Соседские войны – проблема, похоже, вечная. Люди периодически жалуются на шум, запахи, домашних животных и странное поведение жильцов за стеной. Где проходит граница между бытовым конфликтом и нарушением закона, выясняла «МК-Эстония».
Жизнь в многоквартирном доме неизбежно означает соседство с самыми разными людьми – со своими привычками, характерами и представлениями о комфорте. Для одних громкая музыка днём – обычное дело, для других – повод для жалоб. Кто-то спокойно относится к запаху сигарет с балкона, а кого-то он доводит до отчаяния. И почти каждый хотя бы раз задавался вопросом: где начинается нарушение закона?
На вопросы читателей «МК-Эстонии» отвечают основатель сообщества о квартирных товариществах в социальной сети Facebook Сергей Никонов и присяжный адвокат Олег Матвеев.
«Я уже два года снимаю квартиру в Ласнамяэ. За стеной – у нас общий предбанник – живёт соседка около 40 лет, и с ней регулярно возникают проблемы. Живет она одна. Периодически из её квартиры доносится сильный грохот: что-то падает на пол, слышны удары о стены и громкие вопли. Иногда шум продолжается долго и в разное время суток. К ней уже не раз приезжали полиция и социальные работники, а однажды её даже на несколько дней отправляли на лечение в психиатрическое отделение. Больше всего страдает пожилая соседка этажом ниже: из-за прекрасной слышимости она не может находиться спокойно в своей квартире, и нередко ей приходится уходить куда-то гулять на весь день. Недавно я услышала разговор председателя дома с жильцами: они обсуждали возможность «отчуждения» квартиры и сбор подписей. Мне стало её по-человечески жалко – несколько лет назад она осталась совсем одна: в течение одного года умерли и мама, и бабушка. Законно ли, что председатель уговаривает соседей подписывать какие-то бумаги, чтобы ее выселить?» Виктория, 38
Сергей Никонов: Основания для принудительного отчуждения квартиры могут быть разными. Речь может идти, например, о невыполнении обязанностей собственника квартиры, о значительной задолженности перед товариществом в течение длительного времени или о систематическом причинении серьёзных неудобств соседям.
Но важно понимать, что недостаточно просто собрать подписи соседей. Этот вопрос рассматривают на уровне общего собрания квартирного товарищества. Решение принимают большинством голосов – «за» должны быть более 50 процентов собственников.
Причём речь идёт не только о количестве людей, но и о доле собственности. То есть решение должны поддержать собственники, которым принадлежит более половины жилой площади дома.
И ещё один важный момент: такое решение принимают все члены квартирного товарищества. Нельзя, чтобы только жители одного подъезда решили судьбу квартиры.
Если решение принято, человеку дают определённое время, чтобы он сам начал продажу квартиры. Если он этого не делает, тогда правление квартирного товарищества или кто-то из собственников может обратиться в суд. И уже суд начинает подробно изучать обстоятельства дела и принимает окончательное решение.
Олег Матвеев: Этот вопрос регулирует § 32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (KrtS). Согласно этой норме, собственники квартир вправе принять решение о предъявлении требования об отчуждении квартиры, если собственник грубо нарушает свои обязанности или систематически мешает другим жильцам.
Но на практике одного лишь недовольства соседей недостаточно. Необходимо доказать, что нарушения носят систематический характер.
Например, если речь идёт о конфликтном поведении, обычно требуется, чтобы нарушения были зафиксированы: в частности – были официальные подтверждения, что неоднократно уже вызывали полицию, а квартирное товарищество принимало письменные решения и предупреждало собственника о возможных последствиях.
«В нашем подъезде уже давно происходит неприятная история: одна соседка регулярно выливает из окна свои туалетные отходы. Запах стоит сильный – особенно возле дома и у входа в подъезд. Раньше это происходило реже, но в этом году ситуация ухудшилась: создаётся впечатление, что окно она использует буквально как туалет. Сейчас зима, лежит снег, и всё происходящее хорошо видно. Я уже неоднократно обращалась в обслуживающую фирму, с соседкой связывались, делали замечания, а меня просили сообщать, если это опять повторится. В последний раз мне предложили просто вызвать патруль, чтобы её оштрафовали. При этом фирма настаивает на масштабном ремонте фасада со сменой окон и балконов. Дом пятиэтажный, многие жильцы пожилые, часть квартир сдают в аренду. И идея брать крупный кредит на фасад, на который фактически продолжают лить «жёлтые реки», у людей вызывает недоумение». Евгения, 62
Сергей Никонов: Это – довольно сложная и болезненная тема. В некоторых случаях подобное поведение может быть обусловлено проблемами со здоровьем. И здесь у квартирного товарищества – довольно ограниченные возможности.
