Korterelamu renoveerimine on vist küll kõige kallim investeering, millega paljud korteriühistud kokku puutuvad. Ent enamik omanikke on sunnitud otsuseid vastu võtma ilma eriteadmisteta. Mille arvelt ei tohi kokku hoida, millised vead lähevad hiljem eriti kalliks maksma ja kuidas kontrollida tööde kvaliteeti ise ehitaja olemata, selgitas välja «МК-Эстония».
„Meie majas hääletati üldkoosolekul hiljutise hiigellaenu võtmise poolt renoveerimiseks,“ kaebab pensionär Leonid Mihhailovitš (78). „Summa on peaaegu poolteist miljonit eurot. Hiiglaslik raha! Ja mind huvitab, kes hakkab kontrollida tööde kvaliteeti? Kuidas aru saada, et töövõtja ei hoia materjalide pealt kokku ja ehitajad, vabandust väljenduse pärast, ei lõika koos esimehega raha?“
Vundament usaldusele
Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse (EIS) esindaja Jana Toome märgib, me üks levinumaid KÜ vigu on alustada renoveerimise ettevalmistamist ilma tervikliku pildita maja seisukorrast. „Sageli koondatakse tähelepanu vaid üksikutele elementidele – näiteks fassaadi soojustamisele või küttesüsteemi vahetamisele. Renoveerimine annab aga parima tulemuse siis, kui kõiki olulisi süsteeme vaadeldakse ühtse tervikuna ja otsused võetakse vastu kompleksselt,“ ütleb Toome. Sama oluliseks peab ta ka elanike kaasamist projekti ettevalmistamisse. Eksperdi sõnul algab praktikas suhtlus korteriomanikega tihtipeale alles siis, kui projekt on juba valmis või on käes aeg teha lõplik otsus. Tulemusena jääb inimestele palju küsimusi ja kahtlusi, mida oleks saanud vältida varasema teavitamisega. „Elanike kaasamine ei tähenda ainult üldkoosoleku läbiviimist. See eeldab pidevat suhtlust ja selgitamist, mis on renoveerimise põhjused, millised on planeeritavad tööd, kuidas need mõjutavad igapäevaelu, milline on oodatav energiasääst ja millised finantskohustused tekivad igale korteriomanikule,“ selgitab ta.
Varjatud riskid
TalTechi ehituse ja arhitektuuri instituudi professor Targo Kalamees hoiatab: varjatud probleemid renoveerimise ajal tulevad ette märgatavalt sagedamini, kui paljud eeldavad. Tema sõnul on eelnevalt absoluutselt kõiki defekte võimatu välja selgitada, kuna ekspluateerimise ajal ei õnnestu kaugeltki alati maja konstruktsioone uuringuteks avada.
„„Varjatud üllatuste“ mõju saab vähendada, kui ehitusauditi ajal selgitatakse võimalikult täielikult välja hoone seisukord enne renoveerimise algust ja määratakse kohe kindlaks, millised lõigud vajavad edasist uurimist. Määramatus on risk ja see väljendub kas ehitaja kõrgemas hinnas või tähtaege pikenemises. Projekteerimis- või ehitusprotsessi peatamine uuringute läbiviimiseks läheb märgatavalt kallimaks kui kogu vajaliku teabe õigeaegne kogumine,“ ütleb professor.
Tema sõnul võivad raskused tekkida mitte ainult piiratud juurdepääsu tõttu konstruktsioonidele, vaid ka hoone enda eripäradest.
