В редакцию обратились пенсионеры, которые хотят оформить свою квартиру на сына. Однако они волнуются, не придется ли платить при этом высокий налог и не останутся ли они сами без крыши над головой. Как выгодно и безопасно оформить сделку, разбиралась «МК-Эстония».
Вера Григорьевна (79) и Степан Андреевич (84) вместе уже больше 50 лет. У них есть сын Игорь (51) (все имена по просьбе героев истории изменены – прим. ред.). Они живут втроем в трехкомнатной квартире в Таллинне.
«У сына раньше была семья. Он жил в другой стране с женщиной, у которой были дети от первого брака. Общих так и не завели, – рассказывает Вера Григорьевна. – Что там не заладилось у них – я уж не буду вдаваться в подробности, но в итоге Игорь собрал чемодан с личными вещами, все совместно нажитое – оставил, и вернулся домой, к нам. Печально, но так жизнь сложилась».
Заранее избавить от проблем
Как бы то ни было, а родителям, безусловно, легче живется, когда можно опереться на детей, которые – рядом.
«Время – не остановить, – философски рассуждает Степан Андреевич. – Раньше в этом доме мое слово решало все. Теперь я все чаще предоставляю ему решать важные вопросы самому. Думаю, если проконтролировать все процессы, то можно отдать ему в руки квартиру, потому что, если оставить этот вопрос без внимания, можно невольно создать для него проблемы, а этого мы с супругой не хотим».
Родители тревожатся: не придется ли в случае печальных обстоятельств сыну столкнуться с необходимостью платить высокие налоги, оформлять кипы документов, отстаивать свое право на наследство?
«Лучше проконтролировать все самим, пока мы в состоянии это сделать, – говорит Вера Григорьевна. – Душа болеть не будет».
По мнению пожилой дамы, идеальным способом было бы продать квартиру сыну – в этом случае не возникнет споров с родственниками (с которыми отношения, по ее словам,– «сложные»), если вдруг они захотят побороться за имущество. Да и деньги останутся в семье.
«Сын мог бы выплачивать нам взносы – а по сути это были бы деньги, которые мы все равно бы тратили на наше общее хозяйство», – предполагает она.
«Однако и о себе нам надо подумать, – добавляет Степан Андреевич. – Жизнь – штука непредсказуемая. Я хочу быть уверен, что в любом случае крыша над головой у нас с Верочкой останется. Поэтому хотим узнать, какой способ переоформления недвижимости на сына будет одновременно и наименее затратным, и наиболее безопасным для нас».
Завещание
Комментируя ситуацию, в которой оказались пенсионеры, присяжный адвокат Leadell Pilv Advokaadibüroo AS Олег Матвеев выделяет три способа передачи недвижимости от родителей к взрослым детям – завещание, дарственная и продажа.
«Всё, что связано с завещанием, хорошо тем, что владелец имущества может при жизни пересмотреть этот документ неоднократно. В том числе – его отменить или поменять круг наследников, – поясняет присяжный адвокат. – Если в нотариальных документах указано несколько наследников, в том числе – в части одного объекта недвижимости, то это может стать для них ящиком Пандоры, так как они потом будут делить имущество во внесудебном или в судебном порядке. И очень часто – тому много примеров – «квартирный вопрос» разрушает все человеческие отношения, которые были налажены в течение десятилетий».
Он подчеркивает: «Дележ наследуемого имущества через суд, если есть большие споры, – процесс очень длительный и долгий. На практике процессы могут длиться в отдельных частях даже по пять лет, особенно если суды выносят разные решения, и окружной суд отменяет, например, решения уездного суда. В более редких случаях бывает, что решения судов вышестоящие инстанции могут отменить несколько раз. Если между наследниками возникают серьезные разногласия, судебное разбирательство по разделу наследственного имущества может длиться весьма продолжительное время».
По словам присяжного адвоката, нотариальное завещание может быть оспорено в суде, но удачно на практике это может произойти лишь в редких случаях, когда завещатель был реально недееспособным, что должно быть подтверждено долгой и хорошо задокументированной медицинской историей.
«Домашнее завещание может быть оспорено в реальной жизни и при подделке подписи, – добавляет Олег Матвеев. – Но мы живём с вами в электронном государстве, когда остаётся мало письменных следов за последние годы жизни умершего. Для экспертизы по почерку необходимы часто именно оригиналы подписей и почерка за последние 2–3 года до момента составления завещания. При таком раскладе уже бывают случаи, когда для экспертов почерка в судебных экспертизах не хватает материала, в результате чего экспертизу приходится отменять… Моё личное мнение, что раздел домашнего завещания лучше изъять вообще из Закона о наследовании, чтобы пресечь таким образом попытки подделки завещаний, о которых в последнее время столь много пишут в СМИ».