Очень часто бывает, что государственные структуры часть своих задач фактически перекладывают на квартирные товарищества. Но если у человека есть серьёзные отклонения в поведении, в первую очередь этим должны заниматься социальные службы: установить контакт с человеком, разобраться в ситуации и, при необходимости, организовать помощь, например – медицинскую экспертизу или лечение.
С другой стороны, если действия человека наносят ущерб дому, например – загрязняют фасад здания, территорию возле дома, зелёные насаждения – квартирное товарищество может принять решение о мойке фасада и выставить счёт собственнику квартиры.
Это – своего рода финансовая ответственность за причинённый ущерб. Но в каждом таком случае нужно учитывать и человеческий фактор. Потому что, если человек действительно болен, вопрос нужно решать не только юридически, но и социально.
Олег Матвеев: В ситуации, когда действия соседа нарушают общественный порядок –если из окна выбрасывают отходы, например, или иным образом загрязняют окружающую среду – жители могут обращаться как в полицию, так и в местное самоуправление.
Здесь применяют положения Закона о правопорядке (Korrakaitseseadus). Так, § 55 KorS устанавливает общее требование вести себя таким образом, чтобы не создавать опасности и не загрязнять окружающую среду.
А § 57¹ и § 57² KorS регулируют государственный надзор за соблюдением этих требований и дают полиции и органам местного самоуправления право реагировать на подобные нарушения.
На практике в таких ситуациях обычно задействуют сразу несколько механизмов.
При этом важно понимать, что для возможного судебного разбирательства большое значение имеет фиксация нарушений. В частности, учитывают частоту вызовов полиции, показания свидетелей и иные доказательства, например – видеосъёмку.
«Мы столкнулись с серьёзной проблемой. Наши соседи снизу практически каждый день очень громко слушают музыку. Причём речь не просто о громкой мелодии – у них мощный музыкальный центр с сильным басом, из-за которого в нашей квартире буквально вибрирует пол. Отдыхать нормально невозможно. У нас в комнате телевизор – тише, чем музыка от соседей. Ситуация повторяется регулярно, и возникает ощущение, будто живёшь над ночным клубом. В итоге даже спокойно отдохнуть дома днём – уже сложно». Анна, 52
Сергей Никонов: Жалобы на шум – это одна из самых распространённых проблем в многоквартирных домах. Но нужно понимать, что существует не только режим ночной тишины, когда можно вызывать полицию. Есть ещё и допустимый уровень шума в жилых помещениях.
То есть шум может быть и днём, но если он превышает допустимые нормы, то это – уже проблема. Причём речь может идти не только о самом звуке, но и о вибрации – когда из-за мощных басов, например, начинают вибрировать пол или стены.
Если есть подозрение, что уровень шума превышает нормы, можно провести измерения. В Эстонии есть специальная лаборатория при Департаменте здоровья. Они могут установить приборы, измерить уровень шума, проверить вибрацию и дать своё заключение.
Такое заключение можно потом использовать даже в суде.
Олег Матвеев: Вопрос шума регулирует также Закон о правопорядке (KorS). Согласно § 56 KorS, запрещено создавать чрезмерный шум, который существенно мешает другим людям. Закон отдельно устанавливает так называемое «время ночного покоя» – с 22:00 до 6:00, а накануне выходных – до 7:00 утра. В это время полиция вправе реагировать на жалобы о громком шуме.
Если же речь идёт о шуме в дневное время, ситуация становится более сложной. Закон напрямую не запрещает обычную бытовую активность днём, поэтому доказать нарушение бывает трудно. В таких случаях определённую роль может сыграть внутренний распорядок дома, если члены квартирного товарищества приняли соответствующие правила на общем собрании.
При этом необходимо учитывать принцип разумного сосуществования. Например, плач маленького ребёнка или обычные бытовые звуки в многоквартирном доме неизбежны и сами по себе не считаются нарушением закона.
