Помочь взрослому ребенку или внуку с покупкой жилья – естественное желание. Когда у молодого поколения не хватает собственных накоплений на первый взнос, родители или бабушка с дедушкой могут пойти им навстречу и заложить в банке свою квартиру, чтобы те могли купить свою первую недвижимость. Этот вариант кажется почти безопасным: кредит берет ребенок или внук, он же и обязан платить. Но если у заемщика начинаются длительные проблемы с платежами, банк имеет право продать и заложенную квартиру родных. Как не довести ситуацию до трагического финала и на что есть право у тех, кто хотел просто помочь, – выясняла «МК-Эстония».
Валентине Сергеевне из Таллинна – 64 года, она вдова, живет одна в двухкомнатной квартире.
«У меня есть дочь, которая с мужем и двумя детьми, один из которых еще малыш, сейчас снимают квартиру. Но хозяин недавно повысил цену, и они стали планировать купить свою – в кредит, – рассказывает пенсионерка. – Дескать, за кредит будет меньше платеж, чем за аренду. И дочь уже на протяжении нескольких месяцев жалуется, что на первый взнос денег им не хватает. В какой-то момент она прямо спросила: не соглашусь ли я заложить свою квартиру банку?»
Валенина Сергеевна вздыхает: «Конечно, я очень хочу им помочь… Я ведь прекрасно понимаю, как тяжело молодой семье платить за аренду и еще детей всем обеспечивать. Но подруги отговаривают. Дескать, сколько было историй, когда люди лишались на старости лет своего угла, потому что дети не смогли платить. И мне очень страшно. Объясните, пожалуйста: действительно ли банк может продать мою квартиру, если дочь перестанет платить?»
Ноль процентов – ноль гарантий
Дополнительный залог для покупки квартиры в ипотеку обычно нужен, когда покупателю не хватает денег на первоначальный взнос. В зависимости от банка самофинансирование по жилищному кредиту составляет не менее 15%, при гарантии EIS (бывший KredEx) – не менее 5–10%.
За счет дополнительной недвижимости в качестве залога первый взнос можно уменьшить, а иногда – и вовсе не вносить.
При этом квартира родителей не делает ребенка автоматически более платежеспособным. Как правило, банки все равно проверят, хватает ли ему дохода на ежемесячные выплаты, есть ли другие кредиты и как он исполнял прежние финансовые обязательства.
«Прежде всего заемщик должен быть способен вносить ежемесячные платежи по кредиту, – поясняет руководитель направления жилищных кредитов Coop Pank Карин Осипова. – Основным залогом все равно считают приобретаемую недвижимость – такое требование следует из действующих в Эстонии правил жилищного кредитования».
Может ли пенсионер заложить свою единственную квартиру, чтобы взрослый ребенок получил жилищный кредит?
Единого ответа нет: каждый банк устанавливает собственные правила и оценивает обстоятельства конкретной семьи.
В LHV сообщают, что единственную недвижимость пенсионера в качестве дополнительного залога не принимают.
«Мы не хотим ставить человека в положение, при котором его дом из-за финансовых трудностей ребенка мог бы оказаться под угрозой продажи», – объясняет руководитель услуг финансирования частных лиц Катлин Ватсель.
Так же, как правило, действуют и в банке Luminor.
«С точки зрения ответственного кредитования мы хотим избежать ситуации, при которой из-за того, как ребенок выплачивает кредит, родитель мог бы лишиться единственного жилья», – отмечает руководитель направления жилищного кредитования данного банка Хелина Кикас.
В Coop Pank и SEB такой вариант допускают, при этом решение принимают в индивидуальном порядке.
Например, в Coop Pank перед оформлением сделки специалист беседует с человеком, который предоставляет свою квартиру под залог, чтобы понять, осознает ли тот все риски.
«Семье следует тщательно оценить, посильны ли кредитные обязательства: если ребенок не сможет возвращать кредит, под угрозой может оказаться и жилье родителя», – подчеркивает Карин Осипова. Вместе с тем, она отмечает, что при трудностях с платежами банк ищет решения – вместе с заемщиком и с тем, кто предоставил залог. Принудительная продажа недвижимости – крайняя мера.
В Swedbank говорят, что каждую ситуацию оценивают отдельно, но признают, что принять единственную недвижимость пенсионера в качестве дополнительного залога может быть сложнее.
«Особенно если его доход не позволил бы ему при трудностях ребенка с выплатами внести сумму, необходимую для сохранения недвижимости, – поясняет руководитель направления жилищных кредитов Анне Пяргма. – Цель банка – не продавать чье-либо жилье, поэтому уже при выдаче кредита мы обращаем внимание на то, чтобы возможные трудности с платежами можно было решить и без продажи залога».
