Условия могут быть гибкими
«Если новый заем берется на покупку жилья, то мы имеем дело с жилищным кредитом с соответствующими условиями, – объясняет Ребане. – Luminor финансирует до 85% от стоимости недвижимости, а срок займа – до 30 лет. В качестве самофинансирования может быть использована, например, имеющаяся недвижимость – как дополнительный залог, или может быть выбран жилищный заем с поручительством Kredex. Помимо жилищных ссуд мы также предлагаем целевые кредиты, с помощью которых чаще всего приобретается так называемая вторая недвижимость – дача или жилплощадь, предназначенная для сдачи в аренду».
«Если вы хотите с помощью кредита в SEB профинансировать покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, вы должны принять во внимание, что кредит, который вы берете, обычно имеет более высокую процентную ставку и более высокие требования к самофинансированию, чем ссуда, взятая для покупки жилья, – обычно от 40%. Финансовое самофинансирование можно заменить дополнительным залогом», – говорит Коплимяэ.
В случае, если клиент хочет купить недвижимость для ребенка дошкольного возраста с перспективой, что ребенок поселится там примерно через 15–20 лет, а пока квартиру сдавать в аренду, SEB рассматривает возможность покупки такой недвижимости так же, как недвижимости для сдачи в аренду, и требования к самофинансированию будут более высокие.
Однако если родитель желает приобрести недвижимость с помощью ссуды для взрослого ребенка, который начинает самостоятельную жизнь и сразу обосновывается в приобретаемой недвижимости, то, по словам Коплимяэ, можно подать заявку на получение жилищного кредита с минимальной ставкой 15% самофинансирования.
«Покупка другой недвижимости – это покупка другой недвижимости, – констатирует Анне Пяргма. – Почему-то считается, что покупка недвижимости для маленьких детей – это не инвестиция, поэтому банку рассказывают всякие истории. В то же время – да, иногда семья берет вторую ссуду, чтобы молодежь могла жить и учиться в другом городе или родители могли жить поближе, чтобы видеть внуков чаще. Если заемщик достаточно платежеспособен и имеется достаточно самофинансирования, то получение кредита вполне вероятно, вопрос в процентах. Все ссуды под залог недвижимости имеют низкие процентные ставки, даже если они немного выше, чем процентная ставка по кредиту на покупку жилья».
При этом Пяргма напоминает, что, если платежеспособность достаточна, вы можете спросить банк о других решениях, которые он может предложить. Например, дополнительное обеспечение, сокращение периода, пересмотр процентов в сторону увеличения и т. д. «Средняя процентная ставка по кредиту на покупку жилья составляет около 2%, а по кредиту на инвестиционную недвижимость в среднем 2,5%. И здесь также действует принцип, согласно которому для клиента с более сильным профилем предложение имеет немного меньшую маржу, а если потенциальных рисков больше – более высокую», – добавляет она.
Все ли риски учтены?
Согласно постановлению Банка Эстонии, на обслуживание обязательств не может уходить больше 40–50% дохода. Таким образом, второй жилищный кредит предполагает обычно доход выше среднего. В противном случае для приобретения второго жилья придется продать первое. Если платежеспособность позволяет, имеющееся жилье можно оставить и, например, сдавать его внаем. Однако если это имущество выступает в качестве залога банку, для сдачи его в аренду необходимо согласие банка.
«Если цель – купить дом, и для этого берется жилищный кредит, то первоначальный взнос составляет 10–30% в зависимости от приобретаемого объекта, – говорит Ребане. – Мы также предлагаем жилищный кредит, если дом покупается для ребенка или родителей. Если же вы хотите купить недвижимость с другими целями, мы предлагаем целевой заем с минимальной суммой кредита 10 000 евро и максимальным сроком 20 лет, что немного короче, чем в случае жилищного кредита. В случае целевого займа также стоит отметить, что желаемая сумма ссуды может составлять до 60% от рыночной стоимости обеспечения, и в этом случае очень важно иметь существующее обеспечение».
«Перед покупкой доходной недвижимости важно учесть возможные риски, – советует Коплимяэ. – Если вы хотите взять ссуду, чтобы начать сдавать недвижимость в аренду, важно оценить, были ли тщательно учтены обязательства арендодателя. Может оказаться неожиданным, что помимо ожидаемого денежного потока могут возникнуть крупные расходы. А что будет, если доход снизится из-за потери работы или болезни? Достаточно ли сбережений в дополнение к страховке? И надо подумать о том, что происходит, когда процентные ставки повышаются в течение периода кредита, а выплаты по кредиту оказываются такими же высокими или даже выше, чем арендная плата. Стоит задуматься, сможет ли заемщик в такой ситуации самостоятельно нести часть расходов по арендованной квартире?»
Для банка важно избежать чрезмерного заимствования со стороны клиента и, как следствие, необоснованного долгового бремени и возможных трудностей с платежами.
Условия кредита по-прежнему больше зависят от платежеспособности и самофинансирования заемщика, от его доходов и их источника. Уместно добавить, что доход от аренды или потенциальный доход от аренды не всегда включается в базовый доход: в доходы можно зачесть полученный от сдачи жилья доход, если он исправно поступал в течение полугода, и при предъявлении действующего договора о найме. Самой распространенной причиной отказа в получении кредита является предыдущая отрицательная кредитная история.
И все же стоит помнить, что кредитная политика банков может со временем меняться, так что, если в какой-то момент получить кредит не удалось, вы всегда можете повторно подать заявку через некоторое время.
