Toimetuse poole pöördusid pensionärid, kes soovivad oma korteri poja nimele kirjutada. Samal ajal tunnevad nad aga muret, kas sellega ei kaasne maksukohustust ja ega nad ise hiljem peavarjuta ei jää. Kuidas tehingut võimalikult kasulikult ja turvaliselt vormistada, uuris MK-Estonia.
Vera Grigorjevna (79) ja Stepan Andrejevitš (84) on koos olnud juba üle 50 aasta. Neil on poeg Igor (51) (kõik nimed on loo tegelaste palvel muudetud – toim.). Kõik nad elavad kolmekesi kolmetoalises korteris Tallinnas.
„Pojal oli varem pere. Ta elas teises riigis naisega, kellel olid lapsed esimesest abielust. Ühiseid lapsi nad ei saanudki,“ räägib Vera Grigorjevna. „Mis neil seal viltu läks – ma ei hakka detailidesse laskuma, aga lõpuks pakkis Igor kohvri oma asjadega, jättis kogu ühisvara maha ja tuli tagasi koju, meie juurde. Kurb, aga elu on kord selline.“
Probleemide ennetamine
Olgu kuidas on, aga vanematel on kahtlemata kergem elada, kui saab toetuda lastele, kes on lähedal.
„Aega ei saa peatada,“ arutleb Stepan Andrejevitš filosoofiliselt. „Varem otsustas minu sõna selles majas kõike. Nüüd lasen aga üha sagedamini tal tähtsaid küsimusi ise lahendada Arvan, et kui kõiki protsesse kontrollida, siis võib korteri tema kätte usaldada, sest kui see küsimus tähelepanuta jätta, võib tahtmatult tekitada talle probleeme, ja seda me abikaasaga ei soovi.“
Vanemad tunnevad muret: kas kurbade asjaolude korral ei pea poeg hakkama maksma kõrgeid makse, vormistama hunnikute viisi dokumente ja oma pärimisõiguse eest võitlema hakkama?
„Parem on kõik ise üle kontrollida, kuni me selleks veel võimelised oleme,“ ütleb Vera Grigorjevna. „Siis süda ei valuta.“
Eaka daami arvates oleks ideaalne lahendus korter pojale maha müüa – sel juhul ei teki vaidlusi sugulastega (kellega läbisaamine on tema sõnul „keeruline“), kui nad peaksid äkki tahtma vara pärast sõdima hakata. Pealegi jääks raha sel moel perekonda.
„Poeg võiks meile osamakseid tasuda – ja sisuliselt oleks see raha, mida me niikuinii kulutaksime meie ühisele majapidamisele,“ oletab ta.
„ Siiski peame ka enda peale mõtlema,“ lisab Stepan Andrejevitš. „Elu on ettearvamatu. Tahan olla kindel, et igal juhul jääb meil Veraga katus pea kohale. Seetõttu tahamegi teada, milline kinnisvara pojale ümbervormistamise viis oleks meie jaoks ühtaegu kõige vähem kulukas kui ka kõige turvalisem.“
Testament
Pensionäride olukorda kommenteerides toob Leadell Pilv Advokaadibüroo vandeadvokaat Oleg Matvejev välja kolm viisi, kuidas vanemad saavad kinnisvara täiskasvanud lastele üle anda: testament, kinkeleping ja müük.
„Kõik testamendiga seonduv on hea selle poolest, et vara omanik saab seda dokumenti elu jooksul korduvalt ümber vaadata. Sealhulgas seda tühistada või pärijate ringi muuta,“ selgitab vandeadvokaat. „Kui notariaalsetes dokumentides on märgitud mitu pärijat, sealhulgas ühe kinnisvaraobjekti osas, võib see avada nende jaoks Pandora laeka, kuna nad peavad hiljem hakkama vara jagama kas kohtuväliselt või kohtu kaudu. Ja väga sageli – selle kohta on palju näiteid – purustab „korteriküsimus“ kõik inimsuhted, mis olid aastakümnete jooksul üles ehitatud.“
Ta rõhutab: „Päritava vara jagamine kohtu kaudu on suurte vaidluste korral väga pikk ja aeganõudev protsess. Praktikas võivad protsessid üksikutes osades kesta isegi viis aastat, eriti kui kohtud teevad erinevaid otsuseid ja ringkonnakohus tühistab näiteks maakohtu lahendi. Harvematel juhtudel võib juhtuda, et kõrgemad kohtuinstantsid tühistavad otsuseid mitu korda. Kui pärijate vahel tekivad tõsised erimeelsused, võib kohtu vaidlus pärandvara jagamise üle kesta väga pikka aega.“
Vandeadvokaadi sõnul võib notariaalset testamenti kohtus vaidlustada, kuid praktikas õnnestub see see harva – vaid juhtudel, kui testamendi tegija oli reaalselt teovõimetu, mis peab olema tõendatud pika ja hästi dokumenteeritud haiguslooga.
„Kodust testamenti saab reaalses elus vaidlustada ka allkirja võltsimise korral,“ lisab Oleg Matvejev. „Kuid me elame teiega e-riigis, kus lahkunu viimastest eluaastatest jääb maha vähe kirjalikke jälgi. Käekirjaekspertiisi jaoks on sageli vaja just allkirjade ja käekirja originaale viimase 2–3 aasta jooksul enne testamendi koostamist. Sellises olukorras tuleb juba ette olukordi, kus käekirjaekspertidel jääb kohtuekspertiisides materjali vajaka, mistõttu tuleb ekspertiis tühistada… Minu isiklik arvamus on, et koduse testamendi osa tuleks pärimisseadusest üldse välja võtta, et tõkestada seeläbi testamentide võltsimise katseid, millest viimasel ajal meedias nii palju kirjutatakse.“
Tema sõnul kontrollivad notarid siiski palju sagedamini, kui iseseisev on inimene oma otsuste tegemisel kinkelepingu või testamendi allkirjastamisel.
