Sel aastal viib Maa- ja Ruumiamet läbi uue hindamise, mille tõttu maa katastriväärtus taas tõuseb ning sellega koos ka maamaks. Millega peavad kinnisvaraomanikud arvestama ja millised soodustused on neile ette nähtud, uuris MK-Estonia.
Maksu- ja Tolliamet (MTA) on juba hakanud laiali saatma teateid ning Eesti elanikud on avastanud neist summasid, mis on oodatust palju suuremad.
„Öelge, kas see on tõesti vaid 10-protsendiline tõus, mida meile lubati?“ küsivad šokeeritud inimesed.
Statistika on järgmine: 2026. aastal peavad 334 600 eraisikut ja 35 700 juriidilist isikut ehk kokku pea 370 300 isikut tasuma maamaksu kogusummas 90,3 miljonit eurot.
Inimesed jagavad sotsiaalmeedias uuenenud maksude suurusjärke:
- „2026. aastal tõusis maamaks Narva-Jõesuus 35 sajandiku suuruse maatüki eest 48,56 eurolt 73,06 euroni!“
- „Eelmisel aastal oli Harjumaal 170 eurot kopikatega, sel aastal aga juba 208.“
- „Pea 10 sajandikku Kohtla-Järvel: enne oli 23, nüüd on 43.“
- „Tallinna korteri eest oli eelmisel aastal maamaks 5,50. Sel aastal 19,50!“
- „Maamaks oli 57 eurot, praegu 122 eurot. Tallinn.“
- „Oli 53 eurot, uus tuli 127 – Kohila vald.“
Maad hinnatakse uuesti
Tuletame meelde, et 2021. aastal võttis Riigikogu vastu otsuse uue maa korralise hindamise kohta ja määras selle toimumise 2022. aastale. Tulemusi plaaniti rakendada maamaksu arvutamisel alates 2024. aastast.
Kuid 2022. aasta korralise hindamise tulemusena (mis viidi läbi pärast enam kui 20-aastast pausi) selgus, et maatükkide katastriväärtus tõusis keskmiselt 8,3 korda, mis tõi alates 2024. aastast kaasa märkimisväärse maamaksu tõusu.
Hiljem muudeti ka maamaksu parameetreid: alates 2025. aastast tõsteti piirmäärasid ning korrigeeriti maksu kasvu ja soodustuste suuruse reegleid.
Ühtlasi võeti vastu otsus viia edaspidi hindamine läbi iga nelja aasta tagant.
Maa- ja Ruumiamet teatas, et sel aastal toimub järjekordne maa korraline hindamine. Uuendatud andmed maatükkide väärtuse kohta tehakse omanikele teatavaks käesoleva aasta oktoobri lõpuks.
Ameti maa hindamise osakonna juhataja Marje Kolmar-Grüner, rääkides 2026. aasta korralise hindamise metoodika erinevustest võrreldes 2022. aastaga, märgib, et protseduur viiakse läbi koostöös kutseliste hindajatega. Hindamise aluseks on tehingute andmed seisuga 30. juuni 2026. Nende põhjal moodustatakse asukohaklassid ning analüüsitakse väärtust mõjutavate tegurite mõju.
Seekord viiakse maa hindamine läbi ilma spetsialistide kruntidele väljasõiduta. Väärtus määratakse erinevate hindamismudelite abil olemasolevate andmete põhjal.
„Asukoha mõju arvestamiseks on Eesti kõik maatükid jaotatud tehinguhindade alusel kaheksasse sarnase väärtustasemega asukohaklassi,“ selgitab Kolmar-Grüner. „See on vajalik, et teha erisusi hindamismetoodikas, sest turg toimib eri piirkondades erinevalt. Esimeses asukohaklassis paiknevad kõige kõrgema hinnatasemega piirkonnad, Tallinna ja Tartu kesklinn. Kaheksandas asukohaklassis paiknevad kõige madalama hinnatasemega piirkonnad. Suurem osa Eesti maapiirkondadest kuulub 8. asukohaklassi.“
Ehitusmaa hindamismudelis, kus asukohaklass on oluline, võetakse arvesse vaid hinnatava maatükiga samasse asukohaklassi kuuluvaid tehinguid. Seega ei avalda Tallinna ja Tartu tehingud mõju madalamates asukohaklassides paiknevate maatükkide maksustamishinnale.
