Лифт в многоквартирном доме – не просто удобство, особенно когда речь идет о пожилых и маломобильных людях. Но что происходит, если техническая проверка выявляет неисправность? Обязан ли владелец сразу остановить оборудование, кто должен организовать и оплатить ремонт и установлен ли срок, за который лифт необходимо вернуть в строй, на примере затянувшейся истории одного нарвского дома разбиралась «МК-Эстония».
В редакцию «МК-Эстонии» обратились жители одного из девятиэтажных домов Нарвы. Точный адрес по их просьбе мы не публикуем. Они пожаловались, что аж с 1 июля в одном из подъездов не работает лифт, и для пожилых и маломобильных жильцов обычный выход из дома превратился в серьезное испытание!
Собственники уверены: неудобств на протяжении многих месяцев можно было избежать, если бы правление вовремя занялось ремонтом и предоставило людям всю необходимую информацию. В КТ с этим не согласны и утверждают, что действовали ради безопасности жителей.
«МК-Эстония» восстановила хронологию событий, изучила документы и выслушала обе стороны. И оказалось, что история далеко не так проста: первое отрицательное заключение о состоянии лифта появилось еще осенью прошлого года, однако после него лифт продолжал работать больше семи месяцев.
Не против ремонта
Евгения (имя изменено – прим. ред.), представляющая инициативную группу собственников, подчеркивает: жители никогда не отрицали, что старый лифт необходимо ремонтировать. Основные претензии касаются того, как принимали решение о дорогостоящих работах и какую информацию собственники получили перед голосованием.
Первая техническая проверка KIWA состоялась еще в ноябре 2025 года. Специалисты выявили чрезмерный износ привода и пришли к выводу, что лифт не соответствует требованиям. Однако, по словам Евгении, большинство собственников тогда о результатах проверки не знало, а лифт продолжал работать.
Вопрос о ремонте встал перед жителями только в начале июня, когда они обнаружили в почтовых ящиках бюллетени для голосования. Заполнить их необходимо было до 16 июня и опустить в специальный ящик на первом этаже.
«Когда мы увидели, что КТ планирует ремонт лифта, у людей появились вопросы. Мы хотели получить конкретную информацию: что именно необходимо менять, сколько стоят детали и работы, какова общая сумма. Никто не говорил, что ремонт не нужен, но собственники хотели понимать, за что именно им предлагают заплатить», – рассказывает Евгения.
То, что люди действительно добивались дополнительной информации, подтверждают предоставленные редакции документы. В частности, одна из жительниц 11 июня обратилась к правлению по поводу технического состояния лифта. Позднее собственники запрашивали заключения KIWA, документы OTIS, решения правления, переписку с обслуживающей компанией и сведения о том, какие меры предпринимали после первой проверки. В одном из коллективных обращений указано, что ответ на запрос от 11 июня был получен только 2 июля – уже после окончания первого голосования и остановки лифта.
По словам Евгении, именно отсутствие необходимой информации повлияло на результат первого голосования.
«Сейчас это можно представить так, будто люди отказались ремонтировать лифт. Но мы были не против ремонта. Когда речь идет об общих деньгах, собственники хотят увидеть документы и понять, на что именно они будут потрачены. Поэтому часть членов КТ тогда проголосовала против», – объясняет она.
После первого голосования КТ заказало повторную техническую проверку. KIWA провела ее 16 июня, и лифт вновь был признан не соответствующим требованиям. С 1 июля его эксплуатацию прекратили.
Жители оказались в сложном положении
Для части жителей девятиэтажки именно с этого момента технический и финансовый спор превратился в серьезную повседневную проблему. Особенно тяжело отсутствие лифта, по словам Евгении, сказалось на пожилых и маломобильных людях, которым сложно самостоятельно преодолевать несколько этажей.
«У нас есть пожилые люди, люди после операций, те, кому тяжело ходить. Кому-то соседи приносят продукты и лекарства. Для здорового человека подняться по лестнице – одно, а для человека, которому тяжело передвигаться, совсем другое. Некоторые стараются просто лишний раз не выходить из квартиры», – рассказывает она.