„Näiteks selle ebaühtlusest. Auditi ajal võetakse materjaliproove, kuid neid ei ole kunagi piisavalt, et saada täielikku statistilist pilti. Mõnikord pööratakse uuringutele vähem tähelepanu ja valitakse kohe garanteeritud varuga lahendus. Mõnel juhul võib selline „ülekindlustatud“ lahendus osutuda odavamaks kui täiendavate uuringute läbiviimine,“ märgib Kalamees. Professori sõnul saab tulemust kontrollida alles pärast tööde lõpetamist. „Pärast renoveerimist mõõdetakse uuesti sisekliimat ja energiatarbimist ning uus energiamärgis väljastatakse juba tegelike andmete põhjal. Kui maja kasutuskord enne ja pärast renoveerimist ei muutunud, kuid energiatarbimine osutus teistsuguseks, tuleks põhjust otsida juba tehtud ehitustööde kvaliteedist – kas need tehti vastavalt kvaliteetsele projekti lahendusele,“ ütleb ta. Targo Kalamehe sõnul tuleb projekti ettevalmistamisel vastu võtta kümneid tehnilisi otsuseid. Kuid kaugeltki mitte kõik neist ei ole ühtmoodi olulised. On nõudeid, millest sõltub mitte ainult hoone kasutusiga, vaid ka inimeste ohutus. „Põhinõuete hulka kuuluvad konstruktsioonide kandevõime, vastupidavus ja terviklikkus, tuleohutus, tervisekaitse ja hügieenitingimused, samuti hoone ohutus ja ligipääsetavus. Kõigi esimese nelja nõude tõsine rikkumine võib põhjustada raskeid vigastusi või isegi inimeste hukkumist,“ rõhutab professor. Samuti pöörama ta tähelepanu lahendustele, mis peavad vastu pidama mitte paar aastat, vaid aastakümneid. „Hoone vastupidavust mõjutavad kõige rohkem riskantsed või ebapiisavalt kontrollitud projektilahendused. Iga uus tehnoloogia peab olema kinnitatud arvutuste, katsetuste või uuringutega. Mõnikord kasutatakse Eestis lahendusi, mis on välja töötatud teiste kliimatingimuste jaoks, kuid see, mis peab vastu 2–5 aastat garantiid, ei pruugi teenida järgmist 30–50 aastat. Seda enam, et projekteerima peab täna juba tulevasi kliimakoormusi arvestades,“ ütleb Kalamees.
Mitte vähem tõsised tagajärjed võivad tema sõnul olla vigadel soojustuse ja insenerisüsteemide valikul.
„Kõige rohkem mõjutavad energiatarbimist ebapiisav soojusisolatsioon, ebaefektiivsed insenerisüsteemid ja see, kui hästi need koos töötavad. Viimase kahekümne aasta kogemus näitab, et renoveerimisel tehakse lisasoojustust tihti liiga vähe. Juba praegu tuleb uuesti soojustada maju, mis tehti korda alles 10–15 aastat tagasi. Kui siis oleks soojustuskiht olnud suurem, saanuks seda vältida,“ märgib professor.
Kolm olulist küsimust
Professor Targo Kalamehe sõnul tekib enamik probleeme, mida KÜ-d pärast renoveerimise lõppu kahetsevad, veel kaua enne ehitustööde algust.
„Väga tihti saab just ebapiisav ettevalmistus projekteerimiseks ja ehituseks suurimate pettumuste põhjuseks pärast renoveerimise lõpetamist,“ ütleb ta.
Veel üks oluline viga on professori meelest renoveerimisotsuse edasilükkamine lootuses, et hiljem osutuvad tingimused soodsamaks.
„Ootamine võib samuti saada kahetsuse põhjuseks. Ehitustööde maksumus kasvab, aga riikliku toe mahud tulevikus tõenäoliselt vähenevad,“ märgib Kalamees.
Mitte vähem oluline pole spetsialistide valik, kelle kätte usaldatakse projekti ettevalmistus ja realiseerimine.
„Mittekompetentne konsultant, projekteerija või ehitaja on samuti võimelised lisama hulgaliselt murepõhjuseid,“ hoiatab professor.
Ta soovitab mitte karta küsimuste esitamist enne projekti kinnitamist ja maja kallihinnalise renoveerimisega nõustumist. Sealjuures mitte ainult projekteerijale ja ehitajatele, vaid ka KÜ juhatusele.
„Projekteerijalt küsiksin ma, kui tehniliselt vastupidav ja tulevastele kliimakoormustele vastupidav on pakutav lahendus,“ ütleb professor.
Mitte vähem oluline pole tema meelest küsimus ehitusfirmale.
„Ehitajalt uuriksin ma, millisel viisil ta kavatseb tagada kvaliteedigarantii 10–15 aastaks,“ märgib Kalamees.
Ja lõpuks kolmas küsimus tasub tema arvates adresseerida KÜ esimehele.
„Paluksin rääkida, kuidas juhatus kavatseb kaasata elanikke otsuste langetamise protsessi, et igaüks tunneks: me tõesti paneme oma maja korda ja jääme pärast tulemusega rahule,“ lõpetab professor.
Mitte jupikaupa
Stanislav Popkov, 7. taseme volitatud arhitekt, Eesti Arhitektide Liidu liige ja AB Standup OÜ arhitekt, soovitab veel enne projekteerimise algust määrata mitte ainult lähimad ülesanded, vaid ka selle, milline peab maja välja nägema 5, 10, 20 ja kas või 50 aasta pärast. Mida rohkem seotud probleeme õnnestub ühe projekti raames lahendada, seda suurema väärtuse renoveerimine tulevikus loob.