Edasi hakatakse elamumaa uut väärtust arvutama konkreetse maatüki ümbruses viimastel aastatel toimunud kinnisvaratehingute põhjal. Selleks on vajalik vähemalt kümne hiljutise tehingu olemasolu.
nii palju tehinguid pole toimunud, siis otsitakse automaatselt lähimaid tehinguid samast asukohaklassist, kuni vajalik arv täis saab.
Seejuures kehtib oluline reegel: kui kõige odavamas hinnatsoonis pole läheduses tehinguid tehtud ning raadiuse laiendamisel satub valimisse meie kallis pealinn, siis selliseid tehinguid arvesse ei võeta – võrdlus toimub vaid võrreldavate hinnatsoonide siseselt.
Sarnane põhimõte kehtib ka maa sihtotstarbe puhul. Kui inimesele kuulub maatükk, millel on mitu sihtotstarvet (näiteks elamumaa, maatulundusmaa, metsmaa ja infrastruktuur ühe kinnistu piires), siis hinnatakse iga osa eraldi vastava hindamismudeliga. Maatulundusmaa puhul hinnatakse eraldi iga kõlvik. Erinevate hinnatavate osade tulemused liidetakse.
Vead parandatakse
Maa- ja Ruumiamet viib läbi maa korralist hindamist, mis tugineb andmekogude andmetele ja mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa väärtus ehk maksustamishind. Tegemist on masshindamisega, mille käigus hinnatakse korraga kõik Eesti maatükid. Maamaksu arvutamiseks on põhimõttelise tähtsusega see, et määratakse just maa väärtus – raieküpse metsa või, vastupidi, hoonestuse olemasolu krundil seda ei mõjuta. Metsamaa puhul lokaalset tehingute raadiust ei kasutata: orientiiriks on metsatehingud kogu Eestis.
Sihtotstarbe määrab kohalik omavalitsus, kuid oma maa andmeid saab tasuta vaadata veebikeskkonnas Minu Kataster aadressil www.minu.kataster.ee
Omanik saab kontrollida, ega andmetes ei ole vigu.
„Samas saab igal ajal teatada veast – parandustel ei ole aegumistähtaega. Maa väärtuse info alt näha, milliseid hindamismudeleid on maatüki hindamiseks kasutatud ja kuidas maksustamishind kujuneb, sealhulgas on välja toodud tegurid mudelite lõikes. Samuti on olemas võimalus otse keskkonnast teavitada, kui andmetes on viga,“ selgitab spetsialist.
Millist hinnatõusu on oodata?
Kõikide maakategooriate lõikes ühtset väärtuse muutumise protsenti on võimatu määrata, kuid Maa- ja Ruumiameti statistika näitab ilmekalt: viimaste aastate jooksul on kinnisvara märkimisväärselt kallinenud.
Nii registreeriti 2022. aastal 2618 hoonestamata elamumaa ostu-müügitehingut – see on 45% vähem kui aasta varem.
Selle segmendi kogukäive ulatus 181,9 miljoni euroni. Ruutmeetri keskmine hind oli 32,6 eurot, ühe tehingu keskmine maksumus – 63 000 eurot, samas kui mediaanväärtus asus umbes 40 000 euro tasemele.
Erilist tähelepanu köidab dünaamika Harjumaal, kus nii elamumaa kui ka maatulundusmaade väärtuse kasv näitab kiiret tõusu.
Kui 2022. aastal maksis hoonestamata elamumaa ruutmeeter seal keskmiselt 43,54 eurot, siis 2025. aastaks kasvas see näitaja 85,17 euroni, mis tähendab lausa 96-protsendilist kasvu!
Harjumaal tõusis põllumaa hektari keskmine hind 5186,26 eurolt 2022. aastal 6155,45 euroni 2025. aastal – kasv moodustas 19%.
Maksu on võimalik tasuda osamaksetena
„Maamaksu arvutamist uue hindamise põhjal hakatakse rakendama alates 2028. aastast, seega 2026. aastal toimuv maade korraline hindamine ei too kaasa muudatusi 2026. aasta maamaksu arvutamises ega summades,“ selgitab MTA maamaksu teenusejuht Riita Parksepp.
Ta tuletab meelde, et maamaks on riiklik maks, kuid laekub täies ulatuses kohalike omavalitsuste eelarvesse.
Laekumiste suurust mõjutavad maksumäärad, maamaksu tõusu piirmäära protsendid ning otsused koduomaniku soodustuste kehtestamise osas.
