Желание обновить балкон нередко превращается в источник конфликтов. Одни спорят с квартирным товариществом из-за нового остек-ления, другие рискуют потерять уже вложенные в ремонт деньги, а третьи неожиданно узнают, что ранее полученные разрешения не всегда дают право менять жилье так, как кажется. Какие подводные камни могут скрываться за, казалось бы, простыми решениями и как избежать дорогостоящих ошибок, выясняла «МК-Эстония».
После публикации статьи «Дом на миллион» о реновации многоквартирных домов, которая вышла в нашей газете 29 июля, выяснилось, что много вопросов у читателей возникло также по поводу балконов.
Многие владельцы квартир сомневаются, стоит ли соглашаться на безрамное остекление, которое хочет сделать КТ, переживают из-за уже сделанной перепланировки и не понимают, вправе ли КТ навязывать всем одинаковое решение.
«МК-Эстония» собрала самые часто встречающиеся ситуации и попросила экспертов объяснить, на что действительно стоит обратить внимание.
«Не хочу стеклянный балкон!»
«В нашем доме председатель хочет поставить на все балконы одинаковое безрамное остекление, – волнуется читатель нашей газеты Сергей (57). – Все мои знакомые говорят, что эти хлипкие рамы пропускают холод и практически не защищают от ветра и дождя. Да и конструкция выглядит не очень надежной. Боюсь, что зимой на балконе станет холоднее. Сейчас у многих остекление с рамами, которое всех устраивает. Не понимаю, почему мы должны менять то, что и так хорошо работает, на какие-то сомнительные варианты, да еще и брать на это кредит!»
Кроме того, Сергей не понимает, действительно ли безрамная система лучше рамной или это лишь вопрос внешнего вида.
По словам Хенри Ристимяги, члена правления компании Malmerk Klaasium, которая занимается проектированием, производством и установкой систем остекления балконов, подобные опасения встречаются довольно часто, однако, по его оценке, для волнения нет оснований.
«Хотя балконное остекление не предназначено для утепления здания, после его установки появляется дополнительный защитный слой. Температура на застекленном балконе зимой обычно на несколько градусов выше температуры наружного воздуха, благодаря чему уменьшается теплопередача из квартиры непосредственно во внешнюю среду», – объясняет специалист.
Он отмечает, что исследования, проведенные научными учреждениями Финляндии, показали: остекление балконов может помочь снизить потребность здания в отоплении до 10%.
По словам Ристимяги, сейчас возможность проведения подобных исследований обсуждают и с Таллиннским техническим университетом.
По его словам, при выборе системы остекления многие собственники квартир в первую очередь сравнивают стоимость работ. Однако специалисты советуют смотреть не только на цену, но и на то, кто проектирует систему и будет ли компания сопровождать ее спустя годы после установки.
«Самое дешевое предложение не обязательно означает плохой продукт, однако очень часто за низкой ценой скрываются меньший объем проектирования, более слабая инженерная поддержка или менее качественное послепродажное обслуживание», – говорит Хенри Ристимяги.
По его словам, недостатки могут проявиться далеко не сразу.
«Проектирование балконов – достаточно специфическая область, в которой огромную роль играют опыт и знания. В Эстонии есть компании, которые продают системы остекления, но при этом не обладают собственной инженерной компетенцией. Первые годы это может никак не проявляться, однако проблемы способны возникнуть позже – когда здание начнет естественным образом двигаться, система потребует регулировки или возникнут гарантийные случаи», – объясняет специалист.
Еще один вопрос, который нередко возникает у жильцов, касается дополнительных вертикальных профилей, которые иногда называют ребрами жесткости.
«Если речь идет о дополнительных вертикальных профилях, то необходимость в них может возникнуть прежде всего тогда, когда стекла имеют недостаточные размеры или конструкция требует дополнительного усиления. В правильно спроектированной системе такой необходимости, как правило, возникать не должно», – отмечает Ристимяги.
После установки: о чем часто забывают жильцы
Выбрать качественную систему и надежного подрядчика – лишь половина дела. Не менее важно правильно пользоваться застекленным балконом. Специалисты отмечают, что многие проблемы возникают уже после завершения работ – из-за неправильной эксплуатации или завышенных ожиданий.
По словам Хенри Ристимяги, одна из самых распространенных ошибок – это воспринимать застекленный балкон как полноценную жилую комнату.
«Важно понимать, что балконное остекление – не герметичная система. Его задача – защищать балкон от дождя, снега, ветра и грязи, но не превращать его в жилое помещение. Мы часто говорим, что остекление защищает примерно от 90% погодных воздействий. Во время сильного ветра или проливного дождя небольшое количество воды все же может попасть на балкон, и это совершенно нормально», – объясняет специалист.
По этой причине, добавляет Ристимяги, на застекленном балконе не стоит хранить мебель и текстиль, предназначенные исключительно для использования в помещении.
Еще один вопрос, который нередко вызывает беспокойство, – появление конденсата.
«Правильно спроектированное балконное остекление само по себе конденсат не образует. Балконные системы являются вентилируемыми: между стеклами и в профилях предусмотрены небольшие воздушные зазоры, обеспечивающие естественный воздухообмен», – говорит он.
По словам специалиста, чаще всего конденсат появляется тогда, когда на балкон попадает теплый и влажный воздух из квартиры.
«Например, зимой при открывании балконной двери из-за разницы температур на стеклах может образоваться конденсат, а в морозную погоду – даже лед. На практике мы также сталкиваемся с ситуациями, когда после реконструкции вытяжную вентиляцию выводят прямо на застекленный балкон. В этом случае влажный воздух постоянно поступает на балкон, и образование конденсата значительно усиливается», – отмечает Ристимяги.
