Среда, 29 июля 2020 18:17

Как расторгнуть договор найма жилого помещения, если вы потеряли работу или вам снизили зарплату0

Как расторгнуть договор найма жилого помещения, если вы потеряли работу или вам снизили зарплату

Вопросы найма жилого помещения и права нанимателей даже для многих жителей Эстонии – темный лес. Что уж говорить о тех, кто приехал в Эстонию лишь недавно. И многие наймодатели, пользуясь их юридической неграмотностью в законах новой страны, нарушают их права и требуют то, что требовать не должны. Какие же права и возможности есть у нанимателей в случае срочного и бессрочного договора найма жилого помещения?

«Мы с женой приехали в Эстонию из Казахстана. Сняли квартиру, был срочный договор на год. Потом начался коронакризис, зарплаты снизили, жену потом вообще уволили, и мы поняли, что нужно съезжать в жилье подешевле. Но хозяин квартиры сказал, что раз договор заключен до ноября, то мы должны платить до ноября. Прав ли он?»
Кто кому что должен?

«Есть два типа договоров найма жилого помещения: срочный и бессрочный, – разъясняет присяжный адвокат Advokaadibüroo Vindex Евгений Твердохлебов. – В некоторых случаях срочный договор может стать бессрочным – например, если срок действия срочного договора уже закончился, однако стороны продолжают его исполнять. То есть наниматель может продолжать жить в квартире и платить за это, а наймодатель – разрешить нанимателю проживание в квартире и продолжать получать за это плату».

Но если наниматель захочет прекратить срочный договор раньше срока, то, подчеркивает присяжный адвокат, без веской причины он не сможет это сделать и будет обязан платить за наём жилого помещения, пока договор не закончится.

«Многие при этом говорят: «Ну так я же там не живу!» – отмечает Евгений Твердохлебов. – Да, наниматель может там жить или не жить, но платить он обязан. А наймодатель, пока не закончится договор, обязан ему предоставить возможность проживания там. Понятно, что ситуации бывают всякие, люди могут терять работу, у них могут меняться обстоятельства, но это не освобождает от соблюдения договорных отношений».

Мудрый наймодатель в этой ситуации может предложить первоначальному нанимателю найти ему другого нанимателя, с которым можно будет заключить договор на тех же условиях. Если же первоначальный наниматель не сможет найти другого нанимателя, то он обязан тогда будет сам возместить наймодателю недополученную, согласно договору, сумму.

«Например, если наймодатель сам в итоге найдет нового нанимателя, который будет платить меньше, чем предыдущий, то предыдущий, пока не закончится срочный договор, должен будет компенсировать наймодателю разницу», – говорит присяжный адвокат. 

То есть, если был заключен договор на год, и наймодатель сдавал свое помещение внаём за 350 евро в месяц, а потом наниматель остался без работы, не смог платить столько и съехал в более дешевое жилье, то, в случае компромисса, он должен найти наймодателю другого нанимателя.

Если этот новый наниматель будет платить те же 350 евро в месяц, то прежнему нанимателю ничего доплачивать не придётся. Если же новый будет платить меньше, например, только 300 евро, то предыдущий наниматель должен будет компенсировать наймодателю разницу до окончания срочного договора. То есть 50 евро в месяц.

Важные детали

«Наймодатель может тоже захотеть расторгнуть срочный договор найма жилого помещения раньше срока. Тогда, если это произошло не потому, что наниматель нарушал условия договора, а по обстоятельствам наймодателя, этот наймодатель должен компенсировать нанимателю разницу в платежах», – подчеркивает Евгений Твердохлебов.

Например, если по вине наймодателя наниматель будет вынужден срочно искать другое такое же жилье и оно будет дороже, чем нынешнее, то наймодатель обязан будет ему компенсировать разницу.

То есть, если по договору наниматель платил за жилое помещение 350 евро в месяц, потом у наймодателя изменились обстоятельства, и он попросил нанимателя найти другое жилье и съехать, и если новое жильё нанимателя будет стоить уже 400 евро в месяц, то наймодатель должен компенсировать нанимателю разницу. То есть 50 евро в месяц.

«Срочный договор можно прекратить досрочно только по уважительным причинам. И в договоре найма жилого помещения можно указать, какие обстоятельства дают основание для этого, а какие – нет», – советует Евгений Твердохлебов.

Бессрочный же договор можно расторгнуть даже без указания причины, сообщив об этом за три месяца. Если наниматель уведомил наймодателя позже, то он все равно должен заплатить за эти три месяца.

«Многие из тех, кто не владеет эстонским языком, жалуются, что они при подписании договора не понимали всех его пунктов. Однако данное обстоятельство в суде не воспринимается всерьёз, – подчеркивает присяжный адвокат, – суд задает вопрос: «Зачем же вы тогда подписывали этот документ?» При подписании договора нельзя торопиться, а следует внимательно и спокойно изучить все его пункты и, если есть возможность, обсудить с юристом».

