Тысячи панельных домов по всей Эстонии уже готовятся к реновации или уже проходят ее. Жильцы берут огромные кредиты в надежде на более низкие счета за отопление, теплые квартиры и обновленный внешний вид зданий. Однако специалисты предупреждают: за фасадами, которые на первый взгляд выглядят вполне надежными, могут скрываться проблемы, способные существенно повлиять как на стоимость работ, так и на безопасность дома. Почему эксперты советуют не экономить на обследовании конструкций, какие неприятные сюрпризы могут быть обнаружены перед началом работ и стоит ли собственникам квартир беспокоиться, выясняла «МК-Эстония».
Научный сотрудник исследовательской группы строительных конструкций TalTech Кристо Пааланди предупреждает: перед началом реновации необходимо обязательно оценить состояние наружных стен, соединений панелей и других конструкций здания.
По его словам, в некоторых домах уже выявляли коррозию креплений и снижение прочности бетона, а результаты обследования одного дома нельзя автоматически переносить на другой.
На этом фоне перед квартирными товариществами возникает непростой выбор. Стоит ли спешить с реновацией? Можно ли ограничиться утеплением фасада и заменой окон? Или сначала необходимо убедиться, что несущие конструкции, балконы, фасады и инженерные системы действительно способны безопасно прослужить еще несколько десятилетий?
Дом с секретом
«Железобетонные крупнопанельные дома, составляющие значительную часть жилого фонда Эстонии, сегодня в основном относятся к трем типовым сериям, – отмечает профессор Института строительства и архитектуры инженерного факультета TalTech Тарго Каламеэс. – И около 52% таких домов приходится на серию 111–121 Таллиннского домостроительного комбината, распространенную прежде всего в Ыйсмяэ и Ласнамяэ. Еще около 37% составляют дома серии 111–133 Тартуского домостроительного комбината, а оставшиеся 11% – более старая серия 1–464, наиболее характерная для Мустамяэ».
Он напоминает, что строительство крупнопанельных домов в Эстонии началось в начале 1960-х годов именно с серии 1–464. Первые такие дома появились в Ласнамяэ, затем в Копли, после чего началась застройка Мустамяэ.
«Проектный срок службы примерно одной трети железобетонных крупнопанельных домов, который обычно составляет 50 лет, уже истек», – говорит Каламеэс.
По словам профессора, такие здания нуждаются в комплексной реновации, которая позволит продлить срок их эксплуатации и привести внутренний микроклимат в соответствие с элементарными требованиями охраны здоровья. Речь идет прежде всего о вентиляции, отоплении и других системах, напрямую влияющих на качество жизни жильцов.
«Если объединить необходимую реновацию с повышением энергоэффективности, можно снизить расходы владельцев жилья, поскольку в будущем их платежи за энергопотребление будут меньше», – отмечает он.
Говоря о скрытых дефектах, Каламеэс подчеркивает, что риск серьезных проблем существует даже в тех домах, которые внешне выглядят вполне благополучно.
По его словам, наиболее проблемными местами старых железобетонных крупнопанельных домов являются балконы, навесы, фасады и крыши. При этом ситуация продолжает ухудшаться с каждым годом.
«В Эстонии уже были случаи падения балконных плит, а также полного разрушения балконов и навесов», – говорит профессор.
Он напоминает о масштабном исследовании безопасности балконов и их ограждений в многоквартирных домах, построенных в 1960–1990-х годах. Тогда по всей Эстонии было обследовано около 840 зданий.
«У 87% домов были выявлены те или иные недостатки в элементах крепления балконов. В 61% случаев были обнаружены как минимум один серьезный дефект или несколько крупных дефектов креплений, которые могут привести к обрушению», – приводит данные Каламеэс.
Самой серьезной проблемой специалист считает растущий долг по реновации. При этом речь идет не только о техническом состоянии зданий.
Он отмечает, что проблемы носят также социальный характер, поскольку жильцам бывает сложно договориться между собой о проведении работ. Кроме того, более активные и обеспеченные жители нередко переезжают из неотремонтированных домов. Не менее остро стоит и вопрос финансирования.