Жители пытались добиться помощи за пределами КТ и обращались в городские и социальные службы, к канцлеру права, в полицию и прокуратуру. Евгения говорит, что эти обращения не помогли решить главную для них проблему – вернуть лифт в эксплуатацию.
«Мы писали в разные инстанции, объясняли ситуацию, отправляли документы. Но в итоге нам говорят, что вопросы КТ собственники квартир должны решать сами. А для людей, которым тяжело передвигаться, каждодневный подъем по лестнице остается проблемой», – отмечает она.
После остановки лифта вопрос о ремонте и его финансировании вынесли на голосование повторно, и на этот раз необходимое решение было принято. Однако лифт продолжал стоять, а конкретных сроков начала работ жителям, по словам Евгении, долгое время не сообщали.
Свежая информация появилась только в конце сентября. В объявлении, размещенном правлением в подъезде 29 сентября, говорится, что примерно через неделю должна прибыть заказанная деталь, после чего начнется ремонт подъемного устройства.
Для Евгении при этом остается открытым вопрос, почему подготовка к работам заняла столько времени, если проблема с приводом была выявлена еще во время первой технической проверки.
«Если еще в ноябре было известно, что привод изношен и его необходимо менять, почему нельзя было заранее заказать необходимую деталь? Тогда, возможно, к лету она уже была бы здесь и людям не пришлось бы столько времени жить без лифта», – говорит она.
Действовали ради безопасности
У правления данного КТ – своя версия произошедшего. Там не согласны ни с утверждением о том, что собственникам не предоставляли необходимую информацию, ни с обвинениями в бездействии после первой технической проверки. В КТ подтверждают, что о проблеме с лифтом знали еще с ноября 2025 года, однако подчеркивают: после получения результатов проверки вопрос без внимания не оставили.
«После получения акта технического контроля правление запросило ценовое предложение на ремонт и оценило техническое состояние лифта. В дальнейшем за его состоянием осуществляли контроль представители обслуживающей компании», – поясняют в КТ.
По версии правления, к июньскому голосованию вопрос о ремонте уже был подготовлен для рассмотрения собственниками. При этом в КТ не согласны и с претензией инициативной группы о недостатке информации перед принятием решения.
«До голосования собственникам была предоставлена информация о техническом состоянии лифта, необходимости проведения ремонта и его стоимости. Тем собственникам, которые обращались дополнительно, документы мы также предоставляли», – утверждают представители КТ.
Таким образом, описания одного и того же голосования у двух сторон заметно расходятся. Евгения утверждает, что люди хотели увидеть более подробные документы и именно поэтому часть из них не поддержала предложенный вариант. Правление же считает, что информации было достаточно, а первое решение о ремонте не было принято из-за позиции собственников квартир.
В КТ отдельно обращают внимание на то, что против ремонта голосовали в том числе некоторые жители с ограниченной подвижностью. Не все собственники приняли участие и в последующем голосовании, поэтому, по мнению правления, говорить о том, что весь дом изначально выступал за проведение работ, неправильно.
После первого голосования КТ заказало повторную проверку KIWA, которая состоялась 16 июня. В полученном заключении вновь значилось, что лифт не соответствует требованиям. При проверке обнаружили ряд технических проблем: сильные толчки при начале движения и остановке кабины, увеличенный люфт и динамические ударные нагрузки. Для устранения неисправности требовалась замена привода.
Именно после этой проверки правление приняло решение прекратить эксплуатацию лифта.
«Учитывая выявленные технические недостатки и прежде всего безопасность жителей, правление приняло решение остановить лифт с 1 июля. Продолжать его эксплуатацию после того, как было установлено несоответствие требованиям, мы считали недопустимым», – поясняют в КТ.