„Reeglina pole mõtet tellida projekti ainult akende vahetuseks või ainult pööningu soojustamiseks. Selline lähenemine tekitab lisakulusid ja tarbetut bürokraatiat, aga tõsisem probleem, mis vajab kiiret lahendust, võib jääda märkamata. Ehitusluba kehtib viis aastat ja selle kehtivusaega saab pikendada, seepärast võib vajadusel töid teha mitmes etapis, kuid näha need ette ühes kompleksses projektis,“ selgitab Popkov.
Enne projekti kinnitamist peab KÜ endale selgeks tegema, mida täpselt saadakse igas projekteerimise etapis.
„Tellija peab mõistma erinevust näiteks eel- ja põhiprojekti vahel, teadma, millist ülesannet iga etapp lahendab, samuti uurima eelnevalt välja, millist dokumentatsiooni ja kellele tuleb esitada pärast ehituse lõpetamist,“ märgib arhitekt.
Eriti tähelepanelikult tuleks tema sõnul suhtuda alternatiividesse, mida töövõtjad pakuvad juba ehitushanke ajal.
„Üsna tihti püütakse kulusid optimeerida lahenduste arvelt, mida nimetatakse samaväärseteks, kuigi sisuliselt need sellised ei ole. Enne asendamisega nõustumist tuleb pidada nõu arhitekti ja omanikujärelevalvega. Mõnikord on olemas ka kolmas variant: algsest odavam, kuid tagades seejuures mõistliku kvaliteedi ja vastupidavuse,“ ütleb Popkov.
Läbimõtlematute muudatuste tagajärjed ei ilmne alati kohe.
„Pole mõtet paigaldada uusi aknaid, kui pole lahendatud piisava õhuvahetuse küsimust: tulemuseks võib olla tervisele kahjulik hallitus. Välispiirde soojustamisel võib samuti teha palju vigu, mille tõttu seinad märguvad ja tekivad seenkahjustused,“ hoiatab arhitekt.
Eestis tuleb tema sõnul ette hooneid, kus puitkonstruktsioonid on soojustatud vahtpolüstürooliga või kiviseinad on soojustatud seestpoolt ilma vajalike arvutusteta.
„Mõlemal juhul võib maja vajada paari aasta pärast vähemalt kapitaalremonti, hullemal juhul osutuvad kahjustused nii tõsiseks, et hoone tuleb mahakandmisele viia. Mitte vähem ohtlik pole kapillaarniiskus: juhtub, et uus krohvikiht soklil või räästa all hakkab kooruma juba pärast esimest talve,“ räägib Popkov.
Seetõttu ei soovita ta lähtuda ainult algsest hinnast.
„Vahendite puudumisel on parem loobuda osast töödest kui teha need valesti,“ lõpetab arhitekt.
Lööb lanti meie ehitusjärelevalaja
Mastaapse renoveerimise ajal esindab KÜ huve ehitusplatsil omanikujärelevalve. Kuid selle rolli mõistavad omanikud ehitusjärelevalvele, tehnilisele nõustamisele ja ehitusprojektide ekspertiisile spetsialiseerunud firma OÜ Ehituskonsult Grupp juhi Anton Slepuhhini tähelepaneku järgi tihti valesti.
„Omanikujärelevalve kontrollib, et töid tehtaks vastavalt projektile, seadusandlusele, ehitusnormidele, lepingule ja kvaliteedinõuetele. Ta kontrollib materjale, dokumentatsiooni, osaleb kaetud ja vastutusrikaste tööde vastuvõtmisel, tuvastab puudused ja nõuab nende kõrvaldamist,“ selgitab spetsialist.
Seejuures ei juhi järelevalve töövõtja igapäevatööd, ei jaota töötajaid ega ressursse, ei meisterda graafikut ega asenda projekteerijat.
„Ehitusprotsessi korralduse eest vastutab töövõtja ja tema projektijuht. Järelevalve kontrollib vastavust ja kvaliteeti, kuid ei tee tööd ehitaja eest,“ rõhutab Slepuhhin.
Tulemuse kvaliteet ei sõltu mitte ainult peatöövõtjast, vaid ka tema kaasatud brigaadidest.
„Ühed ja samad alltöövõtjad liiguvad tihti objektilt objektile, ning koos nendega liiguvad harjumuspärased töötamisviisid ja varasemad vead. Kui mingi puudus kord vastu võeti, võidakse seda korrata ka edaspidi,“ räägib ta.
Isegi hea projekti saab rikkuda kvaliteeditu teostusega. Seejuures muutub osa defekte märgatavaks alles aastate pärast.
