Реновация многоквартирного дома – пожалуй, самая дорогая инвестиция, с которой сталкиваются многие квартирные товарищества. Однако большинство собственников вынуждены принимать решения, не имея специальных знаний. На чем нельзя экономить, какие ошибки потом обходятся особенно дорого и как контролировать качество работ, не будучи строителем, выясняла «МК-Эстония».
«В нашем доме на общем собрании недавно проголосовали за взятие огромного кредита на реновацию, – жалуется пенсионер Леонид Михайлович (78). – Сумма – почти полтора миллиона евро. Деньжищи огромные! И меня волнует, кто будет контролировать качество работ? Как понять, что подрядчик не экономит на материалах, а строители, простите, не пилят бабки вместе с председателем?»
Фундамент доверия
Представитель Фонда предпринимательства и инноваций (EIS) Яна Тооме отмечает, что одна из самых распространенных ошибок КТ – начинать подготовку к реновации, не имея целостного представления о состоянии дома.
«Часто внимание сосредотачивают лишь на отдельных элементах – например, на утеплении фасада или замене системы отопления. Однако реновация дает наилучший результат тогда, когда все важные системы рассматривают как единое целое и решения принимают комплексно», – говорит Тооме.
Не менее важным она считает и вовлечение жителей в подготовку проекта. По словам эксперта, на практике общение с собственниками квартир нередко начинается лишь тогда, когда проект уже готов или приходит время принимать окончательное решение. В результате у людей остается много вопросов и сомнений, которых можно было бы избежать при более раннем информировании.
«Вовлечение жителей означает не только проведение общего собрания. Оно предполагает постоянное общение и разъяснение причин реновации, планируемых работ, их влияния на повседневную жизнь, ожидаемой экономии энергии и того, какие финансовые обязательства возникнут у каждого собственника квартиры», – поясняет она.
Скрытые риски
Профессор Института строительства и архитектуры TalTech Тарго Каламеэс предупреждает: скрытые проблемы во время реновации встречаются значительно чаще, чем многие предполагают. По его словам, заранее выявить абсолютно все дефекты невозможно, поскольку во время эксплуатации далеко не всегда удается вскрыть конструкции дома для обследования.
«Влияние «скрытых сюрпризов» можно уменьшить, если во время строительного аудита максимально полно выяснить состояние здания до начала реновации и сразу определить, какие участки требуют дальнейшего исследования. Неопределенность – это риск, и он выражается либо в более высокой цене со стороны строителя, либо в увеличении сроков. Остановка процесса проектирования или строительства для проведения исследований обходится значительно дороже, чем заблаговременный сбор всей необходимой информации», – говорит профессор.
По его словам, сложности могут возникать не только из-за ограниченного доступа к конструкциям, но и из-за особенностей самого здания.
«Например, его неоднородность. Во время аудита берут образцы материалов, но их никогда не бывает достаточно, чтобы получить полную статистическую картину. Иногда исследованиям уделяют меньше внимания и сразу выбирают решение с гарантированным запасом надежности. В некоторых случаях такое «перестраховочное» решение может оказаться дешевле, чем проведение дополнительных исследований», – отмечает Каламеэс.
По словам профессора, проверить результат можно только после завершения работ.
«После реновации снова проводят измерения внутреннего климата и энергопотребления, а новый энергетический сертификат выдают уже на основании фактических данных. Если режим эксплуатации дома до и после реновации не изменился, а энергопотребление оказалось другим, причину следует искать уже в качестве выполненных строительных работ – были ли они выполнены в соответствии с качественным проектным решением», – говорит он.
По словам Тарго Каламеэса, при подготовке проекта приходится принимать десятки технических решений. Однако далеко не все из них одинаково важны. Есть требования, от которых зависит не только срок службы здания, но и безопасность людей.
«К основным требованиям относятся несущая способность, долговечность и целостность конструкций, пожарная безопасность, защита здоровья и гигиенических условий, а также безопасность и доступность здания. Серьезное нарушение любого из первых четырех требований может привести к тяжелым травмам или даже гибели людей», – подчеркивает профессор.
Также он обращает внимание на решения, которые должны прослужить не несколько лет, а десятилетия.
«На долговечность здания больше всего влияют рискованные или недостаточно проверенные проектные решения. Любая новая технология должна быть подтверждена расчетами, испытаниями или исследованиями. Иногда в Эстонии используют решения, разработанные для других климатических условий, но то, что выдерживает 2–5 лет гарантии, не обязательно прослужит следующие 30–50 лет. Тем более что проектировать сегодня нужно уже с учетом будущих климатических нагрузок», – говорит Каламеэс.
