Власти разработали грандиозный план реновации зданий стоимостью без малого девять миллиардов. Правда, денег на его реализацию пока нет, а государственную поддержку решено существенно сократить. В результате модернизация жилья может оказаться доступной прежде всего тем, кто и без того достаточно обеспечен, тогда как старые дома в бедных регионах продолжат ветшать, пишет журналист и автор проекта «Реальная Балтия» Андрей Деменков.
Правительство запланировало вложить в обновление зданий 8,6 млрд евро за десять лет. Государственная поддержка должна составить около 1,5 млрд но и для нее пока нет полного финансирования. Остальное придется искать владельцам недвижимости. В том числе КТ, многие из которых без субсидий не способны даже приступить к работам. Получается интересная история: государство посчитало, сколько домов нужно отремонтировать, но с вопросом, кто за все это заплатит, разобраться пока не сумело.
Представленный весной Министерством климата план предусматривает реновацию 4–5,5 тысяч многоквартирных домов и 11 тысяч частных в 2026–2035 годах. Энергопотребление жилых зданий должно заметно сократиться.
И цель – вполне разумная. Наш жилой фонд стареет, коммуникации изнашиваются, крыши и фасады требуют ремонта. Даже если забыть о климатических обязательствах, откладывать эти работы бесконечно не получится. Но одно дело – необходимость реновации, другое – финансовая возможность ее провести.
В конце сентября правительство объявило о выделении 160 млн евро из государственного бюджета на ближайшие четыре года. Еще 288 млн предполагается получить из следующего финансового периода ЕС, а 186 млн могут поступить из Социального климатического фонда, связанного с системой ETS2.
К которой, между прочим, эстонские власти относятся без особого восторга. Система им не нравится, зато деньги, которые она может принести, пришлись бы весьма кстати. Впрочем, будущие европейские поступления – не то же самое, что средства, уже лежащие на счете.
Тем временем около 350 КТ с подготовленными проектами из-за нехватки денег не получили поддержку. Эстонский союз КТ оценивал уже сформировавшуюся потребность в 400–500 млн евро. И на этом фоне правительство решило сократить размер субсидий: вместо различающихся по регионам ставок, в отдельных случаях достигавших 70%, предполагается единая поддержка в 20%. Остальные 80% пусть оплачивают собственники.
Казалось бы, справедливо: недвижимость частная, ее содержание – обязанность владельцев. Вот только владельцы в Эстонии очень разные.
Простая арифметика
В Таллинне квартира в старом панельном доме может стоить 150 000 евро и больше. В Кохтла-Ярве аналогичное жилье порой продается дешевле десяти тысяч. А утепление фасада, замена труб, крыши и вентиляции от рыночной цены квартиры почти не зависят. Строительные материалы в депрессивном городе не становятся в десять раз дешевле. Да и подрядчиков там иногда меньше, отчего цены могут оказаться даже выше.
Допустим, комплексная реконструкция обходится в 40 000 евро на квартиру. После субсидии в 20% собственникам остается 32 000. Для квартиры стоимостью 150 000 это – серьезная инвестиция, но она хотя бы соразмерна цене имущества. А для квартиры стоимостью 8000 – расходы вчетверо больше ее цены. Причем вовсе не факт, что отремонтированное жилье удастся затем продать хотя бы за эти 32 000 евро.
Конечно, квартира нужна прежде всего для жизни, а не для спекуляций. Но банк, оценивая кредит, не может игнорировать такую арифметику.
Разница между регионами видна и без условных расчетов. Министр инфраструктуры Кулдар Лейс рассказывал, что в Пылва модернизировано уже более 80% многоквартирных домов. А финансовый руководитель Кохтла-Ярве Айвар Камал отмечал, что в его городе нет ни одного полностью реновированного многоквартирного дома. По его оценке, чтобы запустить процесс, государству пришлось бы покрывать до 90% расходов. Здесь дело не в том, что жители одного города любят уют, а другого – промерзшие стены. Просто экономические возможности несопоставимы.
Прежняя система субсидий хотя бы пыталась учитывать эту разницу. Теперь решили уравнять всех. Только равенство выходит своеобразное: состоятельному собственнику и малоимущему предлагают одинаковую долю помощи, прекрасно понимая, что второй может не воспользоваться ею вообще.
Причем и внутри одного КТ ситуация может быть разная: работающий специалист готов к кредиту, а пенсионер с небольшой пенсией не знает, откуда взять лишнюю сотню евро в месяц.
Субсидии как ловушка
Впрочем, было бы ошибкой требовать, чтобы государство просто вернуло прежние щедрые субсидии. У этой системы есть собственные пороки. Исследователи эстонского Центра передового опыта энергоэффективности отмечали, что зависимость от поддержки тормозит реновацию даже там, где жильцы способны оплатить работы самостоятельно. И это легко объяснить. Если реконструкция дома стоит миллион евро, а государство может дать 40%, зачем брать кредит на весь миллион? Лучше подождать следующего тура и сэкономить 400 тыс. евро. Пока ждешь, крыша, конечно, стареет, но обещанная субсидия слишком соблазнительна.
Так государство само приучило КТ зависеть от очередного конкурса. Появляются деньги – начинается ажиотаж, проекты выходят на рынок одновременно, подрядчики получают заказы. Финансирование заканчивается – многие откладывают ремонт до следующего раза. Это не очень похоже на устойчивую систему обновления жилого фонда, зато прекрасно напоминает распродажу, на которую все стараются успеть с одним и тем же купоном.
Такие волны спроса могут еще и повышать строительные цены. В феврале ERR рассказывал о небольшом КТ в Йыхви, председатель которого пришел к выводу, что постепенная реконструкция без субсидий может стоить дешевле комплексного проекта с поддержкой. Подрядчики, ориентирующиеся на бюджетные деньги, предлагают слишком высокие цены, жаловался он.
