Когда речь заходит об отоплении, чаще всего жалуются на холод. Но бывает и наоборот – в квартире слишком жарко, и жить в таких условиях становится некомфортно. Тогда возникает непростой вопрос: кто должен решать проблему и оплачивать её устранение, если непонятно, где именно её причина – в системе дома или внутри самой квартиры? Где заканчиваются обязанности правления квартирного товарищества и начинается зона ответственности собственника? И можно ли доказать, что это – вообще скрытый дефект, разбиралась «МК-Эстония».
Житель Таллинна Дмитрий (39) оказался в непростом положении: после замены котла отопления в многоквартирном доме, где он живет, в его квартире стало очень жарко – температура порой поднималась почти до 30 градусов.
Не хочу топить улицу
«Я купил эту двухкомнатную квартиру около четырёх лет назад, – начинает свой рассказ Дмитрий. Речь идет о пятиэтажном доме по адресу Уус-Малева, 9, в районе Копли. – Первое время серьёзных проблем с отоплением не возникало, однако ситуация резко изменилась после того, как летом 2025 года в доме заменили котёл на новую современную систему отопления».
Он добавляет: «С началом следующего отопительного сезона температура в квартире начала периодически подниматься почти до 30 градусов. Особенно тяжело было в морозные дни. Это уже были довольно экстремальные условия».
По словам Дмитрия, он неоднократно обращался в квартирное товарищество с просьбой снизить температуру или хотя бы уменьшать отопление в ночное время.
«Однако ощутимых изменений так и не произошло, – утверждает мужчина. – Вместо этого мне советовали открывать окна в мороз, вешать одеяла на батареи или просто дождаться окончания отопительного сезона. На улице минус 16, а мне говорят – открывайте окна!»
При этом, отмечает Дмитрий, жалобы были не только у него: «Часть жильцов жаловалась на холод, тогда как другие, наоборот, страдали от жары. Настройку системы отопления в итоге подстраивали под тех, кто активнее требовал повысить температуру. Ориентировались прежде всего на тех, кто громче жаловался».
Пытаясь разобраться в причинах происходящего, Дмитрий начал подробнее изучать систему отопления и выяснил, что радиаторы в его квартире отличаются от стандартных. В гостиной батарея занимает почти всю стену, а в спальне радиатор также больше обычных размеров.
«При этом я приобрёл квартиру уже в таком виде и самостоятельно ничего не менял, – подчёркивает мужчина. – Кто именно устанавливал эти радиаторы и когда это произошло, сейчас выяснить практически невозможно. Когда покупаешь квартиру, ты же не ходишь ее смотреть с армией инженеров и специалистов».
По его словам, до замены котла квартира не перегревалась даже зимой. Именно поэтому мужчина предполагает, что новая система отопления могла иначе повлиять на распределение тепла в доме или выявить особенности самой квартиры.
Два юриста – три мнения
Не добившись решения через товарищество, Дмитрий начал искать выход самостоятельно. Один из специалистов предложил установить специальные регуляторы, которые позволят контролировать подачу горячей воды в радиаторы. Предварительную стоимость работ оценили примерно в 300 евро.
С этим предложением Дмитрий снова обратился в товарищество, рассчитывая, что расходы покроют из общедомовых средств.
«Однако, – рассказывает он, – в правлении единого мнения не оказалось. Некоторые члены товарищества соглашалась с тем, что проблема связана с общей системой отопления, тогда как другие считали, что оплачивать работы должен владелец квартиры. В итоге мне дали понять, что рассчитывать на компенсацию не стоит».
Пытаясь понять, кто всё-таки должен нести ответственность, Дмитрий обратился за бесплатной юридической консультацией. Сначала, по его словам, ему объяснили, что радиаторы относятся к общей системе отопления дома, а значит – устранением проблемы должно заниматься товарищество. С этой позицией мужчина вновь пришёл в правление.
«Однако позже, после консультаций с коллегами, юрист изменила первоначальную оценку ситуации, – вздыхает Дмитрий. – Мне пояснили, что если радиаторы когда-то были установлены без согласования, то ответственность за возможные последствия могла перейти к новому собственнику вместе с квартирой».
Но Дмитрию посоветовали обратиться к маклеру и выяснить, можно ли считать ситуацию скрытым дефектом квартиры.
«Однако и там ответ оказался отрицательным. Маклер указала, что квартира была куплена более трёх лет назад, поэтому сроки для предъявления подобных претензий уже истекли. Я пытался объяснить, что раньше не мог знать о проблеме, поскольку перегрев проявился только после замены котла. Я говорил, что это скрытый дефект, который проявился только сейчас, но мне ответили: теперь это – уже ваша проблема», – рассказывает он.