«Существуют и юридические проблемы – речь идет о правовых нормах, которые затрудняют комплексную реконструкцию жилищного фонда, являющегося одной из важнейших инфраструктур страны», – подчеркивает профессор.
Говоря о необходимости обследований, Каламеэс сравнивает здания с людьми и автомобилями.
«Так же как люди должны проходить медицинские осмотры, а машины – технический осмотр, зданиям необходим строительный аудит, который позволяет определить потребность в реновации», – говорит он.
По оценке профессора, объем накопившихся проблем сегодня очень велик: «Если говорить о многоквартирных домах, то объем необходимых работ примерно в три раза превышает нынешние темпы реновации в Эстонии».
При этом последствия бездействия могут оказаться весьма плачевными.
«Вместо автомобиля можно пользоваться велосипедом или общественным транспортом, но если жилой дом признают непригодным для эксплуатации, это становится очень серьезной проблемой», – заключает Каламеэс.
Второе дыхание
Архитектор и партнер бюро Pluss Arhitektid Индрек Алльманн отмечает, что по поводу реновации многоквартирных домов нельзя говорить об Эстонии как о едином целом, поскольку в разных регионах ситуация существенно отличается.
«Если в Таллинне дискуссия уже перешла к тому, каким должен стать дом после обновления – с более просторными балконами и благоустроенным двором, – то в Нарве по-прежнему приходится объяснять, почему реновация вообще – обязанность собственников квартир, а не бывшего домоуправления», – говорит Алльманн.
По словам архитектора, энергоэффективность, доступность среды и повышение качества жилья – это темы, которые объединяют подобные обсуждения по всей стране. В то же время он констатирует, что жилой фонд Эстонии продолжает стареть.
Говоря о техническом состоянии зданий, Алльманн отмечает, что в целом дома находятся в достаточно хорошем конструктивном состоянии.
«Изношены инженерные системы, а также некоторые архитектурные элементы, такие как балконные конструкции, двери и окна. Но сам бетон находится в хорошем состоянии, особенно если в будущем его дополнительно защитить утеплением и новыми фасадными материалами», – говорит архитектор.
Комментируя опасения, что после утепления фасада часть проблем может остаться незамеченной и проявиться лишь спустя годы, он подчеркивает, что многое зависит от качества подготовки и реализации проекта.
«В идеальном мире, где есть компетентный заказчик, хороший архитектор и проектировщик, качественный строитель и превосходный строительный надзор, вероятность такого сценария очень мала. К сожалению, мы живем не в идеальном мире», – отмечает Алльманн.
Отдельно он обращает внимание, что нынешняя система поддержки реновации в значительной степени ориентирована на энергоэффективность. По его мнению, в некоторых регионах с сокращающимся и стареющим населением больший эффект могли бы дать другие решения.
«Я бы скорее инвестировал в повышение доступности среды – пандусы, лифты, лестничные подъемники. Также модернизировал бы инженерные системы и установил новые окна и двери. А вместо утепления фасада ограничился бы простым «дождевиком», который защищал бы стареющие конструкции от воздействия погоды», – поясняет он.
Говоря об обследованиях, архитектор подчеркивает, что универсального ответа здесь нет.
«Если дом – сравнительно новый и находится в очевидно хорошем состоянии, то пачка документов на двадцать страниц не сделает его еще лучше. Но если видно, что кирпичная кладка сильно разрушается или какой-либо элемент ограждения уже начал отходить, такая экспертиза окупится с лихвой», – считает специалист.
Говоря о коррозии соединений панелей, снижении прочности бетона и других подобных проблемах, архитектор призывает не делать поспешных выводов.
Он вспоминает старые промышленные здания в районе Хундипеа, построенные еще в царское время. По его словам, тогда бетон был новым материалом, его заливали по частям, арматуру укладывали «на глаз», а в качестве заполнителя использовали морской гравий. Несмотря на это, спустя более ста лет такие здания продолжают стоять.