Võrreldes 2025. a maamaksu summadega on suurimat protsentuaalset muudatust oodata Rae vallas (peaaegu maksimaalsed maksumäärad, maamaksu tõusu piirmäär 30%, ei ole enam koduomaniku soodustust), Kohtla-Järve linnas (maksimaalsed maksumäärad, maamaksu tõusu piirmäär 100%, koduomaniku soodustus 200 eurot) ning Tartu linnas (maksimaalsed maksumäärad, maamaksu tõusu piirmäär 50%, koduomaniku soodustus 500 €).
Väikseimat protsentuaalset muudatust on oodata Muhu, Põhja-Sakala ning Viimsi valdades.
2026. aastal muutus koduomaniku soodustus summapõhiseks. Iga omavalitsus võis selle kehtestada kuni 1000 euro ulatuses, ja lisaks – soodustused pensionäridele ja represseeritutele.
Koduomaniku soodustuse saamiseks ei ole vaja avaldust esitada. Soodustused pensionäridele ja represseeritutele kehtestavad kohalikud võimud ning nende vormistamiseks tuleb pöörduda omavalitsuse poole. MTA võtab teate koostamisel soodustused automaatselt arvesse.
Täna kehtiv maamaksuseadus näeb ette, et kohalikel omavalitsustel on võimalik kehtestada maamaksu aastase suurenemise piirmäär vahemikus 10–100%.
Kui kasvu piirmäär on 10%, suureneb maksusumma enne soodustuste rakendamist eelmise aastaga võrreldes maksimaalselt 10%.
Kui kasv on alla 5 euro, suureneb maks 5 euro võrra.
„„Maamaksumäärade vahemikud jäid samaks,“ täpsustab Parksepp. „Elamumaale ja maatulundusmaa õuemaa kõlvikule 0,1–1%; maatulundusmaale 0,1–0,5%; muu sihtotstarbega maale 0,1–2% maa maksustamishinnast aastas.“
Maksu- ja Tolliameti kodulehel on avaldatud tabel „Maamaksumäärad ja maksusoodustused 2026. aastal“, kus on märgitud maksumäärad, tõusu piirmäärad ja kehtivad soodustused.
„Kui maksu ei ole võimalik korraga tähtajaks tasuda, soovitame taotleda ajatamist ja tasuda maksukohustus osade kaupa. Ajatamise taotluse saate esitada e-teenuste keskkonnas e-MTA,“ soovitab ameti esindaja.
Maamaksumäärad ja maksusoodustused 2026. aastal on leitavad Maksu- ja Tolliameti veebilehel: https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/muud-maksud/maamaks
Kommentaar
Holger Ehrlich, Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi esindaja
MTA prognoosi kohaselt kasvab maamaksu kogulaekumine 2026. aastal ligikaudu 11%, samas ligikaudu kahel kolmandikul maaomanikest maamaks 2026. aastal ei tõuse või hoopis väheneb. Suure osa neist maaomanikest moodustavad koduomanikud, kelle maamaksu katab täies ulatuses koduomaniku soodustus, ent nende hulka jäävad ka selliste maade omanikud, kelle tasutava maamaksu summa on jõudnud maksustamishinnal põhineva summani.
Umbes kolmandikul maaomanikest maamaks küll suureneb, kuid valdavalt on kasv mõõdukas: ligikaudu kolmveerandil neist juhtudest jääb aastane tõus alla 20 euro. Üle 100 euro tõuseb maamaks vähemal kui 3% maaomanikest ning pooltel neist juhtudest ei ole tegu elamumaaga. Kui kuni 20-eurostes maksutõusudes on elamumaa osakaal umbes 80%, siis üle 1000-eurostest maksutõusudest moodustab elamumaa vaid umbes kümnendiku. Siinkohal tuleb rõhutada, et elamumaa maksutõus puudutab marginaalset osa koduomanikest.
Lisaks koduomaniku soodustusele said omavalitsused teise olulise muudatusena alates 2026. aastast õiguse otsustada maamaksu aastase kasvu piirmäära üle. Enamik omavalitsusi on kehtestanud madalaima aastase kasvu piirmäära ehk 10% (seda on teinud 50 omavalitsust 78-st) ning kehtestanud võimalikult kõrged soodustused (sageli 1000 euroni).