Один случай не доказывает, что вся программа разгоняет стоимость строительства. И комплексный ремонт не совсем то же самое, что замена отдельных конструкций по очереди. Но вопрос остается: какую часть субсидий действительно получают собственники в виде более дешевых работ, а какую съедает подорожание подрядов?
К тому же политическая реклама реновации часто строится вокруг экономии на отоплении. Здесь тоже нужно отделять красивые проценты от счетов, которые люди получают каждый месяц. Хорошо утепленный дом действительно потребляет намного меньше тепловой энергии. Но после реконструкции у КТ появляется большой кредит, а у жильцов – платежи по нему. Экономия киловатт-часов и экономия семейных денег могут оказаться совершенно разными историями.
Когда реновация дороже дома
Показателен расчет профессора TalTech Ярека Курнитского для квартиры площадью 65 кв.м. До реконструкции расходы на энергию и содержание дома составляли 190 евро в месяц. После они снижались до 86 евро, но с учетом дорогого кредита общий платеж мог достичь 256 евро. Дом стал экономичнее, комфортнее, современнее, а ежемесячные расходы выросли. Здесь нет противоречия, просто сбереженное тепло не погашает банковский кредит само по себе.
Возьмем наши условные 32 000 евро, которые после субсидии должен оплатить владелец квартиры. При кредите на 20 лет под 4% годовых это около 194 евро ежемесячно. Если растянуть срок до 25 лет – примерно 169 евро. Часть платежа компенсируется экономией на отоплении и другими расходами, которые после реконструкции могут уменьшиться. Но вовсе не обязательно вся сумма. А платить придется годами независимо от того, подорожает тепло или, наоборот, станет дешевле.
Тут, правда, нужно помнить еще одно обстоятельство. Сравнивать полную стоимость реновации с нулевыми расходами на старый дом нечестно. Крышу и трубы все равно придется менять, фасады ремонтировать, даже если Евросоюз завтра отменит всю климатическую повестку. Правильнее сопоставлять обычный капитальный ремонт с комплексной реконструкцией, которая дополнительно сокращает энергопотребление. Иногда разница между ними может быть не столь велика. Но пенсионеру, которому выставили новый ежемесячный платеж, от этой бухгалтерской тонкости легче не станет.
Государство проблему видит. Фонд предпринимательства и инноваций EIS предлагает КТ, которым отказали коммерческие банки, специальные кредиты на срок до 30 лет. Есть и гарантии по банковским кредитам, в том числе для домов в районах с низкой стоимостью недвижимости и высоким числом должников. Инструменты полезные, спору нет. Только гарантия помогает прежде всего банку, а не человеку с пустым кошельком. Доступность кредита и способность вернуть его – не одно и то же.
Поэтому интересен литовский опыт. Там наряду с поддержкой реконструкции зданий предусмотрена адресная помощь малообеспеченным собственникам, вплоть до компенсации платежей по кредиту и процентов для соответствующих установленным условиям жителей. Государство решает две разные задачи: помогает обновить дом и отдельно поддерживает тех, для кого участие в ремонте непосильно. В Эстонии же помощь в первую очередь привязана к зданию и правилам конкретной программы. Хотя проблема нередко не в фасаде, а в доходах людей за этим фасадом.
Разумеется, и литовская схема требует денег. Но их хотя бы можно направлять туда, где без государственной помощи дело действительно не сдвинется. В благополучных районах логичнее постепенно переходить к обычному кредитованию, оставляя субсидии для сложных проектов и нуждающихся собственников.
Причем критерии должны учитывать не только место расположения дома: небогатые люди живут и в Таллинне, а состоятельные встречаются и в Ида-Вирумаа. География важна, но банковский счет она не заменяет.
Реновация или переселение?
Остается еще один вопрос, самый неприятный. Стоит ли вообще вкладывать огромные суммы в реконструкцию каждого старого дома? В Эстонии есть уголки, где население сокращается десятилетиями, квартиры пустуют, молодежь уезжает. Если государство вложит миллион в обновление полупустого здания, кто станет содержать его через 20 лет? А если жильцов станет еще меньше, платежи остальных вырастут, что лишь подтолкнет к отъезду следующих собственников.
Никто не предлагает принудительно переселять людей ради красивой статистики. Но в отдельных случаях помощь с переездом в нормальное жилье может оказаться разумнее дорогостоящей реконструкции дома без будущего. Это уже вопрос не энергосбережения, а региональной политики, которую никак нельзя подменить программой утепления фасадов. И ответить на него желательно до того, как потрачены деньги, а не после.
Таким образом, сама идея масштабной реновации не вызывает возражений. Смущает попытка провести ее по единому рецепту и преимущественно за счет долгов собственников. Сокращение субсидий в состоятельных районах может оказаться разумным. Но одинаковая ставка для всей страны грозит оставить за бортом именно те дома, которым поддержка нужнее всего. При этом государство будет исправно отчитываться о количестве обновленных квадратных метров и сэкономленной энергии, а дома, которым не удалось получить кредит, в эту победную статистику просто не попадут.
Национальный план ценой в 8,6 млрд евро должен отвечать не только на вопрос, сколько зданий предполагается утеплить к 2035 году. Он должен объяснять, кто и на каких условиях сможет за это заплатить, кому необходима помощь, а где бюджетные деньги лишь заменят частные вложения.
Пока же у нас неплохо получается считать квадратные метры и проценты энергосбережения. С людьми несколько сложнее: они, в отличие от квадратных метров, имеют неприятную привычку считать собственные деньги.
