Käes on suvi – paljudes korteriühistutes (KÜ) kuum aeg, mil kinnitatakse majandusaasta aruanne ja majandustegevuse kava. KÜ üldkoosolekud, kus otsustatakse olulisi ja korteriomanike rahakotti tabavaid küsimusi, tekitavad elanikes sageli rohkem küsimusi kui vastuseid. Ühed ei mõista, miks finantsdokumendid esitati vaid paar päeva enne koosolekut, teised aga – miks kogu maja puudutava olulise otsuse poolt hääletas vaid mõni inimene. Millised reeglid tegelikult kehtivad ja kuidas omanik saab oma õigusi kaitsta, selgitas „MK-Estonia“.
Üldkoosolekud on korterelamu haldamise üks peamisi vahendeid. Just seal võetakse vastu otsuseid remonditööde, laenude, ühistu raha kulutamise, juhatuse valimise ja paljude muude küsimuste kohta, mis mõjutavad otseselt kõigi elanike elu. Praktikas tekib aga kõige rohkem vaidlusi just koosolekute ümber: keda on vaja teavitada, mida loetakse kvoorumiks, kas interneti teel saab hääletada, milliseid dokumente on omanikel õigus nõuda ja kuidas otsust vaidlustada, kui see tundub seadusevastane. Kõige sagedasemate küsimuste selgitamiseks palus „MK-Estonia“ nüansse selgitada büroo Progressor juristil Igor Aleksinil, Facebooki suurima korteriühistute kommuuni asutajal Sergei Nikonovil ning Eesti Korteriühistute Liidu õigusosakonna juhatajal ja juhatuse liikmel Urmas Mardil.
„Millistel juhtudel on korteriühistu kohustatud üldkoosoleku läbi viima ja millal saab ilma selleta läbi?“ Igor Aleksin: Kui on vaja vastu võtta mistahes oluline otsus, mis on seotud maja haldamise, vahendite kulutamise, kohtusse pöördumise, remonditööde tegemise, põhikirja muutmise või ühistu vahendite kasutamisega, on vaja kokku kutsuda üldkoosolek. Selleks see olemas ongi. Sealjuures võib juhatus jookstvaid ja vähetähtsaid küsimusi otsustada iseseisvalt. Näiteks vahetada elektripirni või teha muid väiksemaid töid maja korrashoiuks. Aga kui tegemist on tõsisemate muudatustega – näiteks vahendite eraldamisega trepikodade uste vahetuseks või muudeks suurteks töödeks – peab otsuse vastu võtma üldkoosolek.
„Kui tihti peavad üldkoosolekud toimuma?“ Serгей Nikonov: Seadus nende maksimaalset arvu ei piira. Kuid minimaalne arv on seotud vajadusega kinnitada majandusaasta aruanne, mille juhatus esitab üldkoosolekule. Korteriühistu on kohustatud esitama majandusaasta aruande registrile seadusega sätestatud tähtaja jooksul. Seetõttu peab aastas toimuma vähemalt üks üldkoosolek. Kõik ülejäänud koosolekud viiakse läbi vastavalt vajadusele.
„Kas elanikud saavad nõuda koosoleku läbiviimist?“ Sergei Nikonov: Jah. Üks kümnendik korteriühistu liikmetest võib moodustada algatusrühma ja pöörduda juhatuse poole kirjaliku nõudmisega üldkoosoleku läbiviimiseks. Pöördumises tuleb märkida koosoleku kokkukutsumise põhjus ja küsimused, mida ette pannakse arutelule tuua. Dokumendile peavad alla kirjutama kõik algatajad. Kui juhatus keeldub koosolekut kokku kutsumast, saavad algatajad õiguse see iseseisvalt organiseerida. Sellisel juhul saadavad nad ise korteriomanikele teated ja viivad koosoleku läbi vastavalt seaduse nõuetele.
„Kuidas peab elanikke koosolekust teavitama ja kui palju aega ette?“ Urmas Mardi: Seaduse kohaselt on vaja omanikke üldkoosoleku toimumisest teavitada vähemalt seitse päeva enne selle läbiviimist. Kui ühistu põhikirjaga on ette nähtud pikem tähtaeg, tuleb lähtuda just sellest. Teade peab olema teatavaks tehtud kõigile korteriomanikele. Kui omanik on ühistule edastanud oma e-posti aadressi, tuleb teade saata just sellele aadressile. Riigikohtu hiljutine otsus kinnitas: kui ühistu ei saatnud teadet omaniku märgitud e-posti aadressile, võib seda pidada koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks ja see võib mõnel juhul seada kahtluse alla vastuvõetud otsuste seaduslikkuse.