Vandeadvokaat märgib: „Mulle on väga sümpaatne üksikute notarite praktika, kes nõuavad „lähedastelt“ ruumist lahkumist, et notar saaks testaatoriga omavahel rääkida. Et oleks selge, mida testamenditegija tegelikult soovib ja kas talle ei avaldata survet.“
Kinkeleping
„Kinkelepingu puhul vormistage kindlasti notari juures eluaegne isiklik kasutusõigus. Pole harvad juhud, kus poole aasta või aasta pärast soovivad „lähedased“ kinkija tänavale visata,“ hoiatab vandeadvokaat. „Samuti pange kinkelepingusse üheselt kirja, kes ja millises ulatuses tasub korteri kommunaalarveid, kannab korteri korrashoiu kulusid (sanitaarremont) ning ostab hädavajaliku tehnika (külmkapp, pesumasin, televiisor ja muu).“
Oleg Matvejev soovitab kinkelepingust taganemise põhjused detailsemalt lahti kirjutada, kuna praktikast nähtub, et vaid üldsõnalisest fraasist „jämeda tänamatuse“ kohta ei piisa.
„Paljudel juhtudel jäävad kinkijad kahjuks pika ninaga, kui piirduda vaid selle sõnastusega,“ nendib ta.
Samuti võib notariaalsesse lepingusse kirja panna, et kinkelepingu sõlmimise hetkest alates hakkab uus omanik kandma eakate vanemate arvele konkreetset summat kuus või kvartalis nende ülalpidamiseks (n-ö tinglik tasu kingituse eest).
„Kuid ka siin on ka omad karid. Sageli ei oska eakad inimesed oma internetipanka ja pangakontosid kasutada ega kontrollida, vormistavad noorematele sugulastele volikirjad ning nood saavad sageli raha välja võtta piiramatus koguses,“ hoiatab Matvejev. „Nii et soovitan kindlasti võimalusel kehtestada pangas limiit, mille piires on võimalik „lähedastele“ tehinguid teha.“
Müük
„Et vähendada riske suhtluses maksuametiga, on targem müüa kinnisvara turuhinnaga või summa eest, mis turuhinnast oluliselt ei erine. Loomulikult tasub enne müüki tellida ja saada maja/korteri väärtuse kirjalik hinnang professionaalselt hindajalt, kelle kohta on märge kutseregistris,“ soovitab Oleg Matvejev.
Ta rõhutab: „Korteri ostmine vanematelt „järelmaksuga“ on huvitav skeem, kuid siingi on parem müügilepingus konkreetselt kirja panna poolte õigused ja kohustused. Nagu ka hüpoteegiga lepingute puhul, on siin igal juhul parem kirja panna – ja et reaalsuses oleks ka nii! –, et esimese sissemakse teeb ostja enne notariaalse tehingu sõlmimist notari deposiitkontole, vastasel juhul tehingut ei toimu. Esimene sissemakse peaks olema suurem. Formaalselt on vanematel õigus seada notari kaudu müüdavale kinnisvarale hüpoteek, et suurte vaidluste korral ei tekiks olukorda, kus midagi pole võimalik sisse nõuda, sest inimene on purupaljas.“
Samuti soovitab Oleg Matvejev sellise skeemi puhul kirja panna väikese intressiprotsendi pluss konkreetsed näited, millal kohustuste täitmata jätmine konkreetsetes summades annab müüjatele õiguse kinnisvaraobjekti müügilepingust taganeda.
Rahaline küsimus
Millal ei pea Eestis kinnisvara saamisel makse maksma?
Päranduseks või kingituseks saadud kinnisvara (korter, maja, maa) ei maksustata saamise hetkel tulumaksuga. Omandiõiguse üleminek pärimise või kinkelepingu teel ei ole iseenesest maksustatav tehing.
See reegel kehtib nii Eestis kui ka väljaspool Eestit asuva kinnisvara kohta.
Kui inimene võõrandab eluruumi, mida ta kasutas kuni võõrandamiseni oma elukohana, on võõrandamisest saadud tulu maksuvaba ega kuulu tulumaksuga maksustamisele.
Pärandina saadud kinnisvara müügi korral tulumaksu kasumilt ei võeta, kui on täidetud maksuvabastuse tingimused: kui müüdavat kinnisvara kasutas müüja enne võõrandamist oma elukohana. Sellist maksuvabastust saab kasutada mitte sagedamini kui kord kahe aasta jooksul.
Millal tuleb maksu maksta?
Tulumaksu tasumise kohustus võib tekkida pärandina või kingitusena saadud kinnisvara hilisemal müümisel või muul viisil võõrandamisele juhul, kui müügile ei laiene maksuvabastus. Maksu tuleb tasuda saadud kasumilt.
Allikas: Maksu- ja Tolliamet
Kasulik viide
Info maksukohustuse kohta: https://www.emta.ee/eraklient/maksud-ja-tasumine/maksustatavad-tulud/kinnisvara-voorandamine