Он также не рекомендует использовать для остекления балконов обычные пластиковые окна.
«Хотя на первый взгляд они могут показаться более теплыми, такие окна не предназначены для вентилируемых балконов. Они ограничивают естественный воздухообмен, что может привести к повышенной влажности, появлению плесени и ускоренному старению конструкций балкона», – предупреждает специалист.
Старые решения – новые проблемы?
Если Сергей только готовится принимать решение, то у некоторых собственников вопросы возникают уже после того, как балкон застеклили.
Андрей (62) около года назад за собственные деньги поставил на балкон стекла с рамами. Долго выбирал подрядчика, сравнивал предложения и в итоге остановился на варианте, который его полностью устраивал.
«Однако недавно на собрании стали говорить, что, дескать, некрасиво, когда у одного такие рамы, у другого – другие. Должно быть якобы у всех одинаково!» – возмущается он.
Теперь Андрей не понимает, что будет с его балконом.
«Получается, я недавно потратил деньги, а теперь мне придется все демонтировать только потому, что дом решил делать балконы одинаковыми? И вообще, могут ли меня обязать отказаться от уже установленного остекления?» – спрашивает он.
Татьяну (52) также волнует ситуация с балконами.
«Когда я больше 20 лет назад покупала квартиру, лоджия уже была объединена с комнатой, – говорит она. – И прежние владельцы с документами в руках заверяли, что перепланировка была выполнена по проекту и официально согласована. Теперь же в нашем доме обсуждают реконструкцию балконов, и я переживаю, что могут возникнуть серьезные проблемы. У меня ведь нет той стены, которая обычно отделяет комнату от лоджии. Если в доме решат менять балконы по единому проекту, что тогда будет? Получается, что мне придется все переделывать обратно? И что делать, если я вообще купила квартиру уже в таком виде?»
По словам юриста Progressor Õigusbüroo Игоря Алексина, в первую очередь важно понимать, что именно относится к собственности владельца жилья, а что – общее имущество дома.
«Прежде всего необходимо понимать, что квартира заканчивается стеной, отделяющей комнату от балкона. Балкон в доме – совместная собственность, как, например, коридор, и принадлежит сразу всем собственникам», – объясняет он.
Если речь идет только о новом остеклении, решение принимается по одним правилам.
«В первом случае речь идет только о замене остекления по конкретному проекту. При этом сама конструкция балконов не затрагивается и суть балконов также не изменяется. Потенциально можно исходить из предположения, что установка на все балконы конкретного вида остекления будет полезна для всех собственников. Например, в помещение станет попадать меньше пыли и т. д. Для уменьшения рисков возможных споров по поводу нанесения чрезмерного вреда оправданным интересам жильцов решение стоит принять квалифицированным большинством. Это означает, что за решение на правомочном собрании проголосовало более половины собственников, которым принадлежит больше половины совместной собственности дома», – поясняет юрист.
Совсем иначе, по словам Алексина, рассматривается ситуация, когда была демонтирована стена между комнатой и балконом.
«В случае, если в одной квартире убрана стена между комнатой и балконом, возникает вопрос – была ли данная перепланировка утверждена всеми собственниками. Стена между комнатой и балконом – общая и принадлежит всем собственникам, ведь это – часть фасада дома, необходимая для нормального функционирования всего здания. Из-за этого снести ее можно, только если все собственники квартир с этим согласны. Согласование подобной перепланировки с местным самоуправлением не заменяет требование по согласованию со всеми собственниками. В случае если такого соглашения нет, удаление стены незаконно», – подчеркивает он.
Алексин добавляет: «Если, например, новое остекление не будет должным образом сохранять тепло в квартире с незаконно удаленной стеной, то, исходя из закона, КТ не обязано считаться с интересами такого собственника. Товарищество может потребовать восстановления изначального состояния жилого помещения, в том числе – восстановить стену между комнатой и балконом».
Балкон – не кладовая
Впрочем, даже качественно выполненная реконструкция не гарантирует безопасность, если жильцы неправильно используют балкон. В Спасательном департаменте отмечают, что многие проблемы возникают уже после завершения ремонта.
По словам советника отдела спасательных работ департамента Расмуса Лаара, застекленный балкон сам по себе не создает серьезных препятствий для работы спасателей.
«Если возникает необходимость эвакуировать человека через балкон, что происходит сравнительно редко, застекленная конструкция обычно этому не мешает. Как правило, окна можно открыть, а в экстренной ситуа-ции – разбить. Однако любое дополнительное препятствие означает потерю времени. Кроме того, застек-ленный балкон может ограничивать обзор помещения, если спасателям необходимо быстро определить, есть ли внутри пожар или находится ли в помещении человек. Если же возгорание происходит непосредственно на застекленном балконе, дым и продукты горения не выходят сразу наружу, а начинают проникать внутрь», – объясняет он.
Руководитель группы противопожарного контроля бюро надзора за безопасностью Северного спасательного центра Антс Агурайуя обращает внимание еще на одну проблему – самовольные переделки.
«Иногда во время реконструкции люди заделывают аварийные люки, предусмотренные первоначальным проектом дома. Это может серьезно осложнить эвакуацию людей и работу спасателей», – предупреждает он.
После ремонта, по словам Агу-райуя, многие начинают использовать балкон как дополнительную кладовую.
«На балконах часто хранят старую мебель, коробки, различные вещи, аккумуляторную технику и даже цветочные горшки с торфяным грунтом. Неисправные аккумуляторы могут стать причиной пожара, а упавший в торфяной грунт окурок способен вызвать тление и привести к возгоранию», – говорит специалист.