В банках советуют: еще до заключения договора родителю и ребенку следует обсудить, как они будут справляться с выплатами по кредиту, например, в случае потери работы или болезни.
«Передавая недвижимость в залог, родитель не становится заемщиком, но отвечает перед банком своей недвижимостью. Человеку, который предоставляет в залог свое единственное жилье, следует очень тщательно взвесить этот риск», – советует руководитель направления розничного банкинга SEB Силле Халланг.
До подписания договора
Заключить соглашение – не значит просто разрешить своему ребенку использовать квартиру как гарантию.
У нотариуса обсуждают содержание договора об обеспечении и другие условия ипотеки. Целесообразно заранее понять, за какой именно долг будет отвечать залоговое жилье и не окажется ли в договоре более широкая формулировка.
«Не имеет значения, кто собственник квартиры – получатель кредита или же это другое лицо: всегда следует продумать объем соглашения об обеспечении. Если собственник квартиры – не заемщик, ипотекой разумнее обеспечивать требования банка к заемщику, вытекающие из конкретного кредитного договора, а не те требования, которые могут возникнуть по новым кредитным договорам, заключенным в будущем», – предостерегает нотариус Эстонской нотариальной палаты Силья Хансен.
Иначе говоря, стоит проверить, не распространяется ли залог также на будущие кредиты или другие обязательства ребенка перед банком.
Нотариус всегда в таких случаях разъясняет, что собственник недвижимости может лишиться своего имущества – он должен быть убежден, что человек полностью осознает сделку и риски.
«Родитель должен понимать: если его ребенок не вернет банку кредит, банк может без судебного спора напрямую обратиться к судебному исполнителю, – предупреждает Силья Хансен. – В ходе исполнительного производства квартиру продадут, а полученные от продажи средства пойдут на удовлетворение требования банка. Собственнику могут после принудительной продажи недвижимости не выплатить никаких денег, и он также останется без квартиры».
До визита к нотариусу Силья Хансен настоятельно рекомендует владельцу залоговой недвижимости попросить у заемщика договор для ознакомления, чтобы знать сумму кредита, срок его погашения и другие условия – даже если собственник квартиры не обязан возвращать кредит и не выступает одной из сторон кредитного договора.
При этом, по ее словам, владелец квартиры вправе самостоятельно погасить кредит, чтобы при возникновении у заемщика трудностей с платежами не лишиться своего имущества. В таком случае у него возникает право требовать эти деньги обратно с должника.
«За столом нотариуса никогда не поздно задавать вопросы – и все это делают. Люди разные, как и их опыт и знания, – подчеркивает Силья Хансен. – Нотариус обеспечивает, чтобы содержание сделки было разъяснено ее сторонам, сделка соответствовала бы их воле и была юридически правильно оформлена, а участники сделки получили бы ответы на все возникающие вопросы».
Срок обязательств
Передавая квартиру в дополнительный залог, родители не обязательно связывают ее с кредитом на все двадцать или тридцать лет.
В банках отмечают, что недвижимость от залога можно освободить, если с учетом остатка кредита и остающихся залогов у банка будет достаточно других гарантий – например, стоимости приобретенного жилья хватит для обеспечения оставшейся задолженности. В определенных случаях залог также может быть заменен другой недвижимостью, подходящей банку.
«Как правило, остаток кредита должен составлять не более 80% стоимости основного залога, однако в зависимости от характера и состояния имущества может потребоваться меньший остаток», – отмечает представитель LHV.
В любом случае банк оценивает остаток кредита и стоимость залогов на момент подачи заявления, а изменение договора требует согласия банка.
Точный расчет зависит от конкретного кредита и залога, подчеркивают в банке SEB.
В Coop Pank отмечают, что при освобождении дополнительного залога повторно оценивают платежеспособность того, кто получил кредит. А возможность освобождения залога зависит прежде всего от местоположения, состояния и ликвидности остающегося обеспечения – то есть от того, насколько легко при необходимости можно было бы продать недвижимость.
«Как правило, остаток кредита может составлять до 85% рыночной стоимости остающейся недвижимости – при условии, что она находится в ликвидном районе и в хорошем состоянии. Например, если остаток кредита – 100 000 евро, рыночная стоимость остающегося залога должна быть не менее 117 600 евро. Нет фиксированного порога, действующего для всех кредитов: банк оценивает каждый случай отдельно», – поясняет Карин Осипова.
Также она отмечает, что, если предоставлена гарантия EIS, допустимая доля остатка кредита может быть выше и, в зависимости от условий, достигать 90–95% рыночной стоимости залога.
