Дальнейший разговор ведущая замяла, но буквально на следующий день то же радио передало интервью с представительницей «Кредекс» в Нарве о финансовой поддержке значительно больших (на десятки миллионов) затрат, связанных – опять-таки – с реконструкцией зданий, пишет доктор экономических наук Владимир Вайнгорт. Незабвенный Остап Бендер знал 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения. И если он действительно переквалифицировался в управдомы (по нынешним временам, в председатели правления КТ), то, наверное, овладел 401‑м способом проворачивания операции «были деньги ваши – стали наши».
Чтобы читатели поняли, почему т. н. инвестиции в квартирную недвижимость в большинстве случаев бессмысленны, сделаем небольшое теоретическое отступление.
Другая экономика и другое общество на дворе
Образовавшийся на постсоветском пространстве средний класс в результате приватизации квартир превратил все городские дома в коллективную собственность квартировладельцев (к их абсолютному счастью). Счастье, правда, длилось недолго. По мере роста цен на отопление и прочие коммунальные услуги «дареный конь» потребовал расходов. Сначала небольших: на установку разных датчиков; потом более заметных: на утепление торцов зданий, а затем и всех стеновых панелей, а также замену окон на пластмассовые (с двойным остеклением). На этих операциях делались неплохие деньги, но к началу второго десятилетия двухтысячных годов стало понятно, что можно получать под лозунгом «инвестиций в квартирную недвижимость» деньги гигантские.
Потихоньку, полегоньку опытные манипуляторы общественным мнением объяснили бессмысленность всех предыдущих затрат и стали продвигать идею, что реальное снижение теплопотерь достижимо только путем радикального утепления всех ограждающих конструкций зданий, кровель и стен подвалов, смены системы отопления, замены естественной вентиляции на принудительную, а также двухслойного остекления на трехслойное. Под это дело товарищества кредитуют на срок до 20 лет (при поддержке «Кредекса»). До возврата кредита квартирособственники платят ежемесячно ровно ту же сумму, что и до реновации дома, поскольку реальное снижение цены отопления как раз и направляется в погашение кредита. То есть денежная экономия наступит через 20 лет. Был советский анекдот о намерении Чапаева построить в городах по несколько консерваторий, чтобы «наши дети консервов наелись». Так и с экономией тепла. А мы, между прочим, живем в начале перехода к новому технологическому укладу. Вспомните, уважаемые читатели, свои мобильные телефоны двадцатилетней давности и сравните с нынешними.
Президент США Байден провел в мае форум лидеров стран, где обсуждался переход к новой энергетике в 2030, 2035 годах. На что в этих условиях придется тратить деньги квартирособственникам, еще неизвестно. Но ясно, что по-прежнему получать тепло по трубам, тянущимся через весь город, – это вряд ли. Не менее важно второе обстоятельство, связанное с переменами в структуре общества. Средний класс исчезает. Он уже сегодня разделился на два слоя: «креативный» (так его назвал американский социолог Ричард Флорида) с заработками в разы выше среднего; и малообеспеченный (с оплатой от «минималки» до средней) аналог французских «желтых жилетов». Платежеспособные креативщики не станут снимать (тем более покупать) жилье в Ласнамяэ, Мустамяэ и других наших спальных районах. Их зона обитания уже сейчас – новые кварталы районов Ноблесснера, бывшего депо станции Таллинн, жилые дома у рыбного порта. «Ласна – классно» можно сколь угодно заявлять, но это депрессивный район, и его ждет рециклинг (то есть то, что происходит со спальными зонами Берлина, Москвы и других европейских городов) .
Что претит в панельной колыбели?
Достаточно проехать вечером по ласнамяэским улицам, с двух сторон уставленным машинами, или зайти во дворы Мустамяэ, чтобы понять: автомобиль там вытесняет людей. Или попробуйте устроить себе кабинет для серьезной работы фрилансером в трехкомнатной типовой квартире, даже если живете там вдвоем. Тем более рядом нет кафешки, где можно поработать за компьютером или провести деловую встречу. Ночного клуба тоже нет. И о коворкинге там не слышали. А до Vaba lava полчаса на такси. И не та человеческая среда. Чтобы никого не обидеть, скажу: старперы вроде меня не компания поколению Z.
Город радикально зонируется. Потому, если кто-либо из уважаемых читателей решил прикупить квартиру с помощью кредита для последующий сдачи внаем, выбирайте ее в домах «веселой архитектуры» в креативной общественной среде. Там будут платежеспособные наниматели и – если придется – там удастся продать жилье по цене выше стоимости приобретения. Покупайте там или нигде. И, конечно, не вкладывайтесь в дорогостоящее «развитие недвижимости», кроме как в культурно или архитектурно значимых домах исторического центра. Рыночная цена (на основе которой с вами будут производить расчеты деньгами либо квадратными метрами) не учтет ваших безумных двадцатилетних кредитов.
А что до ограждения лоджий – за какие-нибудь триста-четыреста евро можно укрепить существующие плиты. Совсем незачем платить около двух тысяч за модное их остекление. Даже если вы лично можете легко потратить такие деньги – имейте совесть: в доме наверняка есть семьи, у которых есть более актуальные приобретения стоимостью в две-три тысячи евро. То же касается балконов: разброс цен по их укреплению значителен. Выбирайте самый дешевый, максимально учитывая возможности малообеспеченных жильцов. Надо иметь в виду, что скоро в Таллине появятся обычные для старой Европы доходные дома. Их владельцы и будут диктовать уровень цен на рынке аренды жилья. А городские власти, как их коллеги во Франции или Германии, будут бороться за снижение уровня арендной платы. Сегодня вляпаться в двадцатилетнее кредитное ярмо легко, но как обидно будет лет через пять понять, что это была обычная финансовая разводка со стороны финансовой мафии. А мы ее жертвы.