«В нашем доме в соседней с нами квартире недавно поселился новый квартиросъемщик, и с его появлением начались серьёзные проблемы. Сначала он курил на балконе обычные сигареты – это было неприятно, но терпимо. Со временем ситуация ухудшилась: он начал регулярно курить марихуану – сначала днём, а теперь и по ночам. Запах настолько сильный, что проникает в нашу квартиру даже через закрытые окна. В комнате постоянно стоит дым, из-за чего по ночам невозможно нормально спать. Особенно тревожит, что этим всем дышит наш ребёнок. И у него тоже есть ребенок – какой вред получает он, даже страшно представить. Постоянное проветривание не помогает – запах быстро возвращается. Мы пытались решить вопрос по-соседски: разговаривали с жильцом лично, затем обратились к председателю дома. Он связывался с собственницей квартиры, но и это не дало результата». Игорь, 37
Сергей Никонов: Здесь ситуация – довольно простая. В Эстонии потребление марихуаны запрещено. Поэтому, если есть подозрение, что человек действительно употребляет наркотические вещества, можно обращаться в полицию.
Иногда люди сначала пытаются решить вопрос между собой, поговорить с соседом. Но если это не помогает, то вызвать полицию – вполне нормальная реакция.
Олег Матвеев: На практике доказать подобные факты бывает непросто, особенно если речь идёт только о запахе. Однако фиксация обстоятельств, например – свидетельские показания нескольких жильцов или иные доказательства, в том числе справки о неоднократных вызовах полиции – всё равно может иметь значение для возможного разбирательства.
«Пишу по просьбе пожилой соседки. У неё живут две маленькие болонки, и раньше никаких конфликтов с жильцами из-за собак не возникало. Но недавно к ней пришла незнакомая женщина и начала громко возмущаться, что в подъезде якобы «воняет псиной», пригрозив жалобой в Департамент сельского хозяйства и продовольствия (PTA). Вскоре соседка действительно обнаружила в двери письмо от представителей департамента. В нём говорилось, что сотрудники приходили накануне, и если в следующий раз им не откроют дверь, её могут вскрыть. Пожилую женщину это сильно напугало – она не понимает, обязана ли впускать проверяющих в квартиру и законны ли такие угрозы». Яна, 28
Сергей Никонов: Инспекторы PTA обладают определёнными полномочиями. Если поступает жалоба, например – на условия содержания животных, инспектор имеет право требовать, чтобы ему предоставили возможность войти в квартиру.
А вот может ли инспектор вскрывать дверь или взламывать замок – это уже более сложная юридическая ситуация. С точки зрения закона он может требовать доступ, но применение таких крайних мер – это уже отдельная процедура.
Олег Матвеев: Представители PTA действительно обладают определёнными полномочиями по надзору. Это регулирует Закон о ветеринарии (Veterinaarseadus).
В частности, § 72 и § 73 этого закона определяют, что сотрудники департамента осуществляют государственный ветеринарный надзор. А § 75 предусматривает меры такого надзора и допускает применение мер государственного контроля, которые в том числе могут основываться на положениях Закона о защите правопорядка.
Это означает, что если инспектор департамента требует предоставить доступ для проверки, то формально владелец квартиры должен такой доступ предоставить. Если же доступ не предоставляют, могут последовать предписания или иные меры, в том числе – право департамента задействовать полицию.
Однако на практике департамент чаще занимается вопросами, связанными с профессиональным разведением животных или ветеринарными требованиями. Если есть подозрение в жестоком обращении с животными, то в этом случае подключается полиция, так как жестокое обращение с животными уголовно наказуемо на основании § 264 уголовного кодекса.
«У нас в доме есть соседка, которая уверена, что в одной из квартир работает нелегальная прачечная. Ей постоянно слышатся звуки – то будто кто-то сверлит, то бесконечно крутится стиральная машина. Она жаловалась в обслуживающую фирму, поднимала этот вопрос на собраниях жильцов и даже вызывала полицию к соседу, которого подозревала. И хотя проверки ничего не выявили, она продолжает ходить к нему с претензиями. Однажды она пришла с жалобой и ко мне. В тот вечер я действительно слышала у соседей звук, похожий на стиральную машину, но только один раз. На следующий день соседка явилась уже с полицией – видимо, рассчитывала представить меня свидетелем. Я сказала то же самое, и после этого она на меня обиделась и перестала здороваться. При этом раньше она уже жаловалась и на меня – когда мой младенец иногда плакал ночью. Что делать, если соседка постоянно приходит с жалобами и подозрениями и это уже начинает выглядеть как навязчивое давление?» Юлия, 48
Сергей Никонов: Жалобы на шум – одна из самых распространённых тем. Но важно понимать, что не каждый бытовой звук является нарушением.
