Даже если кредит по квартире давно погашен, запись об ипотеке может оставаться в регистре годами. Иногда ее специально не удаляют – чтобы в будущем было проще взять новый кредит. Что на самом деле означает такая ипотека и стоит ли опасаться покупки квартиры с подобным обременением, разбиралась «МК-Эстония».
Алина и Дмитрий недавно отметили оловянную свадьбу – вместе они уже 10 лет. Сейчас супруги собираются купить свою первую квартиру и как раз присматривают подходящий вариант. Им понравилась «двушка» в одном из спальных районов Таллинна – с хорошим ремонтом и удобным расположением. Покупку они планируют оформить с помощью банковского кредита.
Однако у квартиры есть один нюанс: предыдущий владелец когда-то покупал ее в кредит, и в регистре до сих пор числится ипотека.
«Маклер уверяет, что долг по кредиту давно погашен, а ипотека фактически «пустая» и ни на что не влияет, – рассказывает Дмитрий. – Более того, она говорит, что такую ипотеку можно даже оставить. Мол, это может помочь сэкономить деньги в будущем, если мы когда-нибудь решим продавать квартиру. Но мы в таких вещах не разбираемся и не понимаем, действительно ли это хорошая идея».
Супруги признаются, что эта деталь вызвала у них немало вопросов.
«В каких случаях действительно имеет смысл оставлять на квартире «нулевую ипотеку, – говорит Алина. – Какие подводные камни могут появиться? Кому это вообще выгодно – владельцу квартиры, банку или, может быть, посредникам? Не возникнут ли потом проблемы, если мы захотим продать или подарить жилье? Или лучше после погашения кредита сразу удалить запись об ипотеке и оформить квартиру без каких-либо обременений?»
Как открытая дверь
Присяжный адвокат Advokaadibüroo Vindex Евгений Твердохлебов объясняет: прежде всего важно понимать, что такое ипотека.
«В юридическом смысле ипотека это – запись о залоге недвижимости в государственном регистре. Кредит можно погасить, но сама ипотека будет существовать, пока запись о залоге официально не удалят», – говорит он.
Если долг полностью выплачен, банк уже не имеет оснований требовать деньги или забирать недвижимость. Однако формально он по-прежнему числится залогодержателем, а значит – на квартире остается обременение.
«При этом в законе нет такого понятия, как «нулевая» или «пустая» ипотека. Обычно так называют ситуацию, когда запись о залоге есть, но долг по ней уже выплачен или еще даже не возник. Если всё спокойно, такая ипотека не мешает пользоваться квартирой или продавать ее. Но важно понимать: залог существует, просто пока не используется», – поясняет адвокат.
Он приводит образное сравнение:
«Ипотеку можно сравнить с дверью. Квартира с открытой дверью стоит меньше, чем с закрытой. Сейчас она может быть заперта, но при определенных обстоятельствах ее можно открыть».
Например, если условия договора позволяют, под уже существующую ипотеку можно взять новый кредит.
Почему ипотеку иногда оставляют
Удалить запись об ипотеке из Крепостной книги относительно просто: после погашения кредита банк подает заявление, и запись убирают. А вот установить новую ипотеку позже сложнее – потребуется нотариальный договор, регистрация и дополнительные расходы.
«Фактически это почти такая же процедура, как при продаже недвижимости, – объясняет Твердохлебов. – Поэтому иногда собственники оставляют старую ипотеку, чтобы в будущем при необходимости быстрее покончить с формальностями и меньше потратить».
В таком случае залог уже существует, и его можно использовать без повторного оформления.
Однако, по словам адвоката, такая экономия имеет смысл только тогда, когда владелец хорошо понимает возможные риски.
История может оказаться сложнее
Покупка квартиры с уже существующей ипотекой, особенно – открытой предыдущим владельцем, может быть рискованной.
«Это примерно как держать ключ от квартиры под ковриком перед входной дверью, – говорит Твердохлебов. – Теоретически всё может быть в порядке, но невозможно проследить всю историю».
Например, может выясниться, что предыдущий владелец не полностью рассчитался по кредиту, банк допустил ошибку в расчетах или позже обнаружил неоплаченные пени и насчитал проценты.
«Если такое требование появится, может возникнуть ситуация, когда долг будет связан именно с этой ипотекой. Тогда квартира может оказаться объектом взыскания», – предупреждает адвокат.
По его словам, покупателю почти невозможно проверить всю историю отношений между банком и предыдущим собственником, поскольку это конфиденциальные данные.
Поэтому Твердохлебов считает, что в большинстве случаев безопаснее удалить старую ипотеку и оформить новую, когда в этом возникнет необходимость.
Присяжный адвокат приводит и случай из своей практики.
«Однажды судебный исполнитель арестовал недвижимость должника, на которой уже была ипотека, но саму ипотеку не арестовал. Должник этим воспользовался: разделил ипотеку на части и передал их банкам, которые выдали ему новые кредиты. В итоге под ту же квартиру оказалось оформлено несколько обязательств», – рассказывает Твердохлебов.