Не менее серьезные последствия, по его словам, могут иметь ошибки при выборе утепления и инженерных систем.
«Больше всего на энергопотребление влияют недостаточная теплоизоляция, неэффективные инженерные системы и то, насколько хорошо они работают вместе. Опыт последних двадцати лет показывает, что при реновации дополнительного утепления часто делают слишком мало. Уже сейчас приходится повторно утеплять дома, которые были обновлены всего 10–15 лет назад. Если бы тогда слой утепления был больше, этого можно было бы избежать», – отмечает профессор.
Три важных вопроса
По словам профессора Тарго Каламеэса, большинство проблем, о которых после завершения реновации сожалеют КТ, возникают еще задолго до начала строительных работ.
«Очень часто именно недостаточная подготовка к проектированию и строительству становится причиной самых больших разочарований после завершения реновации», – говорит он.
Еще одна важная ошибка, по мнению профессора, – откладывать решение о реновации в надежде, что позже условия окажутся выгоднее.
«Ожидание тоже может стать причиной сожалений. Стоимость строительных работ растет, а объемы государственной поддержки в будущем, скорее всего, будут сокращаться», – отмечает Каламеэс.
Не менее важен и выбор специалистов, которым доверяют подготовку и реализацию проекта.
«Некомпетентный консультант, проектировщик или строитель тоже способны добавить немало поводов для беспокойства», – предупреждает профессор.
Он советует не бояться задавать вопросы прежде, чем утверждать проект и соглашаться на дорогостоящую реновацию дома. Причем не только проектировщику и строителям, но и правлению КТ.
«Проектировщика я бы спросил, насколько предлагаемое решение будет технически долговечным и устойчивым к будущим климатическим нагрузкам», – говорит профессор.
Не менее важен, по его мнению, вопрос к строительной компании.
«У строителя я бы поинтересовался, каким образом он собирается обеспечить гарантию качества на 10–15 лет», – отмечает Каламеэс.
И наконец, третий вопрос, считает он, стоит адресовать председателю КТ.
«Я бы попросил рассказать, как правление собирается вовлечь жителей в процесс принятия решений, чтобы каждый чувствовал: мы действительно приводим в порядок свой дом и потом будем довольны результатом», – заключает профессор.
Не по частям
Станислав Попков, уполномоченный архитектор 7-го уровня, член Союза архитекторов Эстонии, архитектор AB Standup OÜ, советует еще до начала проектирования определить не только ближайшие задачи, но и то, каким должен оставаться дом через 5, 10, 20 и даже 50 лет. Чем больше взаимосвязанных проблем удастся решить в рамках одного проекта, тем большую ценность реновация создаст в будущем.
«Как правило, нет смысла заказывать проект только для замены окон или только для утепления чердака. Такой подход создает дополнительные расходы и ненужную бюрократию, а более серьезная проблема, требующая срочного решения, может остаться незамеченной. Разрешение на строительство действует пять лет, и срок его действия можно продлить, поэтому при необходимости работы можно выполнять в несколько этапов, но предусмотреть их в одном комплексном проекте», – объясняет Попков.
До утверждения проекта КТ необходимо разобраться, что именно оно получает на каждом этапе проектирования.
«Заказчик должен понимать разницу, например, между предварительным и основным проектом, знать, какую задачу решает каждый этап, а также заранее выяснить, какую документацию и кому придется представить после завершения строительства», – отмечает архитектор.
Особенно внимательно, по его словам, следует относиться к альтернативам, которые подрядчики предлагают уже во время строительного тендера.
«Довольно часто расходы пытаются оптимизировать за счет решений, которые называют равноценными, хотя по существу они такими не являются. Прежде чем соглашаться на замену, необходимо посоветоваться с архитектором и строительным надзором. Иногда существует и третий вариант: дешевле первоначального, но при этом обеспечивающий разумное качество и долговечность», – говорит Попков.
Последствия необдуманных изменений не всегда проявляются сразу.
«Нет смысла устанавливать новые окна, если не решен вопрос достаточного воздухообмена: результатом может стать вредная для здоровья плесень. При утеплении наружного периметра также может быть допущено немало ошибок, из-за которых стены намокают и возникают грибковые повреждения», – предупреждает архитектор.
В Эстонии, по его словам, встречаются здания, где деревянные конструкции утеплены пенополистиролом либо каменные стены утеплены изнутри без необходимых расчетов.