В итоге, констатирует Дмитрий, получается, что это – замкнутый круг.
«КТ ссылается на старые изменения в квартире, маклер – на сроки давности, а ответы юристов начали противоречить друг другу. При этом техническое решение проблемы уже найдено. Нужно просто поставить регуляторы – и всё решится. Но никто не может сказать, кто должен за это платить», – говорит он.
Кроме того, до окончания отопительного сезона Дмитрию фактически запретили вмешиваться в систему отопления.
В официальном ответе товарищество указало, что собственники квартир не имеют права без разрешения менять клапаны, регулировочные краны или радиаторы, поскольку это может нарушить работу всей системы дома.
Своя правда
Член правления данного КТ Елена Федорук подтверждает, что проблема с перегревом квартиры Дмитрия товариществу известна. Однако, по её словам, в правлении считают, что ключевая причина ситуации связана прежде всего с радиаторами в квартире.
«Дмитрий приобрёл квартиру уже с изменённой системой отопления, поэтому в товариществе не считают себя ответственными за замену радиаторов, – подчеркивает Федорук. – Получается, что он должен довести их до нужного состояния сам и решить эту проблему».
При этом член правления отдельно уточняет, что речь идёт не о новом котле, а о модернизации системы управления отоплением. По её словам, внутренняя система дома при этом осталась старой и однотрубной. Одновременно Utilitas сейчас проводит работы по обновлению теплотрассы на улице Уус-Малева.
Федорук обращает внимание, что жалобы в доме поступают не только на жару, но и на холод. По её словам, особенно сложная ситуация складывается в четвёртом подъезде, где жильцы мёрзнут из-за старых конструкций и постоянной сырости в подвале.
«Я сама кричу, что мне холодно, по стенам идет холод», – рассказывает она.
Именно поэтому, поясняет член правления, систему отопления в последние годы приходилось подстраивать под жалобы жильцов нижних и более холодных квартир. Однако в квартире Дмитрия, считает она, ситуацию усугубляет слишком большой радиатор, который не соответствует метражу.
По ее мнению, проблему можно решить сравнительно просто – путем замены батареи или её секций в период, когда отопление уже отключено. При этом товарищество считает, что расходы должен нести собственник квартиры.
«Не мы же виноваты, что бывшие жильцы так поставили», – подчёркивает Федорук.
Она также отмечает, что, по мнению правления, прежняя хозяйка квартиры могла установить увеличенную батарею из-за того, что сама мёрзла. При этом КТ, по её словам, не получало информации о таких изменениях в системе отопления.
При этом она подчёркивает, что КТ не отказывается заниматься общедомовой системой отопления.
«Но мы должны посмотреть, в чем проблема, чтобы понимать, что именно нужно – ставить вентиль или срезать батареи», – говорит Федорук.
Наследство батарей
Основатель крупного Facebook-сообщества о КТ, который много лет занимается проблемами КТ и коммунальных систем, Сергей Никонов после беседы с Дмитрием пришел к выводу, что ситуация в доме на Уус-Малева во многом связана с особенностями старых однотрубных систем отопления, характерных для кирпичных домов конца 60-х годов.
«В таких домах тепло распределяется неравномерно: верхние этажи могут перегреваться, тогда как нижние – наоборот, страдать от недостатка тепла, – объясняет специалист. – В квартире Дмитрия, вероятно, были увеличены радиаторы. Подобные изменения в старых домах нередко делали десятилетия назад для того, чтобы сделать квартиры теплее. При этом установить, кто именно и когда увеличивал батареи, сейчас практически невозможно».
Никонов отмечает, что подобные изменения часто «передают» вместе с квартирой от одного владельца к другому.
«Сам факт увеличения радиаторов ещё не означает, что речь обязательно идёт о незаконной переделке, – подчеркивает он. – До того, как появились КТ и нынешнее регулирование, было разрешено многое. Какие-то ЖЭКи или строительные управления могли пойти навстречу жильцам и увеличить батареи. Тогда это не считалось нарушением – люди просто пытались решить проблему с отоплением».
Дополнительную роль, по мнению Никонова, играет и возраст самого дома: «В старых кирпичных зданиях со временем теплоизоляция ухудшается, а в однотрубных системах особенно часто мёрзнут нижние этажи. Из-за этого температуру в теплоузле начинают повышать для всего дома. Тогда получается, что верхние этажи жалуются, что очень жарко, а нижние – что очень холодно. Это весьма распространённое явление».