„Valesti tehtud soojustus, hüdroisolatsioon, ühendused, katus, fassaad või insenerisüsteemid võivad hiljem viia niiskuskahjustusteni, liigsete soojuskakadeni ja hallituseni. Mõnikord ilmnevad tagajärjed alles pärast garantiiaja lõppu,“ hoiatab spetsialist.
Üheks kõige riskantsemaks veaks peab Anton Slepuhhin töövõtja valimist eksklusiivselt pakkumuse üldmaksumuse järgi.
„Mõnikord näeb insener hinnale peale vaadates kohe, et teha selle raha eest kogu ettenähtud maht kvaliteetselt on võimatu. Kui töövõtja eksis arvutustes või alandas hinda teadlikult, ei hakka ta reeglina töötama kahjumiga. Kokku võidakse hoida materjalidelt, tööjõult, ajalt, ettevalmistuselt, dokumentatsioonilt või üksikutelt etappidelt,“ selgitab ta.
Lubatav võib olla projektis ettenähtud materjali asendamine tõesti samaväärse kaubaga, kuid ainult pärast tehnilist hindamist ja kooskõlastamist.
„Kõik muudatused peavad olema heaks kiidetud projekteerija, ehitusjärelevalve ja tellija poolt. Ei tohi kokku hoida projekteerimiselt, olulistelt ehitusarvutustelt, järelevalvelt, hüdroisolatsioonilt, tuleohutuselt, ventilatsioonilt, küttelt ja konstruktsioonidelt, mille parandamiseks tuleb hiljem juba valmis hoone avada või osaliselt demonteerida,“ rõhutab Slepuhhin.
Ehitajate pakkumuste erinevus võib peituda mitte hinnas, vaid tööde koosseisus.
„Ühel töövõtjal on teatud töö hinna sees, teisel mitte. Üks arvestas paratamatute lisatöödega, teine jättis need pakkumusest välja. Deski hoolimata valib ühistu vahel kõige madalama lõpphinna, kontrollimata, kas maht ja sisu on üldse võrreldavad,“ märgib spetsialist.
Veel enne tööde algust võib KÜ tellida projekti sõltumatu ekspertiisi.
Praktikas loobutakse sellest tihti säästmise nimel, kuigi ehitusjärelevalve tavaline ülesanne ei seisne projekteerija kõigi arvutuste uuesti tegemises.
„Viga projektis läheb suure tõenäosusega üle ehitusesse. See võib puudutada küttesüsteemi võimsust, radiaatorite ja torude mõõtmeid, õhumahte ventilatsioonis, soojusbalanssi, niiskusrežiimi või konstruktsioonide kandevõimet. Usaldusväärselt saab selliseid vigu tuvastada vaid arvutuste kontrollimise teel. Kui seda ülesannet pole kellelegi seatud, ei pruugi seda teha keegi,“ hoiatab Slepuhhin.
Rohkem kui 20-aastase praktika jooksul on ta kokku puutunud juhtumitega, kus täieliku kontrolli puudumine viis sadadesse tuhandetesse eurodesse ulatuva kahjuni.
„Ehitaja lõpetab objekti, saab raha ja liigub järgmisele. Ehitusjärelevalve jääb tellija poolele ja nõuab puuduste kõrvaldamist enne, kui need muutuvad kalliks probleemiks. Selle maksumus moodustab tavaliselt vaid väikese osa eelarvest, samas kui õigeaegselt tuvastatud viga võib säästa kümneid ja isegi sadu tuhandeid eurosid. Seetõttu pole järelevalve lihtsalt kohustuslik kuluartikkel, vaid ühistu raha kaitsev investeering,“ lõpetab spetsialist.
Tõke tulele
Päästeameti ohutusjärelevalve osakonna ehitusvaldkonna juht Kert Keller märgib, et korterelamute renoveerimisel tekib kõige rohkem küsimusi tuletõkkesektsioonide ja tule leviku tõkestamise ümber.
Fassaadide soojustamisel kasutatakse muu hulgas põlevaid materjale – PIR-plaate ja vahtpolüstürooli. Et leek ei kanduks fassaadi pidi ühest korterist teise, peavad soojustussüsteemis olema õigesti teostatud tuletõkke-katkestused.
„Reeglina on tegemist mineraalvilla horisontaalsete ribadega laiusega 200 millimeetrit. Just nende katkestuste õige rajamine tekitab kõige sagedamini küsimusi,“ selgitab Keller.
Vigu tuleb ette ka torude ja kaablite vahelagedest läbiviikude kohtades, eriti keldrites.