«В обоих случаях через несколько лет дому может потребоваться как минимум капитальный ремонт, а в худшем случае повреждения окажутся настолько серьезными, что здание придется списывать. Не менее опасна капиллярная влага: бывает, что новый слой штукатурки на цоколе или у карниза начинает отслаиваться уже после первой зимы», – рассказывает Попков.
Поэтому исходить только из первоначальной цены он не рекомендует.
«При отсутствии средств лучше отказаться от части работ, чем выполнить их неправильно», – заключает архитектор.
По темным улицам летит наш Стройнадзор
Во время масштабной реновации интересы КТ на стройплощадке представляет строительный надзор собственника. Однако его роль, по наблюдению Антона Слепухина, руководителя фирмы OÜ Ehituskonsult Grupp, специализирующейся на строительном надзоре, техническом консультировании и экспертизе строительных проектов, собственники нередко понимают неверно.
«Строительный надзор контролирует, чтобы работы выполняли в соответствии с проектом, законодательством, строительными нормами, договором и требованиями к качеству. Он проверяет материалы, документацию, участвует в приемке скрытых и ответственных работ, выявляет недостатки и требует их устранения», – объясняет специалист.
При этом надзор не руководит повседневной работой подрядчика, не распределяет работников и ресурсы, не составляет график и не заменяет проектировщика.
«За организацию строительного процесса отвечает подрядчик и его руководитель проекта. Надзор проверяет соответствие и качество, но не выполняет работу за строителя», – подчеркивает Слепухин.
Качество результата зависит не только от генерального подрядчика, но и от привлекаемых им бригад.
«Одни и те же субподрядчики часто переходят с объекта на объект, а вместе с ними перемещаются привычные способы работы и прежние ошибки. Если какой-то недостаток однажды был принят, его могут повторять и дальше», – рассказывает он.
Даже хороший проект можно испортить некачественным исполнением. При этом часть дефектов становится заметна только спустя годы.
«Неправильно выполненное утепление, гидроизоляция, соединения, крыша, фасад или инженерные системы впоследствии могут привести к повреждениям от влаги, избыточным теплопотерям и плесени. Иногда последствия проявляются уже после окончания гарантийного срока», – предупреждает специалист.
Одной из наиболее рискованных ошибок Антон Слепухин считает выбор подрядчика исключительно по общей стоимости предложения.
«Иногда, глядя на цену, инженер сразу понимает, что выполнить за эти деньги весь предусмотренный объем качественно невозможно. Если подрядчик ошибся в расчетах или сознательно занизил стоимость, он, как правило, не станет работать себе в убыток. Экономить могут на материалах, рабочей силе, времени, подготовке, документации или отдельных этапах», – объясняет он.
Допустимой может быть замена предусмотренного проектом материала на действительно равноценный товар, но только после технической оценки и согласования.
«Все изменения должны быть одобрены проектировщиком, строительным надзором и заказчиком. Нельзя экономить на проектировании, важных строительных расчетах, надзоре, гидроизоляции, пожарной безопасности, вентиляции, отоплении и конструкциях, для исправления которых впоследствии придется вскрывать или частично демонтировать уже готовое здание», – подчеркивает Слепухин.
Разница между предложениями строителей также может скрываться не в цене, а в составе работ.
«У одного подрядчика определенная работа включена в стоимость, у другого – нет. Один учел неизбежные дополнительные работы, другой исключил их из предложения. Тем не менее товарищество порой выбирает самую низкую итоговую цену, не проверив, сопоставимы ли вообще объем и содержание», – отмечает специалист.
Еще до начала работ КТ может заказать независимую экспертизу проекта. На практике от нее часто отказываются ради экономии, хотя обычная задача строительного надзора не состоит в повторном выполнении всех расчетов проектировщика.
«Ошибка в проекте с большой вероятностью перейдет в строительство. Она может касаться мощности отопительной системы, размеров радиаторов и труб, объемов воздуха в вентиляции, теплового баланса, влажностного режима или несущей способности конструкций. Надежно выявить такие ошибки можно только путем проверки расчетов. Если эта задача никому не поставлена, ее может не выполнить никто», – предупреждает Слепухин.
За более чем 20 лет практики он сталкивался со случаями, когда отсутствие полноценного контроля приводило к ущербу, исчислявшемуся сотнями тысяч евро.
«Строитель заканчивает объект, получает деньги и переходит на следующий. Строительный надзор остается на стороне заказчика и требует устранить недостатки до того, как они превратятся в дорогостоящую проблему. Его стоимость обычно составляет лишь небольшую часть общего бюджета, тогда как своевременно выявленная ошибка может сэкономить десятки и даже сотни тысяч евро. Поэтому надзор – не просто обязательная статья расходов, а инвестиция, защищающая деньги товарищества», – заключает специалист.
