По словам Ватсель, человек в среднем приобретает недвижимость 3–4 раза за жизнь, и каждое такое приобретение – серьёзный и ответственный финансовый шаг. Поэтому особенно важно хорошо подготовиться и заранее разобраться во всех нюансах, чтобы сделать обдуманный выбор.
1. Какое жильё и в каком районе выбрать?
Один из основных факторов при покупке недвижимости – местоположение. У каждого покупателя свои предпочтения и потребности, однако некоторые районы стабильно пользуются более высоким спросом. Также различают предпочтения по типу жилья: кто-то предпочитает квартиру, а кто-то – частный дом.
«Финансовые возможности молодых людей, как правило, ограничены, поэтому стоит начать с анализа доступных вариантов – это поможет понять, в каком районе и какой тип жилья вы можете себе позволить», – поясняет Ватсель.
В качестве первого жилья часто рассматривают квартиры в районах Ласнамяэ, Ыйсмяэ или Мустамяэ, где цены, как правило, более доступные.
«Важно задать себе вопрос: в каком районе я хотел бы прожить ближайшие годы с учетом моих возможностей? Даже в так называемых спальных районах может быть совершенно разная среда – и это стоит учитывать. Жилое окружение влияет на качество жизни, поэтому перед покупкой важно оценить не только саму недвижимость, но и её локацию: доступность общественного транспорта, наличие магазинов, зелёных зон, парков и развлекательной инфраструктуры», – рекомендует Ватсель.
2. Как профинансировать покупку жилья?
В вопросе финансирования первого жилищного кредита стоит начать с оценки трёх основных факторов:
- максимально возможной суммы жилищного кредита,
- приемлемого размера ежемесячных платежей,
- способов покрытия первоначального взноса.
Как отмечает Кэтлин Ватсель, для предварительной оценки доступной суммы кредита удобно использовать онлайн-калькуляторы, размещённые на сайтах банков. Эти инструменты позволяют быстро рассчитать приблизительный размер кредита, исходя из текущих доходов.
«Размер ежемесячного платежа также можно рассчитать с помощью калькулятора, однако важно не только ориентироваться на цифры, но и реалистично оценить свою готовность направлять определённую долю дохода на погашение кредита», – подчёркивает специалист.
Например, ежемесячный платёж по кредиту в размере 100 000 евро при ставке Euribor 2% составит около 465 евро, тогда как при ставке 4% он увеличится до примерно 590 евро.
Важно помнить, что сумма всех кредитных платежей не должна превышать половину вашего ежемесячного дохода.
Наиболее сложным для многих становится вопрос первоначального взноса, который, в зависимости от состояния и типа недвижимости, составляет от 15 до 30% её стоимости и подлежит оплате уже на этапе заключения сделки.
В случае новой или находящейся в отличном состоянии квартиры, как правило, требуется 15% самофинансирования.
Для недвижимости в более скромном состоянии этот показатель составляет от 20%, а для частных домов – до 25–30%.
По словам Ватсель, молодые покупатели зачастую накапливают эту сумму самостоятельно, однако нередко в этом участвуют и родители. Всё чаще молодые люди прибегают к дополнительному заработку: работают летом, открывают собственные фирмы и откладывают доход с целью накопления необходимой суммы.
«Если требуемый первоначальный взнос представляется неподъемным, стоит также рассмотреть возможность поручительства через фонд KredEx, предназначенного для молодых специалистов. Это позволяет значительно сократить объём самофинансирования», – говорит Ватсель.
Ещё одним решением может стать дополнительный залог, в качестве которого может выступить недвижимость, принадлежащая заёмщику или его родителям.
«В случае, когда в качестве залога выступает недвижимость родителей, необходимо учитывать ряд ограничений. Так, если родители достигли пенсионного возраста, то недвижимость, предоставленная в качестве дополнительного обеспечения, не может быть единственным активом или местом проживания», – поясняет Ватсель.
Такая недвижимость может быть освобождена от залога после того, как заёмщик погасит часть кредита, соответствующую первоначальному взносу.
Также стоит учитывать сопутствующие разовые расходы, которые неизбежно возникают при покупке жилья.
Обычно покупатель оплачивает составление отчёта об оценке недвижимости, а также вместе с продавцом договаривается о распределении нотариальных расходов и государственных пошлин.
В зависимости от стоимости объекта эти расходы могут составлять несколько тысяч евро.
3. Оформлять жилищный кредит в одиночку или совместно?
«Совместное оформление жилищного кредита с партнёром – довольно распространенное явление, поскольку цены на недвижимость за последние годы резко выросли, и купить желаемое жилье в одиночку было бы значительно сложнее», – объясняет Ватсель.
Она отмечает, что в 2024 году около 40% клиентов LHV оформили жилищный кредит совместно с созаёмщиком.
Ватсель подчёркивает, что ключевым фактором при совместном кредитовании должно стать честное и открытое обсуждение всех финансовых и юридических аспектов.
«В Эстонии многие люди состоят в незарегистрированных отношениях. В отличие от супругов, официально заключивших брак и оформивших совместную собственность, в таких случаях при расставании имущество не делится пополам. Когда отношения заканчиваются, выплаты по кредиту зачастую ложатся на плечи одной из сторон как собственника жилья, хотя расходы ранее были поделены пополам», – приводит пример Ватсель.
Именно поэтому банк настоятельно рекомендует указывать обоих заёмщиков в числе собственников недвижимости.
Если отношения прекращаются, существуют два основных варианта действий:
- один из партнёров берет кредит на себя,
- жильё продают, а существующий кредит погашают.
При необходимости можно использовать новый кредит, чтобы выкупить жилье.
Кроме партнёрства, возможен также вариант совместного кредита с родителем. «Мы исходим из того, что через несколько лет, как правило, в течение пяти лет доход молодого заёмщика вырастет настолько, что станет возможно исключить родителя из совместного кредита», – поясняет Ватсель.
Просчитать всё!
По словам Ватсель, покупка первого дома – это, как правило, не только крупное финансовое обязательство, но и важный шаг в жизни, требующий вдумчивого подхода.
«Честная оценка своих возможностей, чёткое понимание условий кредитования и открытый диалог с банком или созаёмщиком – всё это необходимо для уверенного и обоснованного решения. Успешно реализованная сделка становится не только гарантией стабильности, но и основой для долгосрочного благополучия – будь то самостоятельная жизнь, инвестиции в будущее или создание общего дома с близким человеком», – подводит итог Ватсель.
Важные нюансы
На каких условиях выдают жилищный кредит?
Для получения жилищного кредита необходимо доказать, что вы имели регулярный доход на протяжении как минимум последних шести месяцев, а также завершённый испытательный срок на текущем месте работы.
За последние три года у ходатайствующего о кредите не должно быть просроченных платежей, а с момента оформления или погашения быстрого кредита должно пройти не менее шести месяцев.
Наличие судимости также является препятствием для получения жилищного кредита.
При рассмотрении ходатайства банк оценивает профиль клиента в комплексе, обращая внимание на уровень образования, текущую должность, стаж, отрасль и место работы. Большое значение имеют и семейное положение, а также количество детей.
«Мы ценим клиентов со стабильным доходом и востребованной специальностью, которые при необходимости быстро найдут новую работу у другого работодателя», – поясняет Ватсель, приводя в качестве примера учителей, врачей, инженеров и других специалистов.
Преимуществом может также стать и работа в сфере информационных технологий. Дополнительным плюсом может стать наличие созаёмщика – это упрощает процесс получения кредита.