После остановки лифта собственникам вновь предложили проголосовать за ремонт и его финансирование. На этот раз решение было принято. В правлении сообщают, что договор на проведение работ уже заключен, и признают, что ожидание ремонта создает серьезные трудности для жителей. Однако рисковать безопасностью людей ради того, чтобы лифт продолжал работать, в КТ, по их словам, не могли.
На этом две версии произошедшего окончательно расходятся. Жители считают, что к ремонту можно было подготовиться заранее и тем самым избежать многомесячного простоя. Правление настаивает, что предпринимало необходимые действия, а лифт остановили с целью обеспечения безопасности после повторного отрицательного заключения.
Две проверки – один результат
Однако в этой хронологии остается важный вопрос. Если первый аудит еще в ноябре показал, что лифт не соответствует требованиям, а причиной был изношенный привод, чем принципиально отличался результат июньской проверки, после которой лифт решили остановить?
Чтобы разобраться, что именно показали две технические проверки и насколько ситуация изменилась за семь месяцев, «МК-Эстония» обратилась в KIWA.
Исполнительный директор компании Тыну Роосаар подтверждает, что специалисты проверяли этот лифт дважды – 11 ноября 2025 года и 16 июня 2026-го.
«Результат обеих проверок был одинаковым: лифт не соответствовал требованиям. Причиной несоответствия в обоих случаях был чрезмерный износ привода, поэтому можно предположить, что со временем износ увеличился», – говорит он.
При этом между отрицательным результатом технической проверки и требованием немедленно прекратить эксплуатацию оборудования есть существенная разница. Как объясняет Роосаар, в ходе аудита специалисты оценивают техническое состояние и работу лифта, фиксируют обнаруженные недостатки и делают вывод о его соответствии требованиям. Если выявляют неисправность, при которой оборудование необходимо немедленно вывести из эксплуатации, владелец получает соответствующее указание.
Об этом также уведомляют обслуживающую компанию и Департамент защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA).
В случае с этим нарвским домом такого указания со стороны KIWA не последовало.
«Ни в одном из двух протоколов мы не указывали, что лифт необходимо немедленно остановить. Мы выявили недостаток и установили, что лифт не соответствует требованиям», – уточняет Роосаар.
Однако отсутствие требования о немедленной остановке не означает, что отрицательный результат проверки можно считать разрешением продолжать эксплуатацию без каких-либо ограничений. Роосаар подчеркивает: использовать следует технически исправный лифт, успешно прошедший аудит.
«У изношенного оборудования еще может оставаться определенный ресурс, но определить, сколько именно времени оно сможет проработать, невозможно. Если владелец продолжает использовать лифт с чрезмерно изношенным узлом после отрицательного результата проверки, он делает это под свою ответственность», – объясняет он.
Кто остановил лифт?
Так кто же в таком случае решает, продолжать эксплуатацию или остановить оборудование?
«Аудитор не может запретить владельцу остановить лифт. Если нет требования о немедленном прекращении эксплуатации, решение о том, использовать оборудование дальше или остановить его, принимает владелец», – поясняет Роосаар.
В данном случае владелец – КТ. Из документов, с которыми ознакомилась «МК-Эстония», следует, что 30 июня именно КТ обратилось в обслуживающую компанию OTIS с просьбой остановить лифт с 1 июля. В письме правление ссылалось на результаты технической проверки и на то, что собственники не поддержали проведение ремонта.
В OTIS подтвердили, что действовали по распоряжению клиента. Дополнительной технической экспертизы непосредственно перед отключением компания не проводила, поскольку КТ ее не заказывало. Таким образом, решение прекратить эксплуатацию лифта не было самостоятельным решением ни KIWA, ни OTIS – его приняло правление КТ.
P.S. 8 октября лифт отремонтировали и вновь запустили. После более чем трех месяцев вынужденных пеших подъемов жители девятиэтажки наконец могут забыть о ежедневных испытаниях лестницей. Правда, вопрос о том, почему решения проблемы пришлось ждать так долго, остается открытым.