Барьер для огня
Руководитель строительной сферы отдела надзора за безопасностью Спасательного департамента Керт Келлер отмечает, что при реновации многоквартирных домов больше всего вопросов возникает вокруг противопожарных отсеков и предотвращения распространения огня.
При утеплении фасадов используются в том числе горючие материалы – PIR-плиты и пенополистирол. Чтобы пламя не переходило по фасаду из одной квартиры в другую, в системе утепления должны быть правильно выполнены противопожарные рассечки.
«Как правило, речь идет о горизонтальных полосах минеральной ваты шириной 200 миллиметров. Именно правильное устройство этих рассечек чаще всего вызывает вопросы», – объясняет Келлер.
Ошибки встречаются и в местах прохождения труб и кабелей через перекрытия, особенно в подвалах.
«После установки новых водопроводных, канализационных и других инженерных коммуникаций проходы иногда не герметизируют должным образом либо применяют неподходящие материалы. Например, используют противопожарную пену там, где необходимы специальные манжеты или противопожарные ленты», – рассказывает специалист.
Отдельного контроля требует установка противопожарных дверей. Нарушения могут касаться как монтажных материалов, так и несоблюдения инструкций производителя.
«Вокруг дверной коробки, например, могут нанести слишком толстый слой противопожарной пены, хотя производитель такого решения не допускает», – приводит пример Келлер.
При перепланировке входов Спасательный департамент советует по возможности сохранять отдельный наружный вход в подвал.
«Распространено решение, при котором создают общий тамбур, объединяющий входы в подъезд и подвал. Но если пожар начинается в подвале, при открытии двери дым быстро заполняет и тамбур, и лестничную клетку. Это мешает эвакуации жителей и осложняет работу спасателей, которым приходится сначала удалять дым из подъезда», – объясняет Керт Келлер.
Важной частью реновации он называет не только качество самих работ, но и полный комплект исполнительной документации.
«Иногда документы для получения разрешения на эксплуатацию поступают к нам спустя долгое время после завершения реконструкции. Тогда выясняется, что переданная товариществу документация неполна или оформлена очень поверхностно. Через несколько лет восстановить ее задним числом становится крайне сложно», – предупреждает специалист.
На случай ошибки
Руководитель отдела имущественных убытков ERGO Таави Кёэтс говорит, что во время реновации одни и те же происшествия повторяются из года в год.
«Чаще всего при строительных работах случайно просверливают трубы или электропроводку. После обновления трубопроводов возникают протечки, повреждающие внутреннюю отделку квартир. Проблемы случаются и со строительными лесами: при сильном ветре плохо закрепленные конструкции и пленки могут сорваться», – рассказывает он.
Особенно высокий риск связан с огневыми работами.
«Например, во время ремонта крыши искра может стать причиной пожара. Если работы проводят внутри квартир – при замене стояков или отопительной системы, – необходимо заранее защитить паркет, сантехнику и другую отделку», – отмечает Кёэтс.
До заключения договора КТ стоит проверить не только профессиональный опыт и рекомендации подрядчика, но и его страховку.
«У строителя должно быть страхование ответственности с достаточно широкой защитой. Разумно также потребовать страхование всех строительных рисков – CAR, причем полис должен покрывать и уже существующее здание», – поясняет представитель ERGO.
Обычный договор страхования имущества товарищества может содержать исключения.
«Например, ущерб, возникший при огневых работах, может не подлежать возмещению по полису самого товарищества. Тогда его должен компенсировать подрядчик или его страховщик. Поэтому важно не просто убедиться, что полис существует, но и проверить объем страховой защиты», – подчеркивает Кёэтс.
КОММЕНТАРИЙ
Аап Андреас Ребас,
представитель Департамента защиты прав потребителей и технического надзора (TTJA)
Отношения между КТ и его членами не являются отношениями между торговцем и потребителем в понимании Закона о защите прав потребителей. Поэтому TTJA не может вмешиваться во внутренние споры КТ или помогать в их разрешении с точки зрения защиты потребителя.
Это относится и к ситуации, когда собственник квартиры считает, что после реновации появились трещины, неправильно работают окна или вентиляция, обнаружены дефекты фасада либо балкона, а КТ утверждает, что работы выполнены надлежащим образом.
Если сторонам не удается договориться во внесудебном порядке, спор между НКО, в том числе КТ, и его членом рассматривает уездный суд.