„Mis on kvoorum?“ Sergei Nikonov: Kvoorum on seadusega sätestatud minimaalne koosolekust osavõtjate arv, mis on vajalik selleks, et koosolek saaks otsuseid vastu võtta. Seaduse järgi on selleks vajalik rohkem kui poole korteriomanike osavõtt, kellele kuulub üle poole maja korteriomanditest. Kui kvoorumit ei ole, kutsutakse kokku uus koosolek sama päevakorraga. Sellisel juhul võivad nad otsuseid vastu võtta juba sõltumata kohalviibivate omanike arvust. Siiski eksisteerib küsimusi, mille puhul kehtivad erinõuded. Näiteks suure laenu võtmise otsustamisel on vajalik enam kui poole kõigi maja omanike toetus, mitte ainult nende, kes koosolekule kohale tulid.
„Kui palju omanikke peab toetama otsust suurte tööde kohta?“ Igor Aleksin: Enamiku otsuseid saab vastu võtta ainult kvoorumi olemasolul. Teisisõnu peab koosolekul osalema üle poole ühistu liikmetest, kellele kuulub üle poole maja üldpinnast. Kui kvoorumit kokku ei saada, võib läbi viia korduskoosoleku. Sellisel juhul osalejate arvule esitatavaid nõudeid enam ei kohaldata ja otsused saab vastu võtta sõltumata kohalviibijate arvust.
„Kui korter kuulub mitmele omanikule, kas igal neist on eraldi hääl?“ Urmas Mardi: Ei. Ühele korterile vastab üks hääl. Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, peavad nad oma hääleõigust teostama ühiselt. See tähendas, et kaasomanikud kas osalevad koosolekul koos või volitavad ühte endi seast või kolmandat isikut oma huve esindama. Kui kõik kaasomanikud on koosolekul kohal, saavad nad hääleõigust kasutada ainult ühise kokkuleppe olemasolul.
„Kas üürnik saab üldkoosolekul osaleda?“ Sergei Nikonov: Üürnik ise ei ole korteriühistu liige ega oma õigust üldkoosolekul osaleda või hääletada. Erand on võimalik vaid juhul, kui korteriomanik on andnud talle volikirja oma huvide esindamiseks.
„Kas üürilepingut loetakse volikirjaks?“ Igor Aleksin: Ei. Üürileping ise ei ole volikiri. Teoreetiliselt võib osalemisõiguse üürilepingusse sisse kirjutada, kuid praktikas on parem vormistada eraldi volikiri, kus on otse märgitud, et omanik volitab üürnikku üldkoosolekutel osalema ja hääletama.
„Kuidas volikirja õigesti vormistada?“ Igor Aleksin: Notariaalset kinnitamist ei nõuta. Piisab lihtkirjalikust volikirjast. Selles tuleb märkida, kes volikirja annab, kellele, korteri aadress ja esindaja volitused. Samuti võib märkida konkreetse koosoleku ja päevakorrapunktid, mille alusel esindajal on õigus hääletada. Kui omanik viibib teises linnas või riigis, võib volikiri olla allkirjastatud digitaalselt või saadetud posti teel.
„Kas koosolekut saab läbi viia täielikult elektroonilises formaadis?“ Igor Aleksin: Põhimõtteliselt jah. Kui kõik osalejad ühinevad ühe elektroonilise keskkonna kaudu, näiteks Skype või Teams, võib sellist koosolekut vaadelda tavalise koosolekuna. Kuid oluline on omada võimalust tuvastada osalejate isik ja nende õigus esindada konkreetset korterit. Sealjuures on vaja arvestada kõigi elanike huve. Kui majas elavad eakad inimesed, kes internetti ei kasuta, võivad nad jääda ilma võimalusest koosolekul osaleda. Sel juhul võivad nende õigused olla rikutud.
„Kas otsuseid saab vastu võtta ilma üldkoosolekut kokku kutsumata?“ Urmas Mardi: Jah. Seadus võimaldab omanikel otsuseid vastu võtta ilma üldkoosolekut kokku kutsumata. Sellisel juhul tuleb otsuse eelnõu saata omanikele kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Samasuguses vormis peavad omanikud esitama oma arvamuse pakutud küsimuse kohta. Minimaalne tähtaeg vastamiseks on seitse päeva, kui ühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Sealjuures kehtib sama kvoorum, mis tavalisel koosolekulgi. Otsus loetakse aga vastuvõetuks, kui selle poolt hääletas üle poole hääletamisel osalenutest, mitte üle poole kõigist korteriomanikest. Lisaks sellele ei loeta omanikku, kes hääletamisel ei osalenud, enam automaatselt vastu hääletanuks.