«Поэтому лично я не стал бы слишком сильно переживать», – признается архитектор.
При этом он подчеркивает, что если арматура уже выступает наружу или какие-либо элементы конструкции сместились со своего места, такие случаи необходимо изучать более внимательно.
Под контролем
По словам эксперта по безопасности зданий Департамента защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA) Урмо Кару, вполне естественно, что за десятилетия эксплуатации конструкции зданий, балконы, фасады, крыши и инженерные системы стареют и требуют регулярного контроля, обслуживания и ремонта.
При этом специалист подчеркивает, что возраст сам по себе еще не делает дом опасным.
«Нельзя утверждать, что старый панельный дом автоматически становится опасным или непригодным для эксплуатации. Безопасность здания зависит прежде всего от его фактического технического состояния, условий эксплуатации, качества обслуживания, а также от того, проводились ли необходимые ремонтные и реконструкционные работы своевременно», – говорит Кару.
Наибольшую проблему он видит в ситуациях, когда состояние дома в течение длительного времени никто не оценивал, а необходимые работы откладывали.
По словам эксперта, чем дольше собственники тянут с ремонтом конструкций, балконов, фасадных элементов или инженерных систем, тем выше становятся как риски для безопасности, так и будущие расходы на восстановление здания.
Кару отмечает, что проблема старения жилого фонда особенно актуальна в районах с большим количеством старых многоквартирных домов. В качестве примера он приводит Ласнамяэ, Ыйсмяэ и Мустамяэ в Таллинне, старые жилые районы Ида-Вирумаа, а также – Аннелинн в Тарту.
При этом, подчеркивает специалист, оценивать необходимо не отдельные элементы, а дом в целом.
«На безопасность здания влияют не только несущие конструкции, но и балконы, навесы, швы между панелями, фасады, системы отвода дождевой воды, крыши и инженерные системы. Поэтому состояние многоквартирных домов следует оценивать регулярно и комплексно», – отмечает он.
По словам Кару, TTJA действительно сталкивается со случаями, когда техническое состояние конструкций вызывает вопросы с точки зрения безопасности. Речь может идти о серьезных повреждениях несущих конструкций, аварийном состоянии балконов и навесов, масштабных повреждениях от влаги и коррозии, самовольных перестройках или риске обрушения отдельных элементов здания.
В то же время он подчеркивает, что каждый случай рассматривают отдельно.
«Сам по себе возраст здания – не основание для надзора. Необходимость вмешательства зависит от конкретных обстоятельств и от того, соответствует ли здание предъявляемым требованиям и безопасно ли его использование», – поясняет эксперт.
КТ и жильцам он советует внимательно относиться к любым изменениям, которые могут свидетельствовать об ухудшении состояния дома.
По словам Кару, поводом для более детальной проверки могут стать новые или быстро увеличивающиеся трещины в несущих стенах, межпанельных швах или конструкциях балконов, видимые деформации, просадки и прогибы конструкций.
«Тревожными признаками могут быть также разрушение или отслаивание балконов, навесов и фасадных элементов, значительное разрушение бетона, оголение арматуры или ее коррозия, повторяющиеся протечки и повреждения от влаги, а также необычное смещение или оседание конструкций», – перечисляет он.
Особое внимание специалист рекомендует уделять домам, где уже проводили или только планируют работы, способные повлиять на несущие конструкции.
При этом Кару напоминает, что далеко не все повреждения заметны невооруженным глазом.
«О технической оценке состояния здания стоит задуматься еще до начала крупных инвестиций или реновационных работ, даже если видимых повреждений нет», – подчеркивает он.
Кару напоминает, что по закону ответственность за безопасность здания на протяжении всего срока его эксплуатации несет собственник. А регулярное обслуживание, своевременные технические исследования и привлечение компетентных специалистов помогают предотвращать риски и обеспечивать долгосрочное сохранение зданий.