Комментируя юридическую сторону конфликта, Сергей Никонов подчёркивает, что юристы в подобных случаях оценивают прежде всего правовую сторону вопроса, тогда как КТ исходит из технического состояния дома и проекта системы отопления.
Эксперт поясняет: если радиаторы считают частью общей системы отопления, тогда логично говорить об ответственности КТ. Однако у правления есть и другой аргумент – батареи в квартире были когда-то увеличены, а значит – проблему можно рассматривать как последствие изменений внутри квартиры.
«В КТ скажут: вы изменили проект и нарастили батареи – это ваша проблема», – объясняет Никонов.
Что касается совета рассматривать ситуацию как скрытый дефект квартиры, то здесь действительно возникает проблема со сроками давности: «Срок подачи по скрытому дефекту – три года со дня приобретения квартиры. У него этот срок уже закончился».
При этом Никонов отмечает, что Дмитрий уже фактически нашёл техническое решение проблемы. Речь идёт об установке терморегуляторов с байпасом – специальной перемычкой, позволяющей сохранить циркуляцию теплоносителя в однотрубной системе. Без такой конструкции, поясняет эксперт, перекрытие батареи могло бы нарушить отопление всего стояка.
«Если перекрывается батарея, то теплоноситель по этой трубе идет дальше», – объясняет он принцип работы системы.
В то же время Сергей Никонов не исключает, что проблема может быть связана не только с увеличенными радиаторами. По его мнению, свою роль могла сыграть и настройка нового теплоузла, установленного после модернизации системы отопления.
Эксперт рассказывает, что новая система может быть недостаточно корректно настроена именно под старую однотрубную схему дома; кроме того, проблемы могли накопиться и внутри самой системы отопления. В доме уже сталкивались с загрязнением батарей: после замены одного из радиаторов он почти сразу оказался забит.
«Это показывает, что там всё-таки что-то ещё крутится по системе отопления и где-то оседает», – отмечает он.
В связи с этим он считает, что товариществу стоило бы не ограничиваться спором о том, кто должен платить, а провести полноценную техническую проверку системы. В частности – пригласить специалистов, устанавливавших новый теплоузел, пока оборудование ещё находится на гарантии, а также независимого теплотехника для оценки регулировок и состояния отопления в доме.
«Его нужно настроить, оттарировать, посмотреть датчики. И глупость – эту гарантию терять», – подчёркивает Никонов.
При этом перспективы судебного спора эксперт оценивает осторожно. По его словам, без дополнительных доказательств, например – жалоб других жильцов верхних этажей, шансы выиграть дело могут оказаться невысокими.
«Все эти суды и юристы занимают довольно много времени. А если система останется прежней, он опять встретит следующий отопительный сезон в жаре», – говорит специалист.
Продолжение следует
После разговора с Сергеем Никоновым Дмитрий уже начал следовать некоторым рекомендациям эксперта и собирать дополнительную информацию о состоянии системы отопления в доме. Однако подобные процессы, особенно если в них вовлечены КТ, технические специалисты и обслуживающие фирмы, могут занять длительное время.
При этом член правления данного КТ заверяет: они тоже будут принимать меры.
«Сантехник, занимавшийся настройкой системы, также пришёл к выводу, что распределение тепла в доме нарушено. Ему не удалось самостоятельно вот так точно распределить тепло по этажам и по квартирам. Поэтому мы уже обсуждаем дополнительные меры для улучшения ситуации в доме. В частности, речь идёт о промывке системы отопления и новой балансировке стояков после завершения работ Utilitas», – говорит член правления Елена Федорук.
Комментарий
Олег Матвеев, присяжный адвокат
Срок давности по денежным требованиям к предыдущим собственникам квартиры, если квартиру приобрели на основании договора купли-продажи, составляет три года. По прошествии трёх лет подавать требование в суд, как правило, нет смысла за отсутствием перспективы.
Новый собственник вправе потребовать возмещение в рамках досудебного обращения к бывшему собственнику, но требовать через суд, учитывая срок давности, бесперспективно.
Если доказано, что увеличенный радиатор создаёт неудобства при сильном отоплении, температура в квартире действительно слишком высокая от радиатора и он установлен без согласования с КТ, то мы можем говорить о скрытом дефекте.
Цена замены регуляторов – 300 евро, и да, формально тоже можно идти в суд и требовать эти деньги от бывшего собственника квартиры. Но надо учесть, что с высокой долей вероятности востребовать все расходы на адвокатов и юристов в суде может не получиться, учитывая небольшую сумму требования.