„Kas saab vastu võtta otsuseid küsimustes, mida päevakorras ei olnud?“ Igor Aleksin: Jah, kui sellise küsimuse päevakorda võtmise poolt hääletab vähemalt üks viiendik koosolekul osalevatest korteriühistu liikmetest.
„Kui koosolekul valiti uus juhatus, kas see tähendab endise koosseisu automaatset tagasikutsumist?“ Urmas Mardi: Ei. See on üks levinumaid vigu koosolekute läbiviimisel. Uute juhatuse liikmete valimine ei tähenda automaatselt senise koosseisu volituste lõppemist. Kui omanikud soovivad kehtivat juhatust tagasi kutsuda, peab see küsimus olema eraldi päevakorda võetud ja hääletusele pandud.
„Milliseid otsuseid võetakse vastu lihthäälteenamusega ja milliste puhul kehtivad erireeglid?“ Igor Aleksin: Enamik otsuseid võetakse vastu tavalise hääletamisega kvoorumi olemasolul. Kuid kui jutt on laenust, mille suurus ületab maja eelneva majandusaasta kommunaalkulusid, kehtivad rangemad nõuded. Sellisel juhul peab otsust toetama üle 50% kõigist korteriühistu liikmetest, kellele kuulub üle 50% üldpinnast. Selliste otsuste puhul vähendatud kvoorumit ei kohaldata. Lisaks on olemas küsimusi, mille lahendamiseks võib vaja minna kõigi omanike nõusolekut. Näiteks kui jutt on kaasomandi olulisest muutmisest või maja tehnosüsteemide otstarbe muutmisest.
„Mõned peavad ebaõiglaseks, et suurte korterite omanikel on otsustele suurem mõju. Kas see on nii?“ Igor Aleksin: Teatud määral on selline arvamus mõistetav. Kuid sealjuures maksavad suurte korterite omanikud tavaliselt ka rohkem, kuna enamik kulusid arvestatakse eluruumi pinna põhjal. Seetõttu säilib siin teatud tasakaal: suurem pind tähendab nii suuremat rahalist koormust kui ka suuremat osaluse osa ühise varaga seotud otsuste vastuvõtmisel.
„Kas koosoleku protokollimine on kohustuslik?“ Igor Aleksin: Jah. Enamgi veel, just protokoll fikseerib vastuvõetud otsuse. Kui protokolli ei ole, siis faktiliselt ei ole ka otsust ennast. Protokollis peavad olema märgitud protokollija andmed, andmed koosolekul osalejate kohta, päevakorrapunktid, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused. Pärast seda kirjutavad protokollile alla protokollija ja koosoleku juhataja. Sergei Nikonov: Protokoll tuleb koostada ka juhul, kui kvoorumit kokku ei saadud ja koosolek faktiliselt ei toimunud. Selline dokument tõendab, et koosolek viidi läbi, ja võimaldab hiljem organiseerida uue koosoleku.
„Mis peab protokollis veel kindlasti kajastuma?“ Urmas Mardi: Protokolli kantakse koosoleku toimumise aeg ja koht, päevakord, hääletustulemused, vastuvõetud otsused ja muud koosoleku seisukohalt tähendust omavad asjaolud. Lisaks sellele tuleb omaniku nõudmisel protokolli kanda tema eriarvamuse või vastuväidete sisu arutatava küsimuse kohta. Protokolli lahutamatuks osaks on koosolekust osavõtjate nimekiri koos nende allkirjadega, samuti koosolekul esitatud kirjalikud ettepanekud ja avaldused.
„Millal saavad omanikud protokolliga tutvuda?“ Urmas Mardi: Pärast 14 päeva möödumist üldkoosoleku lõppemisest peab protokoll olema ühistu liikmetele kättesaadav. Igal omanikul on õigus saada üldkoosoleku protokolli või selle osa ärakiri.
„Mida teha, kui omanik ei ole koosoleku otsusega nõus?“ Urmas Mardi: Kui omanikul on arutatava küsimuse kohta eriarvamus, peab ta sellest koosoleku ajal teada andma ja paluma oma mittenõustumine protokolli kanda. Õiguslikust vaatepunktist peetakse õigeks, kui omanik teatab otse, et ei ole otsusega nõus, ja märgib, et esitab oma eriarvamuse kirjaliku põhjenduse hiljem. Kui omanik osales koosolekul, kuid ei teatanud oma mittenõustumisest, võib ta hiljem kaotada õiguse otsuse kohtus vaidlustamiseks.