Например, стиральная машина, бытовая техника или плач ребёнка – это нормальная часть жизни в многоквартирном доме. Даже в судебной практике есть решения, где прямо говорится: дети есть дети, и определённый уровень шума неизбежен.
Иногда люди начинают подозревать какие-то серьёзные нарушения, например – промышленную деятельность в квартире.
Но чаще всего такие конфликты связаны не столько с реальными нарушениями, сколько с межличностными отношениями между соседями.
Олег Матвеев: Само по себе обращение к соседям с вопросами или жалобами не является нарушением закона. Каждый человек вправе обратиться к соседу и обсудить возникшую проблему.
Однако если такое поведение становится систематическим и принимает форму преследования – постоянные обращения, сообщения или действия, которые делают жизнь другого человека невыносимой – тогда в отдельных случаях это может быть рассмотрено как противоправное насильственное поведение и даже стать предметом разбирательства.
«Я недавно столкнулась с неожиданной и, честно говоря, жутковатой проблемой. Недавно на балконе начала слышать сильный гул за стенкой. Сначала не могла понять, что это, но по звуку похоже, что там образовалось большое гнездо – возможно, ос, шершней или пчёл. Пока точно не знаю, кто именно там поселился. Гул очень громкий – создаётся ощущение, что насекомых – тысячи. По ночам они буквально «барабанят» в стену, и это уже начинает серьёзно пугать. Председателю дома я сообщила, но пока вопрос не решён. Самостоятельно лезть туда страшно и небезопасно». Раиса, 74
Сергей Никонов: Если гнездо насекомых находится в фасаде здания, на крыше или в конструкции балкона, это относится к общей собственности дома. А значит, ответственность за решение проблемы лежит на квартирном товариществе.
Обычно вызывают специальные службы, которые занимаются удалением гнёзд ос, шершней или пчёл.
Здесь важно учитывать ещё один момент: у некоторых людей может быть сильная аллергическая реакция на их укусы. Это может быть очень опасно.
Олег Матвеев: Если речь идёт о ситуации, когда источник опасности находится на территории или в конструкциях, относящихся к общей собственности дома, теоретически может возникнуть гражданско-правовая ответственность квартирного товарищества.
Например, если здоровью человека нанесен вред – допустим, из-за укуса насекомого – и этот вред подтверждён медицинскими документами, можно рассматривать вопрос о компенсации ущерба. Однако подобные дела требуют серьёзной доказательной базы и могут быть достаточно длительными и затратными.
Поэтому перед обращением в суд всегда стоит оценивать соотношение возможных расходов и результата, поскольку судебный процесс может оказаться непропорционально дорогим.
«После покупки квартиры я столкнулась с неприятной ситуацией и пытаюсь понять, какие у меня есть права. Квартиру на первом этаже девятиэтажного дома я купила в конце ноября, а в начале декабря переехала. Уже в конце января выяснилось, что между первым и вторым этажом на канализационной трубе есть трещина, и её нужно срочно менять. Проблема – в том, что труба полностью зашита в короб, поэтому для доступа придётся вскрывать плитку и гипрок. В товариществе объяснили, что за замену трубы отвечают они, но демонтаж и последующее восстановление стены – обязанность собственника квартиры. Страховая компания также отказалась покрывать возможные расходы. В итоге получается, что проблему я обнаружила почти сразу после покупки, но платить за вскрытие и ремонт, вероятно, придётся мне». Ольга, 60
Сергей Никонов: Здесь многое зависит от того, как это было предусмотрено в проекте дома.
Есть два варианта: трубы могут быть открытыми или закрытыми.
Если по проекту трубы должны быть открыты, но кто-то из собственников позже зашил их во время ремонта, тогда демонтаж этих конструкций и последующее восстановление должен оплачивать тот собственник, который это сделал.
Если же трубы были закрыты по проекту здания, тогда работы могут относиться к ответственности квартирного товарищества.
Что касается претензий к предыдущему владельцу, теоретически можно говорить о скрытых дефектах. Но здесь важно учитывать сроки. Закон предусматривает определённое время, в течение которого можно предъявить такие претензии.
При этом на практике многие подобные споры проще решать путём договорённости. Потому что судебные разбирательства иногда обходятся дороже, чем сам ремонт.