«Трудности с платежами по таким кредитам случаются, скорее, очень редко; вероятно, внутри семьи также знают о том, как молодой человек выполняет свои платежные обязательства, и при необходимости помогают ему финансово», – полагает специалист.
Если трудно – не молчать
Самый опасный момент для родителя – узнать о проблемах с выплатами слишком поздно, когда просрочка уже растет, а вариантов решения остается меньше.
«Заключая договор жилищного кредита, заемщик дает банку согласие раскрывать предоставившему дополнительный залог сведения о его кредите, в том числе – информацию о платежном поведении, – объясняет представитель Coop Pank. – Банк также уведомляет человека, предоставившего залог, если возникают трудности с платежами. У него есть возможность и самому вносить платежи по кредиту».
В SEB и других банках уточняют, что владелец залога вправе запросить, например, данные об остатке кредита и невыплаченных платежах.
Банк Luminor не вправе сообщать сведения о платежной дисциплине по кредиту другим лицам, если они – не заемщики по договору. Поэтому в банке советуют родителю узнавать о платежах непосредственно у ребенка. Но, если по кредиту возникнет задолженность, банк уведомит и тех, кто предоставил обеспечение.
6 ВОПРОСОВ СПЕЦИАЛИСТУ
На вопросы отвечает консультант по долгам НКО Vabane Võlgadest Светлана Сорокина.
- Обращаются ли к вам семьи, в которых родители заложили свое жилье, чтобы помочь взрослым детям получить ипотеку?
Да, в моей практике были такие случаи. Я бы не сказала, что это чрезвычайно распространенная ситуация, однако она определенно встречается.
- Какие причины чаще всего приводят такие семьи к финансовым трудностям?
Одна из причин – изменение экономической ситуации. При росте Euribor увеличивается и платеж по кредиту с плавающей процентной ставкой. Для семьи, которая и без того рассчитывала свой бюджет достаточно точно, это может стать серьезной нагрузкой.
Дополнительными причинами могут быть снижение доходов, потеря работы, болезнь, развод, рождение ребенка, рост повседневных расходов или появление других финансовых обязательств. Иногда при оформлении кредита семья просто не закладывает в расчеты достаточный запас на непредвиденные обстоятельства.
Важно понимать, что финансовые трудности не обязательно возникают из-за безответственного поведения заемщика. Иногда достаточно сочетания нескольких неблагоприятных обстоятельств, чтобы кредит, который еще недавно казался вполне посильным, превратился в серьезную проблему.
- Какие первые шаги вы советуете предпринять, если семья понимает, что в ближайшие месяцы не сможет полностью оплачивать кредит?
Не ждать момента, когда образуется значительная просрочка. Если семья уже понимает, что в ближайшие месяцы не сможет выполнять обязательства в полном объеме, нужно как можно раньше оценить свои доходы, расходы, другие долги и реальные возможности погашения кредита.
Незамедлительно связаться с банком и объяснить ситуацию. Необходимо не просто сообщить о трудностях, а подготовить конкретное предложение: какую сумму семья действительно способна выплачивать, как долго может продолжаться сложный период и какие изменения условий кредита могли бы помочь.
Внимательно оценить положение всех участников сделки, включая родителей, предоставивших дополнительный залог. Необходимо выяснить размер задолженности, наличие просрочек, условия кредитного и залогового договоров, а также возможные последствия дальнейшего неисполнения обязательств.
Если у семьи – несколько кредитов и долгов, важно рассматривать ситуацию комплексно, а не пытаться решить проблему одного ежемесячного платежа за счет новых займов. В результате первоначальная проблема может перерасти в долговую спираль, из которой будет значительно сложнее выбраться.
При необходимости стоит обратиться к специалисту по долговым вопросам или юристу.
- Какие варианты на практике удается согласовать с банком?
Разговаривать с банком имеет смысл прежде всего потому, что на ранней стадии у семьи обычно больше возможностей для поиска решения. Банку также не всегда выгодно доводить ситуацию до длительной просрочки, взыскания залога и продажи недвижимости. Однако это не означает, что банк обязан согласиться на предложенные условия: решение зависит от конкретной ситуации.
В зависимости от обстоятельств можно обсуждать временное уменьшение платежей, изменение графика погашения, продление срока кредита, отсрочку погашения основной суммы долга или другие изменения условий договора. При этом следует учитывать, что отсрочка по основной сумме не обязательно означает прекращение начисления процентов, а увеличение срока кредита может привести к росту общей суммы выплачиваемых процентов. Иногда необходимо рассмотреть более серьезные варианты: добровольную продажу недвижимости, частичное досрочное погашение за счет продажи другого имущества или иное соглашение с банком.
