Сколько продержится фасад?
Насколько же результативно утепление? И если сравнивать два дома, оба построены в советское время, но один из них утеплен, а второй – нет, то в каком будут теплопотери меньше?
Трийн Рейнсалу, руководитель отдела жилищного строительства и энергоэффективности KredEх отмечает, что, в зависимости от состояния фасада и отопительной системы, экономия затрат на отопление может составить и 70%, а в среднем — 50%. А в нереновированных домах потери тепла – гораздо больше.
«Но цель реконструкции многоквартирных домов, помимо увеличения энергоэффективности, еще и гарантия сохранности жилья, модернизация технических систем и изменение облика здания в лучшую сторону. Плюс внутренний климат, который имеет непосредственное влияние на наше здоровье и качество жизни, – подчеркивает она. – К сожалению, в Эстонии – множество домов, где балконы находятся в аварийном состоянии, и только реконструкция в данном случае поможет избежать катастрофических последствий. Поэтому на необходимость реконструкции надо смотреть под более широким углом, не только с точки зрения уменьшения потерь тепла, но и как на способ повысить качество жизни».
Что же касается добавившихся после реновации платежей по кредиту, которые перекрывают всю экономию, специалист разъясняет: «При полной реновации здания – существенная экономия затрат на отопление. Но не всегда сэкономленная сумма равна сумме выплаты кредита. Необходимо помнить и о том, что в результате реконструкции, даже несмотря на увеличение платежей, жители получают теплое жилье, качественный воздух, безопасный, долговечный и красивый дом, а также отсутствие необходимости дальнейших инвестиций в место проживания. Рыночная стоимость недвижимости при этом значительно увеличивается. При использовании пособия KredEx дополнительная сумма коммунальных платежей существенно ниже, чем в случае использования только банковского кредита».
Если сравнивать потери тепло-энергии в старом нереновированном доме, в старом реновированном и утепленном доме и в новом доме, то Трийн Рейнсалу отмечает, что в старом нереновированном доме расходы на отопление – несравненно выше, чем в реновированном или новом здании. При этом в новом и реновированном доме расходы энергии, исходя из потерь тепла и потребления отопления, могут быть на одном уровне.
«Но все зависит от конкретного здания, класса энергосбережения, качества строительных работ и так далее, – подчеркивает она. – Я бы все же посоветовала людям выбирать квартиру соответственно своим потребностям и финансовым возможностям. При выборе дома для всех нас важно месторасположение, близость детских садов и школ, инфраструктура, состояние квартиры и такие юридические аспекты как совместная собственность, квартирное товарищество и его деятельность, предназначение здания, соседи. Важным будет состояние самого здания, реновировано оно или нет, есть ли разрешение на эксплуатацию».
По ее словам, на вопрос: «В нашем доме хотят взять кредит на реновацию и утепление фасада, через сколько лет это окупится – с учетом теплопотерь и платежей по возврату кредита – и жители дома будут в плюсе?» нельзя ответить однозначно.
«Все зависит от условий полученного кредита, процента по выплатам, срока возврата и произведенных работ, – перечисляет она. – Рентабельность реконструкция невозможно оценить только в денежном эквиваленте, так как этот процесс и результат имеют гораздо более широкое влияние на качество жизни и рыночную стоимость недвижимости».
Наши читатели также часто задают вопрос: сколько лет в среднем дом сохраняет тепло после утепления фасада? Потому что бытует среди читателей мнение, что менее 15 лет. И получается, что дом выплатил кредит на реновацию, а фасад уже надо переделывать и брать новый кредит.
«Срок термостойкости фасада, естественно, более 15 лет, – подчеркивает специалист. – Любой фасад – отремонтированный или нет – нуждается в определенном уходе. Конечно же, через пару десятилетий потребуется обновить покрытие, например, штукатурку, краску и так далее, но теплоизоляция прослужит дольше, и ее не нужно будет менять. Необходимость ремонта может быть связана с внешним видом, поскольку фасад имеет тенденцию к загрязнению. Необходимость ухода и обновления финишного покрытия во многом зависит от используемых материалов и качества выполненных работ. Но стоимость обслуживания фасада и внешнего ремонта несопоставима с суммой предыдущего кредита».
Наблюдения маклера
Если спросить профессиональных маклеров, в каких домах квартиры разлетаются как горячие пирожки, то их мнение однозначно.
«Люди предпочитают покупать квартиры в реновированных домах, – говорит маклер бюро Uus Maa Марина Ходус. – Срок продажи квартир в реновированных домах короче».
При этом, исходя из ее практики, людей не пугает даже то, что дом взял кредит.
«Клиенты согласны платить за реновацию дома, если эти суммы не слишком высокие, – констатирует она. – Например, в спальных районах квартирные дома – большие, и в пересчете на одну квартиру сумма кредита получается невысокой. Все больше дома реновируют с помощью КredEx, и в них квартиры покупают очень хорошо. Препятствием может быть неоправданно дорогой кредит, когда товарищество выбрало макимально дорогие материалы и технические решения. Но это скорее исключение. В общем покупатели понимают, что за качественные условия проживания нужно платить, и это нормально».
Исходя из ее опыта, в новых домах стоимость отопления – ниже, чем в старых домах. Особенно в тех новостройках, которые были возведены в последние годы.
«Технологии развиваются, материалы улучшаются, все чаще используются солнечные батареи, – перечисляет маклер. – Если взять 2-комнатную квариру в новом доме, то счет зимой там будет порядка 110–120 евро – это все вместе, включая электричество. В старом доме за 2-комнатную квартиру счета зимой в среднем бывают 120–130 евро плюс электричество».
В некоторых новых домах отопление обходится дешевле, но за счет того, что в здании — много техносистем, которые нужно обслуживать (лифт, тепловой насос, вентиляционная система), общая сумма комунальных расходов получется такой же, как в старом доме.
«Многое зависит от фирмы обслуживания, – подчеркивает Марина Ходус. – Первый договор заключает застройщик, и жильцы по инерции продолжают дела с той же компанией. Но всегда стоит критически проанализировать расходы на эксплуатацию и найти более выгодную фирму обслуживания».
Поэтому, выбирая квартиру, тщательно взвешивайте свои возможности и помните: разница в цене между новым и старым жильем составляет порядка 30%.
«Если есть ресурсы, то я всегода советую покупать новое жилье, – говорит маклер. – Если выбирать в старом фонде, то, конечно, лучше покупать квартиру в реновированном доме. Может, вы станете платить за ремонтный фонд немного больше, но зато качество жизни будет выше».