Aastase kasvu piirmäära tegelikku mõju illustreerib hästi Kohtla-Järve linna näide. Kuigi linn kehtestas maamaksu aastase kasvu piirmääraks 100%, neljal maaomanikul viiest maamaks ei tõuse, ning vaid umbes 5% maaomanikest kasvab maamaks enam kui 20 euro võrra.
Elamumaa ja muude maatükkide (näiteks äri- ja tootmismaa) võrdlus näitab, et elukondliku maa maamaksu tõus on üldiselt tagasihoidlikum: näiteks ei tõuse 72% elukondlike maatükkide maamaks, samas kui elamiseks mitte mõeldud maatükkide puhul on sama näitaja 63%. Elukondlikest maatükkidest tõuseb maamaks enam kui 20 euro võrra 5% juhtudest ning mitteelukondlikel maatükkidel 6% juhtudest. Kui võrrelda olukorda erinevate maatükkide asemel isikute vaatest, siis on erinevus veelgi suurem – enam kui 100 euro võrra tõuseb maamaks 0,8%-l elamumaaomanikest, ent 4,4%-l mitte-elamumaa omanikest.
2022. aasta maa hindamine ja uued reeglid muudavad süsteemi sotsiaalselt õiglasemaks: maks vastab nüüd paremini maatüki väärtusele ning keskmist maksukoormust on nihutatud kallimate maade omanike suunas. Koduomanike keskmine maksukoormus langes 6%-lt 2025. aastal keskmiselt 4,5%-le 2026. aastal. Enamikul juhtudel maks ei muutu või suureneb vaid kümnete eurode võrra aastas.
Allikas: Maablogi (https://maablogi.ee/2026/02/11/maamaks-2026-mis-tegelikult-juhtub/) Blogi toimetab Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi avalike suhete osakond).
See on oluline!
Kuidas kontrollida maamaksu tasumise kohustust 2026. aastaks?
Pärast e-MTA keskkonda sisenemist tuleb vasakpoolsest menüüst valida „Maksud“ -> „Maamaks“ -> „Maamaksuteated ja maa andmed“ ja te näete 2026. aasta prognoositavat maamaksu summat.
Prognoositavaid maamaksu summasid katastriüksuste kaupa saab vaadata, valides „Maksud“ -> „Maamaks“ -> „Maamaksu prognoos“.
Maa maksustamisel on aluseks maa väärtus. Maksusumma arvutamiseks korrutatakse maa väärtus maksumääraga. Saadud summale rakendatakse vajadusel maamaksu tõusu piirmäära, misjärel arvatakse maha maksuvabastused ja soodustused.
Kui Te ei ole maamaksuteadet saanud:
- Kontrollige kõigepealt e-teenuste keskkonnast e-MTA, kas maksuteade on Teile väljastatud.
- Kui maksusumma on alla 5 euro, siis on seal kirjas, et maksuteateid ei ole.
- Kui Te ei ole maamaksuteadet 25. veebruariks kätte saanud, on Teil kohustus sellest 30 päeva jooksul Maksu- ja Tolliametit teavitada.
Koduomaniku maamaksusoodustus 2026. aastal
2026. aastal muutub koduomaniku soodustus summapõhiseks ning soodustuse suuruse (vahemikus 0-1000 eurot) otsustab kohalik omavalitsus.
Kui kohalik omavalitsus 2026. aastaks soodustuse summat ei kehtestanud (st summa on null), siis koduomaniku soodustust maamaksu määramisel ei rakendata.
Inimesel on õigus 2026. aastal saada kohaliku omavalituse kehtestatud koduomaniku soodustust, kui 1. jaanuari seisuga on täidetud järgmised tingimused:
- inimene on maatüki omanik või kasutaja ja
- maatükk on elamumaa, või maatulundusmaa, mille koosseisu kuulub õuemaa kõlvik, ja
- sellel maal asuvas hoones on Rahvastikuregistri andmetel inimese püsiv elukoht.
Kui kinnistu, sh korteriomand, on kaas- või ühisomandis, arvutatakse koduomaniku soodustus proportsionaalselt vastavalt omandiosa suurusele, kokku kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud koduomaniku soodustuse summa ulatuses.
Kui pärast maksuvabastusi, koduomaniku ning täiendavate soodustuste mahaarvamist on maamaksusumma ühe kohaliku omavalitsuse piires asuvalt maalt vähemalt 5 eurot, tekib maksumaksjale maamaksukohustus.
Allikas: MTA