По его словам, нотариусы всё же намного чаще проверяют, насколько человек самостоятелен в принятии своих решений при подписании дарственной или завещания.
Присяжный адвокат отмечает: «Мне очень симпатична практика отдельных нотариусов, которые требуют от «близких» покинуть зал для встречи с завещателем, чтобы нотариус сам смог самостоятельно поговорить с ним. И чтобы было ясно, что реально завещатель хочет и не оказывают ли на него давление».
Дарственная
«В случае дарственной обязательно оформляйте через нотариуса пожизненное право личного пользования. Нередки случаи, когда через полгода-год «близкие» желают выкинуть дарителей на улицу, – предупреждает присяжный адвокат. – Также однозначно пропишите в дарственной, кто в какой части/доле будет оплачивать коммунальные счета за квартиру, расходы на поддержание квартиры в должном виде (санитарный ремонт), покупку самой необходимой техники (холодильник, стиральная машина, телевизор и прочее)».
Олег Матвеев советует более детально прописать причины, по которым дарители могут отказаться от договора дарения, так как одной фразы о чёрной неблагодарности на практике недостаточно.
«Во многих случаях дарители оказываются, к сожалению, с носом, если ограничиться только этой формулировкой», – констатирует он.
Также можно внести в нотариальный договор, что с момента заключения дарственной новый собственник будет переводить на счёт пожилых родителей конкретную сумму в месяц или в квартал на их содержание (условная плата за подарок).
«Но здесь тоже есть подводные камни. Часто пожилые люди не умеют использовать и контролировать свои интернет-банки и банковские счета, оформляют на молодых родственников доверенности, и те часто могут снимать деньги в неограниченном количестве, – предупреждает Матвеев. – Так что однозначно советую установить по возможности в банке лимит, в каких пределах можно проводить транзакции «близким»».
Продажа
«Чтобы уменьшить риски в общении с Налоговым департаментом, лучше продавать недвижимость по рыночной стоимости или за сумму, которая не сильно от рыночной стоимости отличается. Конечно, перед продажей стоит заказать и получить письменную оценку стоимости дома/квартиры у профессионального оценщика, о котором есть отметка в Kutseregister», – советует Олег Матвеев.
Он подчеркивает: «Покупка квартиры у родителей «в кредит» – интересная схема, но здесь всё равно лучше прописать конкретно в договоре права и обязанности сторон договора продажи. Как и в договорах с ипотеками, здесь в любом случае лучше прописать – и чтобы в реальности было так! – что первый взнос по сумме покупатель вносит до заключения нотариальной сделки на депозит нотариуса, иначе сделки не будет. Первый взнос должен быть побольше. Формально родители вправе установить через нотариуса ипотеку на продаваемую недвижимость, чтобы при больших спорах не было ситуации, когда востребовать ничего не получается, потому что человек гол как сокол».
Также Олег Матвеев советует прописать небольшой процент интрессов при такой схеме плюс конкретные примеры, когда невыполнение обязательств в конкретных суммах даёт право продавцам отступить от договора продажи объекта недвижимости.
Денежный вопрос
Когда не нужно платить налог при получении недвижимости в Эстонии?
Недвижимость (квартира, дом, земля), полученную в наследство или в подарок, не облагают подоходным налогом в момент получения.
Сам факт перехода права собственности по наследству или дарственной не является налого-облагаемым событием.
Это правило действует как в отношении недвижимости в Эстонии, так и за ее пределами.
Если человек отчуждает жилое помещение, которое он использовал до момента отчуждения в качестве своего места жительства, то полученная от отчуждения выгода освобождена от налогообложения и не облагается подоходным налогом.
В случае продажи полученной в наследство недвижимости подоходный налог с прибыли не взимают, если соблюдены условия освобождения: если проданную недвижимость продавец использовал до отчуждения как место жительства. Такое освобождение может быть применено не чаще одного раза в два года.
Когда нужно платить налог?
Обязанность платить подоходный налог может возникнуть при последующей продаже или ином отчуждении недвижимости, полученной в наследство или в подарок, если продажа не подпадает под условия освобождения.
Налог придется уплатить с полученной прибыли.
Источник: Налогово-таможенный департамент.
Полезная ссылка
Информация о необходимости уплаты налогов: https://www.emta.ee/ru/chastnyy-klient/nalogi-i-uplata-nalogov/nalogooblagaemye-dokhody/otchuzhdenie-imuschestva