„Pärast uute vee-, kanalisatsiooni- ja muude insenerikommunitseeringute paigaldamist ei tihendata läbiviike vahel nõuetekohaselt või kasutatakse ebasobivaid materjale. Näiteks kasutatakse tuletõkkevahtu seal, kus on vajalikud spetsiaalsed mansetid või tuletõkkelindid,“ räägib spetsialist.
Eraldi kontrolli nõuab tuletõkkeuste paigaldus. Rikkumised võivad puudutada nii montaažimaterjale kui ka tootja juhiste eiramist.
„Ukseraami ümber võidakse näiteks kanda liiga paks kiht tuletõkkevahtu, kuigi tootja sellist lahendust ei luba,“ toob Keller näite.
Sissepääsude ümberplaneerimisel soovitab Päästeamet võimalusel säilitada keldri eraldi välississepääsu.
„Levinud on lahendus, kus luuakse ühine tuulekoda, mis ühendab sissepääsud trepikotta ja keldrisse. Kuid kui tulekahju algab keldris, täidab suits ukse avamisel kiiresti nii tuulekoja kui ka trepikoja. See segab elanike evakueerumist ja raskendab päästjate tööd, kes peavad kõigepealt suitsu trepikojast eemaldama,“ selgitab Kert Keller.
Renoveerimise oluliseks osaks nimetab ta mitte ainult tööde enda kvaliteeti, vaid ka täielikku teostusdokumentatsiooni komplekti.
„Mõnikord jõuavad dokumendid kasutusloa saamiseks meieni alles kaua aega pärast rekonstruktsiooni lõppu. Siis selgub, et ühistule üle antud dokumentatsioon on puudulik või vormistatud väga pinnapealselt. Mitu aastat hiljem on seda tagantjärele taastada äärmiselt keeruline,“ hoiatab spetsialist.
Vea korraks
ERGO varakahjude osakonna juht Taavi Kööts ütleb, et renoveerimise ajal korduvad ühed ja samad juhtumid aastast aastasse.
„Kõige sagedamini puuritakse ehitustöödel kogemata läbi torusid või elektrijuhtmeid. Pärast torustike uuendamist tekivad lekked, mis kahjustavad korterite siseviimistlust. Probleeme tekib ka ehitustellingutega: tugeva tuulega võivad halvasti kinnitatud konstruktsioonid ja kiled lahti rebeneda,“ räägib ta.
Eriti suur risk on seotud tuletöödega.
„Näiteks katuseremondi ajal võib säde saada tulekahju põhjuseks. Kui töid tehakse korterite sees – püstikute või küttesüsteemi vahetamisel –, tuleb eelnevalt kaitsta parketti, santehnikat ja muud viimistlust,“ märgib Kööts.
Enne lepingu sõlmimist tasub KÜ-l kontrollida mitte ainult töövõtja kutsekogemust ja soovitusi, vaid ka tema kindlustust.
„Ehitajal peab olema piisavalt laia kaitsega vastutuskindlustus. Mõistlik on nõuda ka kõigi ehitusriskide kindlustust – CAR, kusjuures poliis peab katma ka juba olemasolevat hoonet,“ selgitab ERGO esindaja.
Tavaline ühistu varakindlustuse leping võib sisaldada välistusi.
„Näiteks tuletöödel tekkinud kahju ei pruugi kuuluda hüvitamisele ühistu enda poliisi alusel. Siis peab selle hüvitama töövõtja või tema kindlustandja. Seetõttu on oluline mitte lihtsalt veenduda poliisi olemasolus, vaid kontrollida ka kindlustuskaitse mahtu,“ rõhutab Kööts.
KOMMENTAAR
Aap Andreas Rebas,
Tarbijakaitse ja Tehnulise Järelevalve Ameti (TTJA) esindaja
KÜ ja selle liikmete vahelised suhted ei ole kaupleja ja tarbija vahelised suhted tarbijakaitseseaduse tähenduses. Seetõttu ei saa TTJA sekkuda KÜ sisesestesse vaidlustesse ega aidata kaasa nende lahendamisele tarbijakaitse seisukohast.
See käib ka olukorra kohta, kus korteriomanik leiab, et pärast renoveerimist tekkisid mõrad, aknad või ventilatsioon ei tööta õigesti, tuvastati fassaadi või rõdu defektid, aga KÜ väidab, et tööd on tehtud nõuetekohaselt.
Kui pooltel ei õnnestu kohtuväliselt kokku leppida, vaatab mittetulundusühingu, sealhulgas KÜ ja selle liikme vahelise vaidluse läbi maakohus.