Не только стены
Опрошенные представители страховых фирм в один голос заверяют: наибольший ущерб в старых многоквартирных домах – от протечек в трубах водопроводных, канализационных или отопительных систем. И часто причиной становятся износ и коррозия труб, что напрямую связано с возрастом здания.
«Например, были случаи, когда лопнувший стояк затапливал несколько этажей и причинял ущерб почти на 27 000 евро. В более сложных ситуациях одна протечка может затронуть десять и более квартир, а сумма ущерба превышает 50 000 евро, – говорит представитель Ergo Таави Кёэтс».
Руководитель группы имущественных убытков страховой компании If Лаури Ныу добавляет: «Сильные дожди и штормы создают дополнительную нагрузку на старые здания и лучше выявляют слабые места изношенных крыш, систем отвода дождевой воды и фасадов».
Также страховщики отмечают пожары – хотя они случаются нечасто, средний ущерб от одного пожара почти в десять раз превышает средний ущерб от протечки воды.
Эксперт по строительному контролю отдела слежения за безопасностью Спасательного департамента Эрти Суурталу отмечает: «Согласно статистике, основные причины пожара – неисправности электроустановок и отопительных систем. Отсутствие контроля и обслуживания может привести к пожару».
Кроме того, он обращает внимание на инженерные коммуникации, через которые огонь способен распространяться по зданию: «Это вентиляционные каналы, шахты водоснабжения и канализации. Если такие системы не проверяют и не обслуживают, это создает условия для распространения пожара. Дым и высокая температура могут проникать из одного помещения в другое также через негерметичные участки в конструкциях старых зданий».
По словам Суурталу, возраст дома не так сильно влияет на безопасность, как отсутствие регулярных технических проверок и обслуживания.
«Обслуживание отопительных систем на твердом топливе – очистку, проверку топки и дымоходных каналов – нужно обязательно проводить не реже одного раза в год, – говорит специалист. – Если такое обслуживание не выполняют, то это лишь вопрос времени, когда накопившиеся продукты горения – сажа и смола – приведут к засорению системы либо воспламенятся, вызвав неконтролируемое горение».
КТ, где готовятся к масштабной реновации, он рекомендует обратиться к экспертам, обладающим соответствующей профессиональной квалификацией: в вопросах пожарной безопасности – это эксперты шестого уровня, а в вопросах отопительных систем – печники пятого уровня.
КОММЕНТАРИЙ
Тийа Рубен,
исполнительный директор Союза инженеров-строителей Эстонии
Насколько нам известно, последнее значительное исследование состояния крупнопанельных жилых домов было проведено в 2009 году по заказу Фонда предпринимательства и инноваций (ныне EIS) Таллиннским техническим университетом. Речь идет об исследовании «Строительно-техническое состояние и прогнозируемый срок службы крупнопанельных многоквартирных домов жилищного фонда Эстонии».
Этому исследованию уже почти 17 лет, а за такое время состояние любого здания без реновации лучше не становится. При этом уже тогда в исследование попали здания, у которых были выявлены серьезные повреждения балконных панелей и сильная коррозия арматуры железобетонных элементов фасада.
Безусловно, стоит рассмотреть возможность повторения такого исследования, поскольку с момента предыдущего прошло довольно много времени, а большое количество многоквартирных домов до сих пор не отремонтировано.
Утепление зданий позволяет повысить их энергоэффективность, однако при этом внимание необходимо уделять и несущим конструкциям, которые зачастую остаются в тени.
Кроме того, если раньше срок службы зданий оценивался, например, в 50 лет, то сегодня влияние реновационных работ на продление срока эксплуатации зданий не оценивалось. Такую оценку необходимо провести.
КОММЕНТАРИЙ
Таниэль Вайн,
руководитель жилищного отдела EIS
Тщательная подготовка – одна из важнейших предпосылок успешного проекта реновации. Чем лучше изучено состояние здания до начала проектирования, тем более реалистичными оказываются технические решения и смета проекта. Кроме того, это позволяет избежать необходимости вносить неожиданные изменения уже в ходе строительства.