Если же для этого нет денег, то можно использовать бесплатные возможности riigioigusabi.ee и juristaitab.ee

Какие статьи каких законов регулируют вопросы найма жилого помещения?

Отношения найма жилого помещения регулируются преимущественно статьями 271–338 Обязательственно-правового закона (Võlaõigusseadus). Вот некоторые из них:

Статья 274. Влияние формы договора найма жилого помещения на срок действия договора

Если договор найма жилого помещения сроком действия более одного года не заключен в письменной форме, то договор считается заключенным без указания срока его действия, однако при этом не допускается отказ от такого договора до истечения одного года со дня передачи жилого помещения нанимателю.

Статья 275. Обязательность положений

Соглашение, заключенное с отклонениями от положений закона во вред нанимателю в части предусмотренных договором найма жилого помещения прав, обязанностей и ответственности сторон договора, является ничтожным.

Статья 287. Запрет на заключение при найме жилого помещения соглашения об уплате неустойки

Соглашение, по которому на нанимателя жилого помещения возлагается обязанность по уплате неустойки в случае нарушения договора, является ничтожным.

Статья 290. Передача договора найма

1. Наниматель может передать вытекающие из договора найма права и обязанности третьему лицу с согласия наймодателя в письменной форме.

2. В случае передачи вытекающих из договора найма прав и обязанностей первоначальный наниматель несет перед наймодателем за исполнение вытекающих из договора обязанностей солидарную ответственность с лицом, которому были переданы права и обязанности нанимателя. Ответственность первоначального нанимателя прекращается с момента, когда наймодатель мог впервые отказаться от договора найма, или с момента окончания срока действия договора найма, но тем не менее по истечении не более двух лет со дня передачи прав и обязанностей.

Статья 296. Отказ от уплаты наемной платы и снижение наемной платы

1. Наниматель не обязан вносить наемную плату и нести побочные расходы за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по целевому назначению вследствие возникновения недостатков у вещи или препятствия либо в связи с тем, что вещь не была передана наймодателем в его пользование.

2. Если возможность пользоваться вещью по целевому назначению лишь уменьшилась вследствие возникновения недостатков у вещи или препятствия, то наниматель может снизить наемную плату в соответствующем недостатку размере за период, исчисляемый с момента, когда он узнал о недостатке, до момента устранения недостатка.

3. Наниматель обязан вносить наемную плату также за период, в течение которого он не мог пользоваться вещью по зависящей от него причине, в первую очередь ввиду его временного отсутствия, однако он вправе вычесть из наемной платы сэкономленную наймодателем сумму и стоимость иной выгоды, извлеченной за счет пользования вещью другим способом.

Есть и общие положения закона, которые тоже применяются к таким отношениям в части, которая не противоречит указанным статьям.


Серия статей, подготовленных при поддержке Совета министров Северных стран

Вы недавно переехали в Эстонию, и вдруг оказались в сложной ситуации? Вам или вашим знакомым нужна помощь? Работодатель нарушает закон, и вы не знаете, куда обращаться? Мы поможем защитить ваши права! Звоните нам по телефону 6541648 или пишите по электронной почте Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.


Оцените материал
5
(3 голосов)

Добавить комментарий

Последние статьи

События26 сентября

C 28 сентября без карантинных требований в Эстонию можно въехать лишь из…

Со следующей недели — с 28 сентября - без двухнедельной самоизоляции в Эстонию можно будет приезжать только из Финляндии, Латвии, Ватикана…
Рейтинг:
5.00
События25 сентября

Йыкс: законодательство не позволяет сделать маски обязательными1

По словам бывшего канцлера права Аллара Йыкса, действующее законодательство не позволяет сделать ношение масок обязательным в общественных…

Последние статьи

Рейтинг:
5.00
События24 сентября

Финляндия восстанавливает ограничения на поездки для Эстонии, Швеции…

Правительство Финляндии в условиях разрастания заражаемости…
Рейтинг:
5.00
Мнение24 сентября

Мнение: бедность города берет

Владимир Вайнгорт, доктор экономических наук, размышляет о бедности и…
За рубежом24 сентября

Лукашенко назвал митингующих "дрянью"

Александр Лукашенко после тайной инаугурации обратился с речью к…
За рубежом24 сентября

Опрос: жители Финляндии считают ассимиляцию лучшим вариантом для…1

Жители Финляндии менее всего расположены поддерживать сохранение…
Рейтинг:
5.00
События24 сентября

Отец двойняшек отсудил у бывшей жены детей и теперь пытается обязать…6

В мае этого года «МК-Эстония» писала о шокирующей истории, когда у…
Бульвар23 сентября

День музыки отметят бесплатными концертами в Таллинне, Нарве и Йыхви

1 октября, в Международный день музыки, по всей Эстонии пройдут…