„Millistel juhtudel saab üldkoosoleku otsuseid vaidlustada?“ Igor Aleksin: Otsuse saab vaidlustada, kui rikuti koosoleku kokkukutsumise reegleid, puudus vajalik kvoorum, rikuti seaduse nõudeid või põhikirja sätteid. Lisaks on olemas otsuseid, mille puhul tavalisest hääletamisest ei piisa. Näiteks kui jutt on maja olulisest muutmisest – oletame, kütkesüsteemi täielikust vahetamisest teist liiki kütte vastu –, on vaja kõigi korteriomanike kirjalikku nõusolekut. Kui kasvõi üks nõusolek puudub, ei saa otsust vastu võtta. Vaidlustamiseks tuleb pöörduda kohtusse 60 päeva jooksul alates otsuse vastuvõtmisest.
„Milliseid ühistu dokumente on korteriomanikul õigus näha?“ Sergei Nikonov: Omanikul on õigus tutvuda praktiliselt kõigi korteriühistu dokumentidega. Need võivad olla lepingud, eelarved, koosolekute otsused, remonditööde dokumendid ja muu ühistu tegevusega seotud dokumentatsioon. Ainus piirang on seotud isikuandmete kaitsega. Teave konkreetsete elanike maksete, nende võlgnevuste ja muude isikuandmete kohta peab olema varjatud.
„Kas juhatus on kohustatud näitama lepinguid ja infot ühistu raha kulutamise kohta?“ Igor Aleksin: Jah. Omanikel on õigus teada, kuhu ühistu raha kulutatakse ja millisel alusel väljamakseid tehakse. Selline teave tuleb esitada omaniku nõudmisel.
„Mida teha, if majas tehti suured tööd, aga koosolekut elanike väitel ei olnud?“ Sergei Nikonov: Igal omanikul on õigus pöörduda juhatuse poole ja nõuda selgitusi. Ta võib küsida infot selle kohta, milline firma töid tegi, millisel alusel valiti töövõtja, kas viidi läbi pakkumiste konkurss, kas on olemas eelarved, tehniline dokumentatsioon ja muud töökäigu seaduslikkust ja põhjendatust kinnitavad dokumendid. Kui sellised tööd tõepoolest kuuluvad küsimuste hulka, mida oleks pidanud arutama üldkoosolekul, võib omanike otsuse puudumine saada aluseks edasisele asjaajamisele.
„Kas võlglaste nimekirjade avaldamine koos korterinumbrite märkimisega on seaduslik?“ Igor Aleksin: See on vaidlustatav küsimus. Ühest küljest on olemas maksehäireregistrid, kus taolist infot avaldatakse. Teisest küljest võib selliste andmete levitamine tekitada inimesele kahju. Ühest vastust siin ei ole. See on küsimus, mis tekitab siiani diskussioone ja seda saab hinnata erinevalt sõltuvalt konkreetsest olukorrast.
SEE ON OLULINE!
Meelespea KÜ liikmetele: kõik, mida on vaja teada koosolekutest Vähemalt üks üldkoosolek aastas peab toimuma kohustuslikult. Sel kinnitatakse majandusaasta aruanne, mis seejärel esitatakse registrile. Koosoleku läbiviimist võib nõuda üks kümnendik korteriühistu liikmetest. Kui juhatus keeldub seda kokku kutsumast, on algatajatel õigus koosolek iseseisvalt organiseerida. Kui olete ühistule teatanud oma e-posti aadressi, tuleb kutse koosolekule saata just sellele. Ainult teadetetahvlil olevast kuulutusest ei pruugi piisata. Ühele korterile vastab üks hääl. Kui korteril on mitu omanikku, peavad nad hääletama ühiselt või valima esindaja. Üürnikul ei ole õigust koosolekul hääletada, kui omanik ei ole talle volikirja andnud. Korduskoosolekul saab otsuseid vastu võtta sõltumata kohalviibijate arvust. Seetõttu on koosolekute ignoreerimine ja lootmine, et otsust vastu ei võeta, halb strateegia. Uue juhatuse valimine ei tähenda automaatselt vana tagasikutsumist. Kehtiva juhatuse tagasikutsumiseks on vaja eraldi päevakorrapunkti. Isegi kui koosolek kvoorumi puudumise tõttu ei toimunud, tuleb protokoll ikkagi vormistada. Kui te ei ole koosoleku otsusega nõus, andke sellest kindlasti teada ja paluge oma eriarvamus protokolli kanda. Vastasel juhul võib hiljem olla keerulisem otsust kohtus vaidlustada. Omanikel on õigus tutvuda praktiliselt kõigi ühistu dokumentidega, sealhulgas lepingute, eelarvete ja remonditööde dokumentidega. Erandiks on teiste elanike isikuandmed. Üldkoosoleku otsuse saab kohtus vaidlustada 60 päeva jooksul alates selle vastuvõtmise hetkest.