Если этот расширенный радиатор для человека действительно является большой проблемой, тем более если это – работающий человек, то он найдёт возможность заплатить 300 евро и найти более приемлемый вариант. Точно стоит согласовать модель радиатора с КТ, так как система отопления в многоквартирном доме считается совместной собственностью.
Комментарий
Анна Йоаннесян, руководитель отдела технического обслуживания Utilitas Tallinna Soojus
Ранее дом по адресу Уус-Малева, 9, был подключён к локальной котельной сети. В 2025 году потребителей этой сети подключили к основной сети центрального отопления, где давление значительно выше. До этого дом был подключён напрямую, то есть вода из центральной теплосети циркулировала непосредственно внутри системы отопления здания, включая радиаторы.
Теперь же в доме был установлен полностью автоматический теплоузел с независимым подключением и системой автоматики управления. Такая система регулирует температуру подаваемого в дом тепла в зависимости от температуры наружного воздуха. При этом график отопления внутри здания можно дополнительно настраивать с помощью автоматики теплоузла – в соответствии с потребностями конкретного дома.
Поскольку инициатором переподключения выступил Utilitas, работы по обновлению оборудования были выполнены за наш счёт.
Utilitas заменил только теплоузел, а не всю систему отопления дома. Если после этого часть квартир начала перегреваться, а часть – оставаться более холодной, это, скорее всего, указывает на проблемы с балансировкой внутренней системы отопления здания.
В данном случае речь идёт о старой однотрубной системе отопления, где квартиры одного стояка подключены последовательно. В таких системах имеет большое значение, соответствуют ли радиаторы первоначальному проекту дома. Нередко жильцы меняют радиаторы без согласования с управляющей организацией, из-за чего система теряет баланс. Это может приводить как к перегреву, так и к недостаточному отоплению в отдельных квартирах.
В подобных ситуациях КТ совместно со специалистами должно искать причину и принимать решение о необходимых работах. В зависимости от ситуации это может быть корректировка отопительного графика теплоузла, настройка давления циркуляционного насоса, балансировка системы отопления, промывка стояков или проверка радиаторов в квартирах.
Со своей стороны Utilitas может консультировать клиентов по вопросам, связанным с центральным отоплением и теплоузлом.
Комментарий
Игорь Алексин, юрист PROGRESSOR Õigusbüroo
Как и во многих юридических спорах, здесь многое упирается в доказательную базу. Если исходить из того, что проблема перегрева квартиры действительно существует, установка регулятора способна её решить, а радиаторы были заменены ещё предыдущими собственниками, то ситуация выглядит достаточно неоднозначно.
Система отопления дома, включая батареи внутри квартир, считается совместной собственностью всех собственников квартир. Управляет этой системой КТ, и именно оно должно заниматься возникающими проблемами. Если система отопления приводит к тому, что в одной квартире слишком жарко, а в другой слишком холодно, в КТ обязаны искать решение.
В Эстонии отдельно регулируют требования к температуре в жилых помещениях. Минимальная температура не должна быть ниже 18 градусов. Если на улице температура воздуха превышает 22 градуса, то в квартире температура не должна подниматься выше 27 градусов. В остальном температура должна оставаться разумной и комфортной.
Обязанность соблюдать эти требования лежит на КТ. Оно должно избегать ситуаций, при которых в одних квартирах температура оказывается ниже нормы, а в других – значительно выше. Каким способом этого добиться – КТ решает самостоятельно. При этом решение должно быть одновременно эффективным и по возможности экономичным.
Если в данном случае установка регуляторов действительно позволит нормализовать температуру в квартире, не нарушая интересов других жильцов, то такое решение можно считать подходящим. Судебная практика Эстонии показывает, что за состояние общей системы отопления отвечает именно КТ. При этом самовольная замена батарей без ведома товарищества обычно невозможна, поскольку речь идёт об общей коммуникации дома.
Однако даже если радиаторы когда-то были заменены без согласования, это само по себе не освобождает КТ от обязанности обслуживать систему отопления. В судебной практике уже были случаи, когда КТ всё равно несло ответственность за последствия, связанные с заменёнными батареями.
Это не означает, что самовольная замена радиаторов автоматически считается законной. КТ по-прежнему может требовать привести систему отопления в первоначальное состояние за счёт собственника квартиры. Но одновременно КТ обязано обеспечивать нормальную работу системы отопления и поддерживать подходящую температуру в квартирах. Поэтому нельзя исключать ситуацию, при которой КТ всё же должно будет установить регуляторы за свой счёт.
Если КТ будет утверждать, что батареи когда-то заменили без согласования, это ещё нужно доказать. Замена элементов общей системы отопления без ведома КТ на практике выглядит маловероятной.