КОММЕНТАРИЙ
Данил Липатов,
юрист Progressor Õigusbüroo
Исходя из закона, правление должно осуществлять повседневную хозяйственную деятельность и следить за исправностью всех коммуникаций и систем в доме. При этом необходимо разделять аварийную ситуацию и обычный ремонт.
Если речь не идет об устранении аварии – например, когда прорвало водопровод и действовать необходимо немедленно – а в доме выявлена проблема, требующая ремонта, такой вопрос необходимо решать через общее собрание.
Правление само по себе не может использовать денежные средства товарищества, в том числе ремонтный фонд, на проведение работ, если они заранее не предусмотрены хозяйственным планом.
Если ремонт или реновация уже были включены в хозяйственный план и общее собрание его утвердило, отдельного решения не требуется. В противном случае необходимо отдельное решение общего собрания о ремонте конкретного узла или механизма.
Ремонт лифта – недешевая работа, поэтому правление не может просто по собственному усмотрению заказать ее и потратить на это деньги товарищества. Такой вопрос необходимо вынести на общее собрание.
Общее собрание – это власть большинства: как собственники проголосуют, такое решение и будет принято. Если решение о проведении ремонта не принято, правление не может самостоятельно потратить на него деньги.
Совсем другая ситуация возникает, если оборудование находится в аварийном состоянии. Исполнительный орган квартирного товарищества – правление, и именно оно должно контролировать техническую исправность систем дома. Если имеется информация о том, что лифт неисправен и представляет угрозу, правление должно его отключить, чтобы люди не пострадали.
КОММЕНТАРИЙ
Сергей Никонов,
эксперт, основатель сообщества про квартирные товарищества в социальной сети Facebook
Какого-то установленного срока, в течение которого необходимо обеспечить работу лифта, в требованиях нет. Но здесь нужно рассматривать ситуацию с самого начала.
Если посмотреть акт, речь идет о лифте Могилевского завода 1980 года выпуска. При осмотре и оценке присутствовали представители OTIS – компании, которая обслуживает этот лифт.
Уже в ноябре, при первой проверке, ситуация была неоднозначной. В Эстонии действует Закон о безопасности оборудования, а надзор в этой сфере осуществляет Департамент защиты прав потребителей и технического надзора. Ответственность за эксплуатацию оборудования при этом несет его владелец.
Поэтому правление в любом случае должно было уже в ноябре предпринять какие-то меры. То, что после этого лифт продолжали использовать, было риском как для правления, так и для КТ в целом, потому что мог произойти какой-то инцидент. Я не знаю подробностей того, что конкретно было с механизмом привода, поэтому оценивать техническую сторону этой неисправности не берусь. Но непонятно, почему эксплуатацию остановили только в июне.
Есть и другой нюанс: получение деталей и ремонт не полностью зависят от КТ. Мы говорим об оборудовании, которому уже 46 лет. Как получить сегодня необходимые детали для такого лифта или каким образом его отремонтировать – это уже технический вопрос, который необходимо отдельно изучать.
В заключении при этом написано, что лифт не соответствует техническим требованиям. Это уже не рекомендация. Если оборудование не соответствует установленным требованиям, его нельзя эксплуатировать. И ответственность здесь несет владелец оборудования, то есть КТ.
Почему к этому нужно относиться серьезно? Недавно произошел трагический случай: гаражные ворота упали на маленького мальчика, и ребенок погиб. Конечно, это – совсем другая ситуация, но она показывает, к чему может привести безответственное отношение к техническому оборудованию. Я таких вещей не понимаю.
Поэтому, на мой взгляд, эту ситуацию нужно изучать начиная с ноября: что именно было предпринято после первой проверки? Возможно, в правлении не поняли, что необходимо предпринять какие-то действия, возможно, по какой-то причине отложили решение. Обслуживающая компания должна была объяснить, что нужно что-то делать, тем более что ее представитель присутствовал при проверке.
Почему между первым отрицательным заключением и остановкой лифта прошло столько времени – вот этот период для меня остается непонятным.
