только на доходы, обязательства и платежную историю клиента. Большое значение имеет и нынешняя рыночная стоимость недвижимости, которая служит залогом.

Один из ключевых показателей – соотношение остатка кредита и стоимости недвижимости. Чем меньше долг по сравнению со стоимостью залога, тем сильнее позиция клиента.

Например, если недвижимость стоит 180 000 евро, а остаток кредита составляет 100 000 евро, долг равен примерно 56% стоимости залога. Если же рыночная цена объекта снизилась до 140 000 евро, показатель вырастет уже примерно до 71%. Поэтому даже человек, который все эти годы исправно платил, при рефинансировании может столкнуться с тем, что изменение стоимости его недвижимости влияет на решение нового банка.

Особенно внимательно банки могут оценивать недвижимость в районах, где проходит мало сделок, частные дома, объекты в плохом техническом состоянии, а также очень дорогую или нестандартную недвижимость. Со стандартными квартирами в крупных городах обычно проще, поскольку по ним больше данных для сравнения.

При этом я бы не советовал сразу заказывать новый акт оценки. С апреля 2026 года при рефинансировании жилищного кредита банки в определенных случаях могут использовать статистическую модель и обойтись без отдельной экспертной оценки. Поэтому сначала стоит обратиться в несколько банков и выяснить, нужен ли такой документ вообще. Если нужен – уточнить, оценщиков каких компаний принимает выбранный банк, и только потом заказывать услугу.

Что предложат банки заемщику с жилищным кредитом в 150 000 евро, который хочет уменьшить свои платежи банку?

Пример: заемщику 40 лет; остаток жилищного кредита — 150 000 евро; до конца выплат — 20 лет; нынешняя маржа — 1,8% + 6-месячный Euribor; стабильный доход; просрочек и других крупных кредитных обязательств нет. Он рассматривает два варианта: пересмотреть условия в своем банке или перенести займ в другой (рефинансирование). В сравнительной таблице представлены комментарии банков для обоих вариантов.

SEB

• Условия для действующего клиента: В банке готовы пересматривать условия индивидуально. Если финансовое поведение было добросовестным и положение клиента не ухудшилось, пересмотр возможен. Плата за изменение договора по прейскуранту – 0,4% от остатка кредита, минимум 190 евро; фактическая сумма зависит от изменения.
• Если перенести кредит из другого банка: Для описанного заемщика с хорошей платежеспособностью ориентир при переходе: маржа примерно 1,35–1,45% + Euribor.
• Расходы при рефинансировании: До конца 2026 года: плата за договор – 0 евро; нотариальные расходы компенсируют до 500 евро. Дополнительные расходы зависят от конкретной сделки.
• Фиксированная ставка / стабильный платеж: Ставку можно зафиксировать на срок до 5 лет. В примере банка при 150 000 евро, 20 годах и марже 1,45% фиксированный платеж составлял около 995 евро в месяц.
• Важные условия и оговорки: При досрочном возврате к плавающей ставке, досрочном погашении или отдельных изменениях договора может возникнуть дополнительная компенсация, связанная с разницей процентных ставок.

Swedbank

• Условия для действующего клиента: Если после оформления кредита или последнего пересмотра прошло несколько лет, можно попросить изменить условия. Средняя маржа по жилищным кредитам банка – 1,42%, но это не индивидуальное предложение.
• Если перенести кредит из другого банка: Индивидуальную маржу для описанного заемщика здесь не назвали; предложение зависит от клиента, его доходов и обязательств, а также залоговой недвижимости.
• Расходы при рефинансировании: До конца 2026 года при остатке кредита свыше 100 000 евро: плата за договор – 0 евро; нотариальные расходы берет на себя банк. Возможны иные расходы в зависимости от ситуации.
• Фиксированная ставка / стабильный платеж: Можно зафиксировать процентную ставку на 5 лет. Есть также вариант фиксированного аннуитетного платежа: платеж обычно остается прежним, а при изменении Euribor меняется срок кредита.
• Важные условия и оговорки: Фиксированный аннуитетный платеж не означает фиксированную процентную ставку. При фиксации ставки изменение условий или досрочный выход может быть менее гибким.

LHV

• Условия для действующего клиента: Конкретную новую маржу здесь не назвали. При примере с Euribor 3% получится платеж около 950 евро в месяц. Для заметного снижения платежа в этом банке предложили рассмотреть увеличение срока; изменение договора – от 100 евро.
• Если перенести кредит из другого банка: Конкретную маржу при переходе назвать не смогли; каждую заявку оценивают индивидуально.
• Расходы при рефинансировании: По действующему предложению: плата за договор – 0 евро; банк оплачивает нотариальные расходы по передаче ипотеки; экспертная оценка залоговой квартиры – бесплатно.
• Фиксированная ставка / стабильный платеж: Можно зафиксировать ставку на 5 лет. Для описанного примера на момент ответа общая фиксированная ставка была около 3,85%, платеж – около 897 евро в месяц.
• Важные условия и оговорки: При досрочном изменении или прекращении договора с фиксированной ставкой возможна плата 1% от остатка кредита. Досрочное полное или частичное погашение обычного жилищного кредита в LHV – бесплатно.

Coop Pank

• Условия для действующего клиента: Конкретную маржу или диапазон расходов по описанным данным здесь назвать не смогли – посоветовали обратиться к кредитному менеджеру и индивидуально рассчитать варианты снижения платежа или общей стоимости кредита.
• Если перенести кредит из другого банка: Конкретные условия по описанному заемщику не назвали: учитывают доходы, обязательства, платежеспособность, платежное поведение, стоимость и местоположение залога.
• Расходы при рефинансировании: Конкретный диапазон расходов не назван. Банк рекомендует оценивать вместе новые условия и все затраты, связанные с переносом кредита.
• Фиксированная ставка / стабильный платеж: Ставку можно зафиксировать на срок 1 год, 3 года или 5 лет. Точная ставка зависит от договорной маржи клиента и рыночного уровня на момент фиксации.
• Важные условия и оговорки: Фиксация нужна прежде всего для предсказуемости, а не гарантированной экономии. Досрочное изменение типа ставки, погашение или рефинансирование в период фиксации могут повлечь дополнительные расходы.

Пояснение: эти условия носят ориентировочный характер, и их нельзя считать персональными предложениями банков. Окончательные условия зависят от полной оценки клиента и залоговой недвижимости. Указанные акции, комиссии и фиксированные ставки действовали по состоянию на 2 октября 2026 года и могут измениться. У SEB диапазон 1,35–1,45% был назван как ориентир для описанного заемщика при переходе; 1,42% Swedbank — средний показатель, а не персональное предложение. Расходы прежнего банка при закрытии или переносе кредита в таблицу не включены, если банк отдельно их не назвал.

Источник: ответы SEB, Swedbank, LHV и Coop Pank на запрос «МК-Эстонии».