Когда имущество начали готовить к продаже, выяснилось, что на нем уже лежат дополнительные требования. Из-за этого стоимость недвижимости резко снизилась, и кредитор, который считал, что его требование обеспечено, оказался весьма неприятно удивлен.
«То есть ипотека может быть «пустой», но при определенных обстоятельствах ее можно наполнить», – говорит адвокат.
Как ипотека может повлиять на стоимость
Твердохлебов приводит и более наглядный пример: «Допустим, некто купил квартиру в кредит за 60 000 евро, а ипотека оформлена на 70 000 – с расчетом на то, что стоимость недвижимости со временем вырастет. Позже он решает продать квартиру. И сделать это можно по-разному».
Первый вариант – продать квартиру без кредита. Покупатель платит продавцу всю стоимость жилья, например те же 60 000 евро, а кредит банку продолжает выплачивать прежний владелец.
Второй вариант – продать квартиру вместе с кредитом. Тогда обязательства перед банком переходят к новому владельцу, и он продолжает выплачивать долг. В этом случае он заплатит продавцу только разницу между стоимостью квартиры и оставшейся суммой кредита.
Но здесь возникает риск: если кредит не будет погашен, банк имеет право реализовать ипотеку – то есть продать квартиру, чтобы вернуть деньги.
Третий вариант, самый безопасный для покупателя, – при продаже квартиры одновременно гасить кредит и удалять ипотеку.
«Очень важно понимать, кто именно отвечает за кредит после сделки и как обеспечить исполнение обязанностей», – подчеркивает адвокат.
Экономия не всегда оправдана
По словам Твердохлебова, с ипотекой можно проводить различные юридические операции: делить ее на части, передавать другим кредиторам или менять порядок требований. Именно поэтому существование старой ипотеки иногда может создавать дополнительные сложности.
«Если человек хорошо понимает риски, он может сам решить, оставлять ипотеку или нет, – говорит адвокат.
«Но, если есть сомнения, проще и безопаснее удалить запись и при необходимости оформить новую».
Да, это потребует дополнительных расходов – возможно, около тысячи евро или больше в зависимости от тарифов. Но экономия на гипотетических будущих расходах не всегда оправдана, если уже сейчас существует риск, пусть и небольшой.
«Вполне возможно, что ничего плохого не случится, – добавляет Твердохлебов. – Но, если ситуация изменится, последствия могут оказаться существенными. Поэтому перед покупкой квартиры с существующей ипотекой важно тщательно оценить все обстоятельства».
Лайфхак
Как защитить квартиру от мошенников?
Недавно я прочитала в вашей газете в рубрике «Слуховое окно» советы юриста, как защитить от мошенников пожилых людей и их имущество. Там было сказано, что в случае жилья может помочь установленная на квартиру «нулевая ипотека».
Хочу рассказать свою историю – мне тоже помогла ипотека. Мне 79 лет, муж несколько лет назад умер, так что я живу одна в Таллинне в двухкомнатной квартире. И совсем недавно чуть не стала жертвой мошенников.
Сначала мне позвонили якобы из банка и сообщили, что кто-то пытается оформить кредит на мое имя. Я перепугалась и… предоставила им все данные, которые они запрашивали.
Скоро мне позвонили уже «сотрудники полиции» и сказали, что первый звонок был мошенническим, и теперь срочно нужно «спасать» мою квартиру. Они уверяли, что для этого мне нужно оформить кредит под залог жилья, чтобы злоумышленники не смогли сами получить деньги под мою недвижимость, а полученные деньги я должна была перевести на «безопасный» счет.
Я настолько тогда испугалась, что в тот момент была готова сделать всё, что они скажут. Мою волю будто парализовало…
К счастью, как потом оказалось, на моей квартире числилась ипотека – 20 лет назад, когда был бум недвижимости, сын женился и попросил меня помочь ему получить жилищный кредит. Нужно было заложить мою квартиру, чтобы она пошла как первый взнос, и он с женой мог бы взять кредит на 30 лет. Кредит они давно уже выплатили, а убрать ипотеку с моей квартиры, видимо, руки у них не дошли. Я тоже ни сном, ни духом – думала, раз все выплатили, то ничего и не числится.
И вот эта ипотека, по сути, и спасла мою квартиру! В банке стали задавать вопросы, уточнять детали, я позвонила сыну – и получила нагоняй!
«Почему ты со мной не связалась? Мама, это же мошенники, разве ты не понимаешь?» – отчитал меня сын.
Так что меня спасло буквально то самое доброе дело, которое я совершила 20 лет назад. Вот и решила рассказать свою историю, чтобы предупредить других: мошенники не дремлют, придумывают все новые и новые схемы, и надо в таких случаях, перед тем, как что-то предпринимать, первым делом позвонить близким родственникам и посоветоваться.
Валерия Аркадьевна, Таллинн