Важно, чтобы переговоры основывались на реальных цифрах.
Рефинансирование иногда действительно может быть разумным решением, если оно снижает общую стоимость долга или делает платежи посильными. Но для этого необходимо сравнить процентные ставки, все сопутствующие расходы, сроки погашения и общую сумму выплат. Брать дорогой краткосрочный кредит исключительно для того, чтобы еще на один месяц отложить решение проблемы с ипотекой, я бы не рекомендовала.
- Какие ошибки совершают родители, соглашаясь заложить свою квартиру ради детей?
Недооценивают риски, часто воспринимают залог как формальность. На самом деле это – юридически значимое обязательство.
Родители считают, что, раз кредит оформлен на ребенка, их ответственность ограничивается моральной поддержкой.
Нет плана на случай ухудшения финансового положения. Перед подписанием документов нужно заранее ответить на вопрос: что будет, если ребенок потеряет работу, его доход снизится или ежемесячный платеж существенно вырастет?
Не читают условия договоров. Родителям необходимо выяснить, какие именно обязательства они принимают на себя и при каких обстоятельствах банк сможет потребовать взыскания на заложенное имущество.
Не разговаривают открыто в семье. Важно заранее обсудить, какие действия семья предпримет, если возникнет угроза заложенной квартире.
- Что бы вы посоветовали родителю, который хочет помочь ребенку купить жилье?
Прежде всего, не следует воспринимать предоставление собственной квартиры в залог как единственный возможный способ помощи. Стоит обсудить с банком и рассмотреть другие варианты: уменьшение стоимости приобретаемого жилья, увеличение первоначального взноса, накопление дополнительных средств, приобретение более доступной недвижимости или привлечение другого обеспечения, если оно имеется и его предоставление не создает чрезмерного риска для другого человека.
Полезно также заранее рассчитать, насколько устойчивым будет семейный бюджет. Нужно учитывать не только текущие доходы, но и возможное снижение заработка, непредвиденные расходы и другие финансовые обязательства.
Если залог все же рассматривается, родителю следует до подписания документов получить независимую юридическую консультацию и внимательно изучить договоры.
Помощь ребенку не должна автоматически означать отказ родителя от собственной финансовой безопасности.
КОММЕНТАРИЙ
Данил Липатов,
юрист, руководитель Progressor Õigusbüroo OÜ
Главная страховка в такой ситуации – не закладывать квартиру, если это ваше единственное жилье.
То есть, давая согласие на залог недвижимости, вы должны понимать: если в будущем что-то пойдет не так, вы лишитесь своего единственного крова.
Как правило, кредитные договоры составляют непосредственно кредитные организации. Это – типовые соглашения и условия, поэтому в них мало возможностей для того, чтобы что-либо менять.
Если залог уже установлен, кредитное учреждение просто так не освободит недвижимость от залога. Либо должен быть предложен другой объект на замену, либо кредит должен быть в большей степени погашен, чтобы для залога было достаточно только той недвижимости, которую покупали.
Комментарий Финансовой инспекции
Банки должны соблюдать принцип ответственного кредитования. Это означает, что перед тем, как выдать кредит, банк обязан тщательно оценить способность заявителя выполнять обязательства. Помимо прочего, банк должен учитывать его доходы, уже имеющиеся обязательства и другие существенные обстоятельства. Решение о выдаче кредита не может основываться лишь на стоимости недвижимости, предоставляемой в качестве залога.
В качестве обеспечения жилищного кредита может быть предоставлена и недвижимость, принадлежащая третьему лицу, например родителю. В таком случае следует учитывать, что, хотя родитель сам не является заемщиком и, как правило, не несет личной ответственности за возврат кредита, при трудностях заемщика с платежами его недвижимость может оказаться под угрозой.
Если обязательства по кредиту не выполняют, банк может потребовать реализации недвижимости, предоставленной в качестве залога. То обстоятельство, что речь идет о единственном жилье лица, предоставившего обеспечение, этого риска не исключает.
Поэтому важно, чтобы человек, передающий свою недвижимость в залог, понимал связанные с этим риски и возможные последствия. Установление ипотеки оформляется нотариально, и нотариус обязан разъяснить юридическое значение и последствия сделки.
Финансовая инспекция осуществляет надзор за деятельностью банков, в том числе – за соблюдением требований ответственного кредитования. Частноправовые споры, связанные с конкретными договорами залога, разрешает суд.
В вопросах, связанных с защитой прав потребителей, в зависимости от обстоятельств спора, компетентным органом может быть также Департамент защиты прав потребителей и технического надзора.
